개정 상가임대차 주요내용

일상의 변론

모 족발집 사건 등 임대인의 갑질로 인해 상가건물 임대차보호법(이하 법)이 2018. 10. 16. 개정되어 개정된 내용에 대해 소개합니다. 

#1 계약개신요구 행사기간의 5년에서 10년으로 연장

법 제10조(계약갱신 요구 등) 
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

그런데, 법 부칙 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)는 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다라고 규정하고 있어 개정 조항의 적용은 기존 임대차 모두에 적용되는 것은 아닙니다. 

첫째, 개정 전 법에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 경우, 임차인이 계약갱신을 요구하여 계약을 갱신하면 개정 법의 적용을 받게 되고 그러면 최초 임대차 기간을 포함해 10년의 임대차 기간을 보장받게 됩니다. 

둘째, 개정 전 법에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우(전체 임대차 기간이 5년을 넘은 경우), 임대인과 새롭게 계약을 체결하지 않는 이상 개정 법의 적용을 받지 못 하게 됩니다. 

[사례 1]

임대 기간 2년 임대차 약정으로 임대차가 존속 중인 경우 : 임차인이 계약갱신을 요구해 갱신한 후 개정 법의 적용을 받게 됩니다.

[사례 2]

최초 임대기간 2년 임대차 약정으로 1회 갱신한 후 4년째 임대차 기간 존속 중인 경우 : 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있고 갱신 후 개정 법의 적용을 받게 됩니다. 

[사례 3]

계약갱신을 연속해서 한 후 6년째 임대차가 존속 중인 경우 : 개정 법의 적용을 받지 못 합니다. 다만, 임대인과의 별도 계약으로 임대차를 체결하면 개정 법의 적용을 받게 됩니다. 

[사례 4]

임대기간 5년 이상의 임대차 체결한 후 존속 중인 경우 : 개정 법은 존속 중인 임대차(갱신요구를 행사할 수 없는 경우)에는 적용되지 않기 때문에 개정 법의 적용이 없습니다. 

#2 권리금 회수기간의 연장 3월에서 6월

기존에는 권리금 회수를 위해 신규 임차인 주선기간이 임대차 종료 3개월 전부터 임대차 종료시까지 였는데, 개정으로 6월로 연장되었습니다. 

제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등) 
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 

# 3 분쟁조정위원회 설치

소송은 비용, 시간이 소요되기 때문에 상가건물임대차분쟁 조정위원회를 설치하는 규정을 신설하였고, 이 규정은 2019. 4. 17.부터 시행됩니다.

상가건물과 관련한 분쟁발생시 소송 전에 분쟁조정위원회에 먼저 문의를 해 보는 것도 지혜일 것입니다.

제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회) 

① 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 법률구조법 제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다.

② 조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의·조정한다.
1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
2. 임대차 기간에 관한 분쟁
3. 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁
4. 임차상가건물의 유지·수선 의무에 관한 분쟁
5. 권리금에 관한 분쟁
6. 그 밖에 대통령령으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁