명의신탁 # 누가 소유권을 행사할 수 있는가

법과 생활

실재 권리자와 등기, 등록상의 명의자가 달라져 법률관계의 규율에 혼동이 발생할 수 있는 경우로 대표적인 경우가 명의신탁이라 할 수 있다. 

1. 명의신탁

당사자간 계약에 기해 신탁자가 실질적으로 자기 소유에 속하는 부동산의 등기명의를 실체적인 거래관계가 없는 수탁자 명의로 매매, 증여 등을 원인으로 하여 이전하는 것을 명의신탁이라 한다. 다만, 구별해야 할 것으로 신탁법상 신탁의 경우에는 수탁자가 권리자로 되기 때문에 명의신탁의 법리와는 다르다. 

2. 유형

➀ 2자간 명의신탁(신탁자와 수탁자간 등기이전),  ➁ 3자간 명의신탁(중간생략등기형)은 매도인과 신탁자가 계약을 체결하고 등기만을 수탁자에게 이전, ➂ 계약명의신탁은 매도인과 수탁자가 계약하고 등기도 수탁자가 이전받는 것으로 유형을 나누어 볼 수 있다. 

3. 효과

명의신탁자는 명의수탁자와의 관계에서 실제 소유자이고, 대외적으로 등기로 인해 공시되는 것은 수탁자 명의로 되기 때문에 법률관계를 대내외로 구분해서 파악해야 한다. 

가. 대내적 관계

수탁자와의 관계에서 신탁자가 소유권자가 되고 해당 부동산에 관한 처분권한 역시 신탁자가 가지게 된다. 따라서, 신탁자와 임대차계약을 체결한 임차인은 주택임대차보호법 등에 의해 보호받을 수 있다. 

즉, 신탁자는 수탁자를 상대로 소유권 주장이 가능한 반면 수탁자는 신탁자를 상대로 등기 명의가 자기 앞으로 되어 있다는 이유로 소유권을 주장할 수 없다(대법원 92다31669)

또한, 신탁자가 해당 부동산을 사용할 수도 있고, 점유할 수도 있기 때문에 신탁자는 명의수탁자를 상대로 소유물반환청구를 할 수 있다. 명의수탁자가 신탁자에 대해 소유물반환청구를 할 경우 이에 대항할 수도 있다. 

명의신탁 관계는 당사자 중 일방이 사망할 경우 상속이 될 뿐 아니라 명의수탁자는 10년 이상을 점유하고 있다고 하더라도 신탁자를 상대로 취득시효 완성을 주장할 수 없다. 왜냐하면, 명의수탁자는 자기 소유의 의사를 가지고 점유를 한 것이 아니기 때문이다. 

나. 대외적 관계

등기가 수탁자 명의로 되어 있어 신탁자를 제외한 제3자들에 대해서는 수탁자가 소유권자이고 소유권을 주장할 수 있다. 특히, 수탁자의 채권자는 신탁재산에 대해 강제집행할수도 있다. 

수탁자가 제3자에게 부동산을 처분하면 제3자가 명의신탁관계를 알든 모르든 소유권을 취득하게 되는데, 단, 부동산실권자명의 등기에 관한 법률상 계약명의신탁에서는 제3자 선의인 경우에만 유효하게 소유권을 취득하게 된다.  

신탁자의 채권자는 제3자로 명의신탁 재산에 강제집행할 수 없고, 명의신탁자를 대위해서 명의신탁을 해지한 후 신탁자 명의로 원상회복된 이후에나 강제집행을 실시할 수 있습니다. 

부동산실권자명의 등기에 관한 법률에 관한 사항은 후술하겠습니다.