회생절차에서 담보물의 매각

법과 생활

여러 차례 포스팅을 통해 소규모 중소기업이나 개인사업자의 회생절차에서 담보물이 있는 경우에는 담보물의 매각을 회생계획으로 삼아야 한다고 글을 쓴 적이 있다. 담보물이 공장건물, 공장부지, 영업소라고 하더라도 조기매각을 변제계획으로 삼아 담보권자에게 준비년도 말이나 그 다음 1차년도 말까지 담보권 변제를 하겠다는 변제계획을 수립하지 않으면 담보권자가 변제계획안에 대해 동의하지 않을 확률이 높다. 담보권자 조에서는 변제계획안에 대해 담보권자로부터 총 채무금액의 3/4 이상의 동의를 받아야 한다.

감정평가 금액이상으로 매각해야!

통상 담보를 제공하고 은행으로부터 대출을 받게 되면 감정평가를 하게 된다. 통상 1년 내에 감정평가된 자료라면 회생절차에서 담보물의 청산가치를 그것으로 인정할 수 있다. 그런데, 문제는 대출실행시 감정평가에서 담보물의 가치가 시세보다 높게 평가되는 경우가 있다. 이런 경우에는 법원을 통해 다시 감정평가를 받아야 한다. 담보물의 실제 가치가 은행 평가가치보다 낮음에도 그 가격이상으로 매각하려면 현실적으로 매각이 이루어지지 않을 가능성이 높다.

1년 이내의 감정평가 자료! 다시 감정평가해야!

법원마다 담보물의 가치평가자료에 대해 회생신청일을 기준으로 보통 1년 이내의 자료라면 청산가치 산정에 있어서 그 해당 자료를 근거로 삼을 수 있다. 법원마다 차이가 있을 수 있지만, 신청일로부터 1년을 넘겨 감정평가를 받은 자료는 그간 시세변동이 있을 수 있고, 은행 감정평가와 같이 담보물의 가치평가가 다소 높게 책정될 수 있어 채무자에게 불리할 수 있다.

채무자가 담보물을 시세에 준하여 매각기회를 얻은 후 담보권액(원금 +이자)을 변제하고, 그 대금 중 일정부분을 공장, 영업소 등 이전비용으로 일부 보전해서 이전을 계획해야 하거나 매수인으로부터 재임차하는 형태로 변제계획을 수립해 담보권자로부터 동의를 받아야 한다.

채무자가 스스로 매각할 수 있는 기회는 1년 이내일 수도 있고, 1년이 조금 넘는 기간일 수도 있지만, 그 이상 더 연장된 매각기한을 확보하려면 개시결정이후 이자에 대한 부담을 고려해야 한다. 조기매각일수록 이자부담이 적고, 담보권자로부터 동의를 받을 확률이 높아진다.

담보물은 어차피 연체가 시작되면 경매절차로 매각될 운명이다. 회생절차에서는 채무자가, 즉, 소유자가 직접 시장에 내다 팔 기회를 얻고, 영업소 등 이전 비용을 일부 보전할 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 점에서 확실한 장점이 있다.

다만, 담보물의 매매가격의 기준을 감정평가 금액으로 통상 정하고 있어서 감정평가를 상당히 오랜 기간 하지 않은 경우, 감정비용을 들여 법원을 통해 다시 감정평가를 받아 그 가치 이상으로 매각해야 한다는 점을 명심해야 한다. 물론, 담보물의 매각은 법원의 허가사항이고, 감정평가 가액 이하로 매각할 수 밖에 없는 경우에는 법원에 소명하여 허가를 얻을 수 있기는 하지만, 여기서는 일반론만 적기로 한다.