임대차체결의사 없는 임대인에게 신규임차인 주선해야 하나

법과 생활

# 사실관계

임차인 A는 임대인 B로부터 상가를 임차해서 영업을 했다. 임대인 B는 5년을 채운 후 임차인 A에게 갱신거절의 의사표시를 하고 자신의 자녀에게 해당 상가에서 영업을 하도록 하겠다고 고지했다.

임차인 A는 해당 상가에 신규 임차인을 주선할테니 임대차 계약을 체결해 달라고 B에게 내용증명을 보냈고, 임대인 B는 A에게 상가를 직접 사용할 계획이라고 답을 했다.

임차인 A는 권리금을 받기 위해 신규임차인을 구해 임대인 B에게 주선하려고 했는데, 임대인 B가 해당 상가를 직접 사용하겠다고 하여 신규임차인을 주선을 포기했다.

임차인 A는 상가를 임대인 B에게 인도하였고, 임대인 B가 직접 상가를 운영하자, A는 B를 상대로 권리금을 지급받지 못했다는 이유로 임대인 B를 상대로 3,700만원을 배상하라는 소송을 제기했다.

직접 운영할테니 나가라!

# 대법원의 판단(2018다284226)

1.

임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 임대인이 정당한 사유 없이 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우까지 임차인에게 새로운 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과로 부당하다

2.

위와 같이 특별한 사정이 있는 경우 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절은 법이 정한 '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당하여 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

3.

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없다는 점을 확정적으로 표시했는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다.

신규임차인 주선해도 임대차 체결가능성이 없는 경우

권리금 회수기회 보호의무 위반- 윤 변호사의 TIP

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

임대기간 만료 전 6개월전부터 종료시까지 신규임차인 주선

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

임대인이 해서는 안되는 행위

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

신규 임차인 주선을 거절할 수 있는 정당한 사유

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

임대인의 손해배상의무

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(제3항).

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

위 대법원 판결의 요지

임대인이 주선된 신규 임차인과 신규 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 밝히거나 그러한 상황으로 판단할 수 있는 경우

신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절은 법이 정한 '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당하여 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다