임차인 원상회복의무 VS 권리금 상당 손해배상
법과 생활
# 사실관계
A는 임대인 B로부터 서울 소재 상가를 임차해 영업을 위해 인테리어 등 공사를 했다. 이후 C는 A로부터 상가 영업권을 양도받아 임대인 B와 임대차계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '임대차 종료시 C가 점포에 설치된 인테리어 시설과 장비를 반출해 원상회복할 의무를 진다'는 내용이 기재되어 있었다.
C는 임대차 종료 후 인테리어 시설을 철거하지 않았고, 이로인해 임대인 B가 자기 비용을 들여 해당 시설을 철거하고 원상회복을 했다.
임대인 B는 C에게 반환해야 하는 보증금 5,000만원 중 인테리어 제거 비용 1,700만원, 연체 차임 1,900여만원을 공제하고 나머지 3,100여만원만 C에게 반환했다.
이에 C는 임대차 만료에 임박해 신규 임차인을 주선하였으나 임대인 B가 신규 임차인과의 임대차계약을 거절했다며 B를 상대로 신규 임차인으로부터 받을 수 있었던 권리금, 영업시설비 등 4,200여만원을 지급하라는 소를 제기했다.
# 판결
제1심, 제2심은,
임대차계약서상 임대차 종료시 원고인 C의 원상회복의무를 정하고 있고 임대차 종료시 C가 인테리어 시설 등을 철거하지 않아 임대인 B가 비용을 들여 철거한 점,
임대인 B는 지출한 철거비용, 연체 차임액 등을 C에게 반환할 보증금에서 공제할 수 있는 점,
다만 임대인 B는 정당한 이유없이 임차인 C가 신규 임차인을 주선하였으나 임대차 계약체결을 거절하였기 때문에 권리금 수령 방해 행위로 인한 손해배상 2,800여만원을 C에게 지급할 의무가 있는 점
등을 이유로 판단하였다.
대법원(2017다268142),
1. 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있는 점,
2. 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 하여야 하는 점,
3. 임차인의 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 하는 점,
4. 임대인 B가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 C의 전 임차인 A가 영업목적으로 설치한 시설이므로 임대인 B가 자기 비용을 들여 철거한 시설물이 A가 설치한 것이라 하더라도 임차인 C가 원상회복할 의무가 있는 점 등을 이유로 원심과 같이 판단하였다.
# 윤 변호사의 TIP
임대차의 경우 통상 임차인은 임대차 종료시 임대차 당시 상태로 원상회복할 의무를 부담한다. 물론, 약정에 의해 임차인의 원상회복의무를 면제하거나 임대인이 이에 대한 권리를 포기할 수도 있다.
그러나, 통상 현실에서 사용되는 부동산임대차계약서상에는 대부분 임차인의 원상회복의무규정이 포함되어 있고, 특약사항으로 원상회복에 관한 사항을 구체적으로 정하기도 한다.
위 사안의 경우 임차권이 양도된 사안으로 최초 임차인 A가 영업목적으로 설치한 시설물 등에 대해 임차권 양수인 C가 원상회복의무를 부담한다고 판단한 것이다.
즉, 대법원 이하 판결의 의미를 요약하면,
1. 임차인, 임차권을 양수한 양수인은 임대차 종료시 원상회복의무를 부담한다. 만약, 임차인이 직접 원상회복의무를 이행하지 아니하여 임대인이 자기 비용으로 이를 이행한 경우, 이를 임대차보증금에서 공제할 수 있다.
2. 이와 별개로 임차인이 권리금, 설치 시설물에 들인 비용을 신규 임차인으로부터 받을 권리를 방해한 경우, 상가임대차보호법상 임대차 종료전 6월전부터 임대차종료시까지 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하였을 때, 임대인이 정당한 이유(법에 열거된 사유)없이 거절하면 권리금 상당액의 손해배상책임을 부담한다.
참고 포스팅 둘러보기
https://blog.naver.com/ysp0722/221561191011
