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계정을 잊어버리셨나요?

by 윤소평변호사 Nov 28. 2023

주택 상가임대차 법정갱신 후 임차인의 소멸(해지)통고

법과 생활

주택임대차, 상가임대차는 민법상의 적용이 아닌 개별 특별법이 적용되고 특별법에 규정되어 있지 아니한 사항에 대해서는 민법의 임대차 규정이 적용된다.

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https://www.youtube.com/watch?v=y19rU8QXArU

주택임대차의 경우

주택임대차의 법정갱신(묵시적 갱신)

원칙 : 당사자들간의 계약으로 갱신하는 것은 약정내용을 정하기 나름이다. 단, 임차인에게 불린한 경우에는 그 약정은 효력이 없다.

1 법정갱신의 요건

가. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우

나. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우

다. 효과

: 기존 임대차 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 존속기간은 2년으로 본다.

2 법정갱신이 안되는 경우(임차인이 법정갱신을 주장할 수 없는 경우=채무불이행이 있는 경우)

: 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

[법정갱신된 임대차의 경우, 임차인의 임대차 해소]

법정갱신이 되었다고 하더라도 주택임대차보호법상 임차인의 임대인에게 소멸통고(해지통고)를 할 수 있다.

즉, [법정갱신]-[임대차 기간 2년 간주]된 경우라고 하더라도, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있고, 이에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

주택임대차보호법상의 규정

윤소평

상가임대차의 경우

원칙 : 당사자들간의 계약으로 갱신하는 것은 약정내용을 정하기 나름이다. 단, 임차인에게 불린한 경우에는 그 약정은 효력이 없다.

[상가임대차의 임차인 갱신청구권]

임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 제10조 제1항 각 호의 사유가 없는 한 임대차 갱신요구를 거절할 수 없다.

1 상가임대차 갱신청구권 행사의 요건

: 임차인은 임대인에게 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신요구해야 하고, 그 기간 이전이나 경과한 후에 갱신요구는 효력이 없다. 매우 중요한 요건이다.

: 제1호부터 제8호의 사유가 없어야 임차인의 갱신청구권에 대해 임대인이 거절할 수 없게 된다.

: 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

: 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 100분의 5 범위에서 증감할 수 있다.

상가임대차의 규정

윤소평

2 상가임대차 법정갱신(묵시적 갱신)

가. 법정갱신

: 임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월전부터 1개월전까지 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

: 법정갱신된 상가임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

나. 법정갱신된 상가임대차의 임차인의 소멸통고(해지통고)

: 법정갱신된 상가임대차의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

상가임대차의 규정

윤소평

주택과 상가의 법정갱신 비교!

법정갱신이 안 되도록 하려면 주택은 기간만료 6개월전부터 2개월전까지, 상가는 기간만료 6개월전부터 1개월전까지 갱신거절, 조건변경 등의 의사표시를 임대인, 임차인 등이 하지 않았어야 한다. 매우 중요한 부분으로 그 기간만료 6개월보다 더 이전, 주택임대차 기간만료 전 2개월 경과 후, 상가임대차 기간만료 전 1개월 경과 후에 갱신거절, 조건변경 등은 효력이 없고 법정갱신이 되어 버린다는 점이다.

주택임대차

존속기간 2년, 기존 임대차와 동일내용으로 임대차 갱신되나, 임차인은 그 보다 짧은 존속기간을 주장할 수도 있고, 임대인에게 소멸통고 후 3개월 경과 후 임대차를 해소할 수 있다. 임차인에게 선태권을 주는 것으로 법정갱신된 임대차의 효력을 주장할 수도 있고, 간주기간 2년 보다 짧은 임대차의 존속기간 주장, 임대차의 소멸통고로 임대차를 해소할 수 있다.

상가임대차

존속기간 1년, 기존 임대차와 동일내용으로 임대차 갱신되나, 임차인은 그 보다 짧은 존속기간을 주장할 수도 있고, 임대인에게 소멸통고 후 3개월 경과 후 임대차를 해소할 수 있다. 임차인에게 선태권을 주는 것으로 법정갱신된 임대차의 효력을 주장할 수도 있고, 간주기간 1년 보다 짧은 임대차의 존속기간 주장, 임대차의 소멸통고로 임대차를 해소할 수 있다.