이웃이 내 땅을 침범했어요!
윤소평변호사
# 질문사례
저는 화성에 토지 200여평을 소유하고 있습니다. 그런데, 최근 토지를 둘러보러 갔더니 옆 토지 주인이 집을 지으면서 제 땅을 7~8평 침범해서 도로를 만들어 놓은 것을 확인했습니다. 아직 상대방과 이렇다할 협의를 한 것은 아니지만, 제가 취할 수 있는 방법은 무엇인가요?
# 검토
1. 경계침범죄
형법 제370조는 '경계표를 손괴, 이동 또는 제거하거나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식불능하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다'라고 규정하고 있습니다. 부동산의 경계를 손괴하거나 이를 제거한 후 무단으로 인근 토지 소유자가 도로를 개설한 것이라면 경계침범죄로 고소를 제기하여 형사처벌을 받도록 할 수 있습니다.
2. 부당이득반환청구
인근 토지 소유자는 권원없이 질문자의 토지를 무단으로 사용함으로써 타인의 토지를 무상으로 사용하는 것입니다. 따라서, 인근 토지 소유자를 상대로 지료 상당의 부당이득을 청구할 수 있습니다.
지료는 통상 감정을 통해서 책정이 되는데, 도로로 사용된 구간의 폭, 길이 등을 산정하고 인근 토지의 통상 임료, 지료를 기준으로 하여 부당이득 액수가 정해지게 됩니다.
개인적으로 감정을 해서 지료를 측정할 수도 있겠으나, 만일 소송을 진행되어 상대방이 감정결과를 수용할 수 없다고 주장하면 재차 법원을 통해 지료감정, 측량을 해야 하는 일이 발생할 수 있습니다. 따라서, 먼저 임의로 측량하기 보다는 상대방과 협의를 하여 감정기관을 선정하는 것이 바람직합니다.
3. 협의와 조정
가. 토지 매매계약
질문자가 인근 토지 소유자를 상대로 하여 도로로 침범된 부분만큼 토지를 매수하라고 청구할 수 있는 법적인 근거는 없습니다. 다만, 인근 토지 소유자가 해당 토지를 도로로 사용할 수 밖에 없는 필요성이 있을 것으로 보입니다.
이런 경우에는 인근 토지 소유자와 협의를 하여 해당 도로로 침범된 토지 부분에 대하여 상호 매매계약을 체결해 일부 토지를 매매할 수도 있겠습니다.
나. 임대차 내지 지상권 설정
토지 중 일부를 분할 내지 분필하는 번거룸이 있거나 행정상(등기상) 장애가 있는 경우에는 매매계약을 체결하는 것이 다소 어려울 수 있습니다.
이럴 경우에는 통상 인근 토지의 임료 등을 기준으로 하여 인근 토지 소유자와 해당 도로부분에 대해서 임대차 내지 지상권을 설정하는 계약을 체결하고 임료 또는 지료를 받을 수도 있습니다.
이와 같은 방법은 인근 토지 소유자와 원만한 대화와 계약의 체결을 전제로 하는 것으로 법적으로 강제할 수 있는 방법은 없습니다.
4. 참고
어떤 토지의 경우, 맹지인 경우가 있습니다. 맹지는 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로로 진입할 길이 없는 토지를 말하는데, 이런 경우에는 민법상 주위토지 통행권이라는 권리가 있습니다.
맹지 소유자는 인근 토지 소유자를 상대로 하여 주위토지 통행권 확인청구 소송을 제기할 수 있고, 법원이 여러 사정을 종합해서 인근 토지를 도로로 사용할 수 있는 권리를 인정해 주는 것입니다.
주위토지 통행권으로 인정되는 토지는 당사자가 주장하는데로 인정되는 것은 아니고, 피해와 손해가 최소화되고 분쟁의 소지가 적은 방법으로 법원의 직권이 개입되어 정해지는 것이 실무입니다.
*상담 1599- 9462
