공인중개사, 선순위 임차권 설명 안 해 보증금 상실

윤소평변호사

# 사실관계

갑은 2012. 을의 중개로 대전 가장동의 한 다가구주택을 임대차했다. 그런데, 다가구주택에 대해 경매절차가 진행되서 배당순위에서 후순위가 되어 갑은 보증금을 받지 못 해 소송을 제기했다. 

# 판결

서울중앙지법은 2015. 3.경 임차인 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 공인중개사가 해당 주택에 관해 소액임차인이 될 수 있는 보증금액이 얼마인지 알려주지 않는 바람에 최우선변제를 받지 못 해 경매절차에서 배당순위에 밀려 보증금 6,000만원을 잃었다며 제기한 손해배상 청구소송 항소심(2014나43488)에서, 공인중개사가 임차인에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 임차보증금이 얼마인지까지 알려줄 의무는 없다"며 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 원고패소 판결한 바 있다.

공인중개사가 다가구주택의 임차인에게 선순위 임차권에 대해 설명을 제대로 하지 않아 임차인이 보증금을 반환받지 못 했다고 하더라도 임차인이 적극적으로 관련 자료를 요청하는 등 주의를 기울여야 한다는 판결이다. 

서울중앙지법은 갑이 "다가구주택 임대차계약을 하면서 공인중개사가 제대로 설명해주지 않아 임대차보증금 반환청구권 순위에 밀려 임대차보증금을 반환받지 못했다"며 공인중개사를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가단93144)에서 공인중개사는 보증금의 40%만 배상하라"며 최근 원고일부승소 판결했다.

서울중앙지방법원은, 공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 설명하는데 그쳐서는 안 되고 다가구주택의 또 다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등 자료를 확인한 후 임차의뢰인에게 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 판시했다. 

그러나, 임차인 역시 해당 건물이 다가구주택이고 각 건물에 선순위 근저당권 또는 전세권 등이 설정돼 있어 다른 세대와도 임대차계약이 체결돼 있는 걸 알면서도 이를 확인할 자료를 적극적으로 요청하지 않아 권리관계를 제대로 확인하지 않은 잘못이 인정된다며 갑에게도 60%의 책임이 있다고 판시했다.


나아가 서울중앙지방법원은 장모씨가 공인중개사 곽모씨를 상대로 낸 같은 내용의 소송(2015가단93144)에서는 공인중개사의 책임을 70%로 인정하기도 하였는데, 공인중개사인가 해당 건물에 대해 이미 여러차례 다른 임차인들에게도 중개를 한 적이 있다는 이유 때문이다. 김

재판부는 공인중개사가 해당 건물의 다른 가구에 대한 중개를 여러번 했기 때문에 선순위 임차권에 대해서 자세히 알고 있었는데도 설명해주지 않아 상대적으로 책임이 크다는 점을 고려했다고 판시했다. 

# 변호사의 킥

비록 하급심 판결이기는 하지만, 공인중개사에게 전적인 책임을 부담시키지 않고, 해당 임차인의 확인의무를 인정한 것인데, 공인중개사의 역할이라는 것이 도대체 무엇인지 궁금해진다. 해당 중개 목적물의 현황, 권리관계 등 여러 가지 사항에 대해서 하자없이 중개역할을 한다는 이유로 수수료를 지급하는 것인데, 임차인도 직접 권리관계에 대해 확인해야 한다는 것은 조금 이해가 가지 않는 판단으로 보인다.

아무튼 판결에 의하면, 임차인이 임대 목적물의 하자(물리적 하자, 법률적 하자 포함)와 관련하여 적극적으로 확인하고, 자료를 요구하는 등 자기 주의의무를 다 했다는 것을 사전에 충분히 마련해 두어야 후일 소송이 제기될 경우, 더 많은 손해배상을 인정받을 수 있을 것이다. 

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