임대차 보증금(차임)증가청구와 그 상한
윤소평변호사
# 질문
임차인인데요, 임대인이 일방적으로 보증금을 올려달라고 요구하고 있는데, 임대인이 요구하는데로 올려주어야 하는 것인가요? 아니면, 얼마 이상은 올릴 수 없는 것인가요?
# 검토
보증금의 증액은 일정한 사유가 있는 경우에 가능하며, 주택에 있어서는 5%, 상가에 있어서는 9%라는 제한이 있으나, 재계약, 합의가 있는 경우에는 상한선의 제한이 없습니다.
# 사례점검
* 임대차 기간 중에 보증금 증액을 요구하는 경우
가. 주택임대차의 경우
1) 증액사유
주택임대차보호법 제7조, 주택임대차보호법시행령 제2조에 의해 임대인이나 임차인은 집세나 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 됐을 때에는 집세나 보증금의 변경을 요구할 수 있습니다.
‘경제사정의 변동’이라 함은 조세, 공과금의 증감은 물론 임차주택 및 그 대지의 가격상승과 하락, 금리의 상승과 하락, 택의 공급량과 수요량의 변화, 물가의 상승과 하락, 임차주택의 유지, 관리, 개량비용의 상승과 하락, 인근 유사주택과의 차임 등의 차이 등을 예로 들 수 있습니다.
보증금 또는 차임의 등락폭이 어느 정도가 되어야 차임증감청구를 인정할 것인가가 문제되는데, 이 문제는 차임변동의 정도, 당사자의 의사, 임대차의 목적, 임대차의 총기간과 경과기간 및 잔여기간, 사회 정책적 고려 등을 종합적으로 고려하여 결정합니다.
보증금 또는 차임의 증감청구가 인정될 정도의 경제사정의 변동범위와 정도는 계약당시 기초가 되었던 경제사정이 당사자가 예견할 수 없을 정도로 현저히 변동되어 종래의 계약내용에 당사자를 구속시키는 것이 현저히 부당하고 변동된 경제사정이 향후 상당한 기간 지속될 것이 예상되는 경우 등을 예로 들수 있습니다.
2) 증액금지특약이 있는 경우
경제사정의 변동이 있다하더라도 임대인과 임차인 사이에 보증금이나 차임의 증액을 금지하는 특약이 있었다면 임대인은 증액청구를 할 수 없고, 임대차계약을 체결한지 또는 증액한지 1년이 지나지 않았다면, 임대인은 보증금의 증액을 요구할 수 없습니다.
주의할 점은, 증액금지의 특약과는 달리 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다 (주택임대차보호법 제10조) . 따라서, 그러한 특약을 하였더라도 임차인은 경제사정의 변동을 이유로 감액청구를 할 수 있습니다.
3) 증액의 상한
보증금을 증액하는 경우 집세나 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 따라서 임대인이 3,000만 원의 보증금이 적다고 1,000만 원을 더 올려달라고 하더라도 3,000만 원의 5%인 150만 원 이상의 요구에 응할 필요가 없습니다.
나. 상가임대차의 경우
1) 증액사유
상가건물임대차보호법 제11조, 상가건물임대차보호법시행령 제4조에 의해 임대인이나 임차인은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 됐을 때에는 차임이나 보증금의 변경을 요구할 수 있으나 임대차 계약을 쳬결한지 또는 증액한지 1년이 지나지 않았다면, 임대인은 보증금의 증액을 요구할 수 없습니다.
2) 증액의 상한
보증금을 증액하는 경우 상가보증금의 9%를 초과할 수 없으므로 임대인이3,000만원의 상가보증금이 적다고 1,000만 원을 더 올려달라고 하더라도 3000만원의 9%인 270만 원 이상의 요구에 응할 필요가 없습니다.
* 계약기간의 만료와 증액요구
임대차기간 만료로 임대인과 임차인이 재계약을 하는 경우에는, 경제사정 등의 변동으로 인한 증액요구의 경우와는 달리 보증금이나 집세의 증액요구에 제한을 받지 않습니다.
따라서 집주인이나 상가 건물주인이 기존 전세금이나 보증금의 두 배를 요구한다 하더라도 그 주택이나 상가를 계속해서 임차하고 싶다면 주인의 요구에 응하는 수밖에 없습니다.
* 합의로 증액하는 경우
일방적인 요구가 아니라 합의의 경우에도 증액에는 상한이 없습니다.
당사자의 자유의사로 증액하는 것이기 때문입니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).
*상담 1599-9462
