상가임대차보호법 적용을 받기 위한 환산보증금

윤소평변호사

1. 의미와 계산방법

환산보증금이란, 상가건물 임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 다음과 같이 계산합니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세X100)

예시)

보증금 500만원, 월차임 60만원 상가의 경우,

500만원 + (60만원X100) = 6,500만원 이 환산보증금이 됩니다.

상가임대차보호법은 환산보증금을 기준으로 해서 임차인의 보호 범위를 구분하고 있습니다.

1. 서울특별시 4억원 이하,

2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 3억원 이하

3. 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 2억 4,000만원 이하

4. 기타 1억 8,000만원 이하

2. 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용되는 것

환산보증금을 초과하면 상가임대차 보호법 적용이 되지 않았었는데, 개정으로 인해서 환산보증금이 초과되는 경우에도 임대차의 대항력(사업자등록+인도), 임대차 갱신청구, 권리금 회수에 관한 규정 등은 적용이 됩니다.

즉, 서울에서 환산보증금 4억원을 초과하는 상가라고 하더라도

1) 소유자가 변경되더라도 대항력을 구비하였다면, 상가 임대차의 효력을 새로운 소유자에게 주장할 수 있고,

2) 정당한 거절사유가 있지 않는 한, 5년 범위 내에서 임차인이 갱신요구청구를 할 수 있고,

3) 권리금을 회수할 수 있는 신규 임대차 주선 기회를 가질 수 있고, 임대인이 정당한 이유없이 신규 주선 임차인과 임대차 계약을 거절하여 권리금 회수를 방해하였다면 권리금 상당액을 임대인을 상대로 손해배상청구 할 수 있습니다.

3. 결어

상가 임대차 보호법이 개정되어 환산보증금 요건에 부합하지 않는 경우에도 일정한 경우에 대해서는 적용을 할 수 있도록 개정되었으므로 법조문을 꼼꼼히 살펴 보아야 합니다.

*상담 1599-9462