[富센스] #6 현재가치와 미래가치
들어가는 글: 연재의 제목을 '富한성장' 에서 좀더 직관적인 '富센스'로 바꾸었습니다. 결국 제가 쓰고 싶었던 것은 돈, 재테크, 금융, 부동산에 대한 내용이었나봐요 :-)
1. 현재가치?
저는 학부때 경영학을 부전공하였습니다. 총 18학점을 수강해야 하니 6과목 정도 들은 것이지요. 그중 가장 도움이 되었는 세 과목은 다음과 같습니다.
1) 재무관리
2) 회계학 원론
3) 조직행동론
1)은 돈에 관한 내용을 다룹니다. 한마디로 현재가치(present value)와 미래가치(future value)라는 기본 개념을 가지고 기업의 돈을 어떻게 조달하고 투자하고 운용할지 결정하는 학문입니다.
나름 열심히 공부했지만 한 학기동안 내내 고생했던 기억이 납니다. 왜냐? 공대인의 머리로는 무언가 자연스럽게 와닿지 않았던 거 같아요. 왜 이렇게 생각을 하지?? 머 이런 것이죠. 수학공식처럼 딱 맞아 떨어지는 것이 없었습니다.
서론이 길었습니다. 현재가치란 무엇일까요?
위키백과[1]에 따르면 현재가치는
현재가치(現在價値, Present Value)는 현재가치와 장래가치로 구분되며, 미래에 얻게 될 확실한 부(富)의 가치를 현재의 가치로 환산한 값을 말한다. 줄여서 현가(現價)라고도 한다.
어떤 투자물은 현재 얼마의 가치가 있을지를 산출하는 것입니다.
그런데 현재가치는 미래가치와 별개로 생각할 수 없습니다. 왜냐? 투자에 필요한 용어거든요
예를 들어 회사에서 A라는 공장을 매입하려고 합니다.
A는 얼마에 사야 할까요?
단순히 가격이라고 할 수도 있으나 재무관리의 관점에서는 반드시 미래에 발생할 현금흐름을 고려한 후 A 공장에 내가 지불할 수 있는 금액을 산출합니다. 말이 좀 어렵죠? 조금만 생각해보면 아주 상식적인 내용입니다.
먼저 A공장을 분석합니다.
A 공장은 현재 매년 1000만원의 수익을 발생시킵니다. (매출이 아니라 원가를 다 공제한 이익입니다)
A 공장은 약 30년간 운영이 가능합니다.
그리고 편의상 30년후에는 폐기한다고 합시다.
*** 만약 재무관리 과목이었다면 A 공장의 감가 상각도 고려합니다. 여기서는 생략 ***
여러분은 A 공장을 얼마에 매입하실 것인가요?
A공장을 부동산으로 바꾸셔도 좋습니다. 이게 바로 투자의 눈입니다.
A 공장은 향후 30년간 3억원의 수익을 가져다줍니다.
그러면 A 공장을 3억원에 구입하실 것인가요??
=> 합리적인 구매 가격이 바로 (현재가치)입니다.
당연히 아니죠? 그러면 얼마에 구입할 수 있을까요? 이제 미래가치를 알아야 합니다.
2. 미래가치에서 현재가치를 계산
미래가치를 구하기 위해서는 (가치 판단)이 필요합니다.
올해의 1000만원과
내년의 1000만원은 얼마의 차이가 날까요?
분명히 올해의 1000만원이 더 좋은건 아실겁니다. 저도 그래요 @.@
그런데 얼마만큼 좋을까요?
정답은 바로 금리입니다. 어떤 금리를 적용할지는 스스로 판단하셔야 합니다.
제가 수많은 재테크 책을 읽으며 대충 터득한 금리들을 나열해봅니다. 대충이라고 한 이유는 개인마다 편차가 다르기 때문입니다. 하지만 한번 정하시면 일관성있게 적용하셔야 판단이 흐려지지 않습니다. 그리고 장난에도 속지 않습니다.
1) 연간 물가 상승율: 보통 4% (<- 18년에 물가가 2배로 오른다와 같은 의미)
2) 부동산 투자 목표 수익률: 보통 8%
3) 돈에 대한 기회비용: 보통 4%
4) 평균 대출 금리: 보통 3~5%
저는 편의상 4% 금리를 적용하겠습니다. 그렇게 하면 경험상 크게 치우치지 않고 편하더라구요.
내년의 1000만원은
올해 960만원입니다 (4% 금리) ==> 즉, 내년의 1000만원의 현재가치는 960만원입니다.
올해의 1000만원은
내년에는 1042만원입니다. (1041.66 * 0.96 = 1000)
A 공장의 현재 가치를 산출해봅니다. (4% 금리, 이익은 연말 12/31에 나옴)
올해: 1000
1년후: 1000 * 0.96
2년후: 1000 * 0.96 * 0.96
30년후: 1000 * 0.96^n
=======
가장 단순하게 구글doc을 활용하여 A 공장의 현재가치를 계산해보겠습니다.
링크: [2]
공장A의 현재가치는 4억2656만원 (금리4%, 30년, 매년 1000만 기준)공장 A의 현재 가치는 4억 2656 만원입니다. 즉, 이 가격 아래로 사면 이익입니다.
매번 이렇게 엑셀로 계산을 해야 할까요?
사실 제 생각에는 처음에는 이렇게 몇번 해보시는 것을 추천합니다.
그러면 과정이 확 눈에 들어오거든요.
그리고 오늘의 3000만원이 미래에는 469만원으로 쪼그라드는 것도 목격할 수 있습니다.
물가상승 = 인플레이션 = 금리 = 할인율 4%는 정말 무섭습니다.
만약 금리 5%로 하면 오늘의 3000만원이 얼마로 줄어들까요?
그러면 4억 2656만원에 인수를 해야 할까요?
그것은 또 다른 문제입니다. 추가로 무엇을 고려해야 할까요?
1) 과연 할인율 4%는 적절한가? (현재가치/미래가치를 계산할 때는 할인율로 부릅니다)
2) 상대방이 만약 6억을 제시했다면 그의 할인율은 얼마일까?
=> 실제로 이것을 유추하는 것이 중요합니다.
다음 화에서는 A공장을 6억에 내놓은 주인의 속내를 알아보도록 하겠습니다.
감사합니다.
2019.9.22
참고
[1] https://ko.wikipedia.org/wiki/%ED%98%84%EC%9E%AC%EA%B0%80%EC%B9%98
[2] https://docs.google.com/spreadsheets/d/1rRVatfdIH-Tx05Ad6TO19QTZKpFkbV0R5zMXRNcEebY/edit#gid=0
