[富센스] #7 현재가치로 생각하라
들어가는 글: #6 현재가치와 미래가치가 어제 일조회 1,000을 찍었습니다. 감사합니다. 앞으로 더 재미난 富센스가 되도록 하겠습니다. 오늘은 지난화에서 예고한 내용을 다루겠습니다.
1. 현재가치를 손쉽게 구하기
6화에서는 A공장(30년간 매년 3,000만원 수익창출)의 가치를 평가하기 위해 구글 doc에 30년치 현금 흐름을 일일이 만들었습니다. [1] <-- 구글doc 이동
매번 이렇게 하는건 힘드니까 이미 만들어진 재무 함수들을 활용해보겠습니다.
같은 파일의 두번째 탭(func)로 이동합니다.
우리가 쓸 함수는 pv(= present value) 입니다. 이름도 단순하죠?
pv함수의 인자는 다음과 같습니다. (엑셀에도 동일한 함수를 제공합니다) [2]
이자율(= 그림)
기간 (= 횟수)
수익 (= 기간당 발생 이익)
앞서 구해본 상황을 함수로 구하면 = pv (0.04 , 30, -3000) 입니다. 한번 구해볼까요?
>>> 만약 3000으로 넣으면 음수로 나옵니다 <<<
A공장의 현재가치는 5억1876 만원입니다.
앞서 구한 숫자(4억 2656만원)하고 많이 다르죠? T_T
알고보니 제가 금리로 4%가 아니라 6%로 할인을 했더라구요. 이제 고쳐놨습니다.
또 다른 의문이 있습니다. 함수로 구한 값과 제가 손으로 계산한 값이 다른 것입니다.
볼까요? 약 1,034만원의 차이가 나네요.
흠.. 그 원인에 대해서는 저도 찾아보고 다시 말씀드리겠습니다.
사실 워낙 금액이 커서 1000만원은 2%정도의 오차라 의사결정을 하는데는 결정적이지는 않을 것 같습니다.
이제 두 번째 물음을 알아볼까요?
만약 상대방이 7억을 제시했다면 그의 할인율은 얼마일까요?
>> 6화에서는 6억이라고 했는데 이자율 차이가 적을 것 같아서 1억더 붙였습니다 <<<
2. 현재가치에서 이율을 역산하기
이제부터는 구글 sheet 함수(= 엑셀함수)를 사용할 것이기 때문에 51,876 만원을 기준으로 합니다.
세번째 탭(rate)으로 이동합니다
이번엔 rate() 함수를 호출합니다. 인자는 다음과 같습니다.
기간
수익
현재가치
결과는 rate (기간, 수익, 현재가치) 를 구하면 됩니다.
>>> 앞과 마찬가지로 수익은 음수로 곱해줍니다. 아니면 결과가 음수로 나옵니다 <<<
나의 인식은 매년 4% 할인율로 생각을 하고 있는데,
A공장의 주인은 매우 보수적으로 1.7% 할인율로 계산하고 있습니다.
>> 단순히 비싸다고 할 것이 아니라 그 이유가 무엇인지 고민해봐야 합니다(예, 제1금융권 이자율??)
오오 어렵습니다 +.+
오늘은 숫자가 많이 나오니 여기까지 하시죠.
결론
오늘은 재무적으로 생각하는 가장 기본적인 도구인 현재가치 함수(pv, rate)를 알아보았습니다.
이 두 함수만 가지고도 세상에 있는 꽤 많은 것들을 파악해볼 수 있습니다.
예를 들면 이런 것이죠.
1) 매년이 아니라 매월 나오는 연금의 현재 가치 구하기
2) 매월받는 월급을 통해 나의 평생 근로소득의 가치는 얼마나 될까? 예상하기
3) 2% 가설, 4% 가설, 6% 가설을 통해 다양한 인생 시나리오 세워보기
>> 10년후 차를 바꾸고 20년후 집을 사려면 나는 매년 얼마를 모아야 할까? 등등
단순히 엑셀 함수를 많이 아는 것이 중요한 것이 아니라
이렇게 하나씩 예제를 풀어보면 재미난 것이 많습니다.
다음은 숫자에서 벗어나 부동산에 대한 상식을 몇 가지 정리해보도록 하겠습니다.
감사합니다.
2019.9.23
참고
[1] https://docs.google.com/spreadsheets/d/1rRVatfdIH-Tx05Ad6TO19QTZKpFkbV0R5zMXRNcEebY/edit#gid=0
