미국 리츠 투자, 2가지만 보자
모기지 금리 추이와 주택착공실적
최근 '더리치' 어플에서 미국 리츠 투자에 관심이 많은 듯하다. 특히, 부동산 개별주로 유명한 리얼티 인컴(O)은 귀족 배당주로 유명하다. 하지만, 현재 리얼티 인컴으로 비롯한 VNQ, REM 등의 미국 리츠 ETF 상황은 어떠한가? 누가 봐도 수익률이 좋지 않다는 사실을 알 수 있다.
21년 최고의 수익률을 자랑하는 미국 리츠 ETF가 왜 이렇게 힘을 못쓰고 있는 걸까? 핵심 지표 2가지가 악화되었기 때문이다. 첫째는 모기지 금리 추이이고, 둘째는 주택착공실적이다.
모기지 금리 추이
위 그래프는 미국 모기지 금리와 주택 가격 상승률의 상관관계를 나타낸다.
1994년 9월, 2003년 6월, 2015월 1월을 보면, 모기지 금리가 1 ~ 2년간 하락하고 있다가 반등하면서 주택 가격이 올라가는 사실을 확인할 수 있다. 모기지 금리가 반등한다는 것은 모기지 금리가 상승한다는 것인데, 왜 주택 가격이 올라가는 걸까?
그 이유는 '미국 주택 모기지 금리는 30년 고정금리'이기 때문이다. 모기지 금리를 한번 받으면 30년 동안 대출 상환을 해야 하기 때문에, 금리 인하하다가 상승하는 변곡점이 오면 모기지 금리 대출을 신청하는 것이다.
그렇다면 지금 모기지 금리는 어떠한가? 2020년 12월을 변곡점으로, 모기지 금리가 인상되고 있는 사실을 알 수 있다. 현재 2022년 2월 기준으로, 약 1년 3개월이 지난 상황에서 미국 리츠 ETF가 부진하다는 사실을 어느 정도 예측 가능할 수 있는 것이 아닐까?
주택착공실적
위 그래프는 미국 주택착공 실적 상승률과 주택 가격 상승률의 상관관계를 나타낸다.
2005년 10월, 2010년 4월, 2013년 12월을 보면, 주택 가격 상승률이 내려갈 때 주택착공 증가율 또한 내려간다는 사실을 알 수 있다. 이유는 주택경기가 호황으로 전환되었을 때 건설사들이 주택착공을 시작하기 때문이다.
위 그래프는 미국 주택착공 실적 건수와 주택 가격 상승률의 상관관계를 나타낸다.
2020년 3월 코로나 팬데믹 이후, 주택 가격이 상승하면서 주택착공 실적 또한 상승하다 최근 착공 실적이 부족한 것으로 나타난다. 또 2008년 대비, 입주물량을 비교해보면 한참 부족한 착공 물량이라는 점을 알 수 있다. 현재 이 상황은 왜 나타나는 걸까?
https://www.hankyung.com/thepen/moneyist/article/202202179267Q바로 공급망 병목현상 때문이다. 2020년 코로나 팬데믹의 충격으로 인해 불황의 그림자가 짙었다. 많은 근로자는 실업자가 되었고, 실업과 임금 하락은 소비 부진으로 이어져 수많은 기업이 설비투자를 축소하였다. 주택시장에도 코로나의 여파를 피할 수 없었다. 건설사 또한 설비투자를 축소하였고, 건설 근로자의 대규모 구조조정을 시행하였다. 연준은 디플레이션 리스크를 막기 위해 대규모 양적완화를 시행하였다. 그리고 이 덕분에 빠른 경기 회복세를 이끌어내었고, 금융시장과 주택시장의 호황을 이끌었다.
하지만 코로나 팬데믹의 여파로 인한 공급망 병목현상은 아직 지속되고 있는 중이다. 특히 주택시장에서는 자재, 인력문제로 인해 주택 착공이 늦어지고 있는 실정인 반면, 입주물량 부족으로 인해 주택 가격은 끝없이 상승하고 있다. 결론적으로, 현재 주택 가격이 상승하고 있음에도 미국 리츠가 부진한 이유는 공급망 병목현상으로 인한 건설사의 주택착공 실적 부진에 있다고 할 수 있다.
미국 모기지 금리와 주택 가격 상승률 상관관계
https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=MrOb
미국 주택착공 실적건수와 주택 가격 상승률 상관관계
https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=MrQY
