카페 창업을 위해 상권을 분석하는 방법
지도를 보고, 로드뷰를 보고, 가보고, 그리고 +a
카페 창업을 위해 상권을 분석하는 방법
지도를 보고, 로드뷰를 보고, 가보고, 그리고 +a
상업시설을 운영하다 보면 공간을 발견하게 되는데, 공간의 미래를 그리다 보면 여러 가지 조건들과 마주하거나 타협해야 할 경우가 있다. 정말로 운이 좋아 제대로 된 공간을 만나게 되면 리스크보다는 가능성에 취해 가급적 상황을 애써 해석하거나 스스로 설득하는 경험을 한다. 가령 입지는 나쁘지만 임대료는 저렴해라는 식으로 말이다.
우리는 상업시설을 마주할 때 무엇보다 타이밍이라는 게 있기 때문에 우격다짐처럼 진행해야 하는 경우가 많다. 그러다 보면 나중에 그 결괏값을 두고 운이 좋았다 나쁘다로 판단하는 편이다. 이러한 일들이 가끔씩 일어나면 좋겠지만 반복된다면 그러한 것도 문제다.
10여 년이 넘는 시간 동안 사업자를 영위하면서 여러 가지 공간들을 만나고 개발하고 이전했다. 어떤 경우에는 흥하기도 했지만 어떤 경우는 제대로 운영되지 못해 아쉽게도 떠나보내야 했던 경험을 갖고 있다. 항상 잘되면 좋겠지만 그렇지 못하더라도 타산지석으로 삼아야하기에 스스로 복기하면서 점진적인 발전을 하려고 노력 중이다.
그동안 세어보니 상업공간을 처음 꾸린 건 2012년 2월, 아는 분의 사무실 한편이었고 그 뒤로 잠원동, 도곡동, 논현동, 상암동, 용산, 선릉, 선유, 수지, 망원, 홍대, 건대, 시흥, 신도림, 판교, 서대문, 최근 마포까지 참 많은 지역들을 경험한 듯하다. 공간을 개발하는 것부터 투자하거나 임차해서 이동하며 느낀 건 사업체의 가장 중요한 점은 바로 '입지'라는 점이다.
아무 곳이나 가지 않는다. 사람도 사업도.
그렇기에 사업을 하며 세운 철칙은 아무 곳이나 가지 않는다는 점이다. 사는 곳도 마찬가지며 해당 시기에 가장 필요하면서 가장 좋은 입지를 선정하는 것이 나의 가장 큰 장점이다. 또한 가급적 자본의 여력을 만들어 재구성 및 재활용이 가능한 상황을 만들어 다음 단계를 기대할 수 있는 것으로 만드려고 노력한다.
사업의 시기와 하려는 목적에 따라 입지를 선택하여 변화를 추구했지만 어떤 건 시류를 잘 탔고 어떤 건 아쉬움이 가득한 상황이 된 듯하다. 또한 사업의 특징에 따라 공간과 지역이 주는 가능성도 참 중요하다는 생각을 하게 되었는데 요즘 같은 경우에는 카페와 같은 소비가 잦은 비즈니스모델을 하며 더 크게 느끼는 편이다.
이렇게 거의 20곳의 공간을 만들고 경험하면서 내가 선택하는 방법은 무엇인지 공유해보고자 한다. 대신 이번 글에서는 스튜디오보다 카페 공간에 초점을 맞춰서 기록해 봤다.
1. 지도를 본다
틈틈히 지도를 본다. 주변에 어떤게 생기는지 추이를 보면서 여러 생각을 한다가장 먼저 하는 방법은 지도를 보는 것이다. 지도를 보는 이유는 내가 속한 지역, 거주하는 지역에서 얼마나 물리적으로 떨어져 있는지에 따라 동선이 그려지는데 전쟁으로 비유하자면 보급이 길어질수록 약점이 노출되는 것에 맞춰서 생각한다. 가령 현재 생산기지가 선유도> 양평동> 영등포구> 서울시로 이어지는 핵심지역부터 확장지역까지 고려하면 가장 좋은 방법은 지도를 보는 것부터 시작하면 좋다.
지도는 우선 평면도(일반지도) 위성지도를 번갈아 보는데, 일반지도는 길의 위치와 철도 및 지하철의 위치, 거리에 따른 이동동선 등을 파악할 수 있다. 그러면서 자연스럽게 서울시 내 어느 지역에 무엇이 있는지, 해당 지하철은 어느 동네인지 기억하기 좋다. 또한 그곳을 따라 길을 따라가 보면 이어지는 곳을 만나는데 그렇게 하다 보면 자연스럽게 지역 내 거점상권을 찾아보게 된다.
또한 지적편집도를 통해 상업시설과 주거시설의 구획을 찾아보는데 자연스럽게 거주인구에 대한 정보도 간접적으로 확인할 수 있다.
위성지도를 보면 가장 좋은 건 길이 나는 이유를 알 수 있는데, 산이 많은 서울 지역의 특성을 고려하면 병목이 생기거나 길이 확장되는 이유를 찾을 수 있다. 자연의 지형을 고려해 공간을 탐색하다 보면 어느덧 시간이 빠르게 흐르는데 여기에 더해 지역의 역사와 과거 사진을 비교해 보는 것도 재미난 포인트다.
지도 하나만 보더라도 많은 정보를 담고 있다. 또한 검색만으로도 지도 내 경쟁카페의 위치 혹은 주택, 건물 밀집도를 찾아보기 쉬우며 맛집정보와 리뷰정보 등의 다양한 면을 담아내고 있다. 내가 처음 시작했던 선유도 역시 시작할 시점에만 하더라도 반경 500미터 내 카페가 100여 개 정도였는데, 지금은 거의 150개는 넘는 상황인 듯하다. 이러한 정보를 실시간으로 매번 분석하면서 이에 대한 대응전략을 짜는 편이다.
2. 로드뷰를 본다.
로드뷰로 동네 분위기를 어느정도는 느낄 수 있다일반지도와 위성지도까지 봤다면 그다음 보는 것이 로드뷰이다. 거리를 직접 찾아가기는 어려우니 가장 최신의 로드뷰를 보면서 길을 탐색한다. 지도는 물리적 정보를 담고 있다면 로드뷰는 정성적 정보를 담고 있다고 생각한다. 내가 마음에 드는 지역을 선정하고 그다음 로드뷰로 찬찬히 그 일대를 둘러보며 길의 특성과 유동성, 거리의 분위기와 매장의 혼잡도 혹은 매장들의 종류를 찾아보는 것이다.
가령 양평동처럼 신축오피스텔이 많이 올라가 있는 동네라면 출퇴근을 목적으로 하는 젊은 층이 거주하기 좋거나 많다는 뜻이며, 시흥동처럼 붉은 벽돌과 어지럽게 흩어진 자동차들로 길이 복잡하다면 연령대가 높은 인구, 가족단위 중에서도 고령층이 거주할 확률이 높을 수 있다.
아파트가 혼재되어 있다면 그 지역의 가구수와 용적률등의 밀집도, 아파트가격에 따른 간접적인 소득정보의 차이로 분석되는 연령층 분석이 그러하다.
지식산업센터가 많다는 것은 중소형 기업들의 많다는 뜻이며 프랜차이즈, 저가커피가 잘될 확률이 높다는 뜻이고, 여기에 조금 특색 있는 브랜드가 특정요일에는 수요가 몰릴 수 있다는 말이다.
간혹 유동성을 가늠해볼 수 있다길이 복잡하고 어지럽고 주차된 차가 많아 길이 지나다니기 쉽지 않은 곳이라면 개발바람이 불어들 확률이 높을 수 있는데 노후도에 따른 연령층 분석과 변화감지도 길을 따라서 살펴보면 만날 수 있는 재미난 포인트다. 골목길이 많아 군대군대 골목상권이 형성 될 수 있고, 개발이 안되 더라도 익선동처럼 도시재상의 한 축이 되어 상권도 만들어질 가능성도 높다.
대로변과 이면도로의 브랜드차이도 존재하는데, 발견하는 브랜드와 찾아가는 브랜드의 특성이 다르기에 소비성향과 심리 역시 길을 따라가면 발견하기 좋은 내용들이다. 대로변은 프랜차이즈 처럼 익숙한 매장이, 이면도로 및 골목길은 개성있는 브랜드 매장이 높은확률로 입점해있다.
홍대점 역시 이러한 특색을 고려해서 매장을 발견했다. 관광상권에 보다 유리한 지점에 있는 이유 혹은 고려할 타겟층 등을 파악한 후 여기에 맞춘 운영전략을 세웠는데, 100% 정확한 건 아니어도 하나하나 만들어가는 추세이기에 새로운 매장을 오픈할 때는 참고하기 좋은 활동 중 하나다.
3. 가본다.
현장방문으로 전체적인 느낌을 경험해본다정말 심플한 내용인데, 매장을 열기 전에 무조건 현장을 방문한다. 모니터로만 느낄 수 없었던 동네의 분위기와 트래픽의 차이는 직접 가봐야 알 수 있다. 나 같은 경우에는 한번 오픈하기 전 4번 정도 가보거나 하루는 투자하는 편인데, 가령 점심시간 중에서 특히 12시부터 1시까지 돌아다녀본다거나 저녁 퇴근시간, 주말 오후 2~6시 사에 돌아다니면서 해당 지역의 특징을 파악하는 편이다. 식사 후 마시는 직장인들의 커피타임, 주말에 돌아다니는 로컬상권의 특징 혹은 관광지로서 매력을 발견하는 데 있어서 직접 가봐야 아는 그러한 특색은 모니터나 후기로는 느끼기 어려운 지점이다.
가봤을 때의 가장 큰 장점은 이동동선의 파악이다. 일단 길이 어디로 이어지고 일방통행인지 도로주차는 통제되어 있는지 등을 파악하기 좋다. 더군다나 일단 부동산에 들어가서 너스레 떨면서 물어보는 것도 좋고, 밥이나 카페 한번 들어가서 스몰토크로 분위기 파악하기도 좋기 때문이다.
더군다나 내가 직접 운영할 매장이라면 해당 지점을 바탕으로 동선상 경쟁사 혹은 가능성 등을 발견하기 좋은데 상권이 형성되어가고 있다면 초기에 권리금 없는 좋은 매물도 발견하기도 한다.
매장을 보면서 상상력을 발휘해보는것도 가능한데, 공간과 주변의 환경을 보며 어떤 느낌이 어우러지겠구나 하는 체감을 할 수 있다. 그러한 변화를 머리속에 그린것과 아닌것은 차이가 크다. 앞으로 가능성과 방향성을 가늠해 볼 수 있기 때문이다.
스타벅스가 있는 것도 파악하기 좋은 정보인데, 상권 혹은 트래픽이 어느 정도는 보장되어 있구나 하는 것을 유추할 수 있다. 특정시간에 앉아있는 사람들의 비율을 살펴보면 어느 정도 타겠군 분석이 가능한데 젊은 층이 많을수록 객단가는 낮을 수 있다는 점도 염두해야 한다.
4. 상권분석사이트를 찾아본다.
친절하게 잘 나와있다. 게다가 무료다우선 내가 가장 많이 애용하는 정보사이트는 소상공인진흥공단에서 나온 '소상공인 상권정보' 사이트인데, 기초적인 동별 정보와 경쟁사분석, 매출분석등이 나온다. 상세정보에서는 거주인구, 유동인구 등의 정보가 조금 더 디테일하게 나오는데 실제 데이터와 우리 매장 데이터를 비교해 보면 엄청나게 정확한 건 아니다.
그럼에도 불구하고 내가 지금 필요한 정보들, 거주 인구층이나 경쟁 매장 분포 및 숫자등 인구통계적 관점의 정보가 잘 나와있기에 나 같은 경우는 심심할 때마다 찾아보는 편이다.
우리 브랜드의 특성을 고려했을 때 가장 좋은 타깃군은 20대 후반 30대 초반 여성층인데, 여기서도 지역별로 데이트코스를 위한 공간인지, 로컬 및 오피스 상권을 겨냥하는 곳인지, 배달수요에 집중해야 하는 곳인지를 구분에 따라 매장별 분위기나 운영 방법을 다르게 한다. 사전 데이터를 활용하여 해당 지역에 대한 상세정보를 확인해 볼 수 있다.
개인적으로 유용하게 사용한 서비스가 유동인구정보와 지하철 이용정보인데, 이런 실마리가 방향성을 가늠하기에 좋은 요인으로 작용하여 메뉴개발에도 큰 도움이 된다.
그리고 잠깐이나마 사용했던 오픈업과 마이프차 정보제공 역시 유용했다. 특히 마이프차 유료서비스는 프랜차이즈박람회에서 사용해 본 경험이 있는데, 지역별 거주인구 세대수, 인구수, 연령별, 배달수요 등에 대한 상세한 정보가 나오는 것이 매우 인상 깊었다. 마이프차는 프랜차이즈 별 개업을 위한 예상 비용과 매장별 매출, 가맹점 연결등이 종합적으로 제공되는 설루션인데, 작은 온라인 프랜차이즈 박람회 같은 개념이다.
오픈업의 경우에는 지역별 매출순위, 신규매장 정보, 건물별 매출현황등이 인상 깊었는데 실제 내가 들어갈 곳에 대한 매출가늠 치를 측정하기 좋은 서비스로 보인다. 아직은 탐구가 필요한 상태인데, 계속해서 상권분석 서비 등이 나오고 있기에 좀 더 분석해서 공유해 보도록 하겠다.
분석사이트에서 나오는 정량적 데이터는 말 그래도 정보의 축 하나일 뿐이라, 활용은 하되 맹신하는 것은 바람직하지 않다고 생각한다. 중요한 건 철저하게 나의 사업을 먼저 분석하고 브랜드에 대한 고민을 하면서 내가 느낀 감정과 경험을 바탕으로 결론을 내려야 한다. 데이터는 참고용이기에 여기가 잘 될 거 같으니까 해보고 만다 는 식의 대응과 활동 방법은 지양하는 것이 좋다.
앞으로도 계속 상세한 분석 방법과 적용에 대해서 기록해 볼 계획이다.
미디어자몽 김건우
개인적으로는 미디어와 콘텐츠 커뮤니케이션에 빠져 살고 있고, 음악을 좋아해 아이디는 20년째 위니스밴드입니다. 2017년 <1인미디어 당신의 콘텐츠를 캐스팅하라>를 집필했으며, 사회학 박사학위를 수료한 상태입니다. 최근까지 한양대학교 언론정보대학원에서 겸임교수로 조직의 울타리도 경험했습니다. 최근에는 F&B에 빠져있고, 도시와 공간을 좋아하기에 부동산도 같이 좋아하고 있습니다.
강의 및 제휴, 제안 문의 메일 : wenis@arptr.kr , 070-7766-8812
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<자몽미디어센터- 콘텐츠 스튜디오>
자몽 미디어센터 '마포' - 2024년 1월 오픈 예정
<피크닉 디저트 카페, 피크니크> http://www.picniq.kr
1. 피크니크 선유도점 은 선유도역 3번출구 초입에 위치
2. 피크니크 경의선숲길 점 은 서강대역 2번출구, 경의선숲길에 위치
3. 피크니크 판교점은 제2테크노벨리 파미어스몰 1층에 위치
4. 피크니크 시흥은행나무점은 금천구 시흥동 은행나무사거리에 위치
5. 피크니크 신도림점은 신도림역 거리공원에 위치
