갱신청구권으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지 가능
임차인이 계약 해지 통지하면 3개월 후에 계약이 자동으로 해지됩니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 회원님들을 비롯한 임대인분들께서 여전히 많이들 헷갈려하시는 ‘계약갱신청구권’과 관련된 주요 내용에 대해서 정리해보는 시간을 마련해봤습니다.
도입된 지 이미 2년 반이 지난 계약갱신청구권 제도이지만 아직도 많은 분들이 이 제도의 정확한 내용에 대해서 잘 모르시는 거 같기 때문이데요.
특히 임차인의 ‘계약갱신청구권 사용으로 연장된 계약은 임차인이 원하면 언제든 해지할 수 있다’는 사실에 대해서 모르고 계시는 분들이 생각보다 너무 많으신 거 같습니다.
주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약은 전세 계약이든 월세 계약이든 상관없이 임차인이 계약 해지를 통지하면 3개월 뒤에 저절로 해지되게 돼있는데 말이죠.
특히 요즘처럼 전세 세입자 구하기가 힘든 역전세난 상황에서 임차인으로부터 갑작스럽게 3개월 뒤에 나가겠으니 전세보증금을 돌려달라는 요구를 받으면 당혹스러울 수밖에 없는데요.
저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 이 같은 문제 때문에 고민하시는 분들이 적지 않으신 거 같습니다. 적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 돈을 3개월 안에 마련해야 하니 걱정이 밀려들 수밖에 없습니다.
하지만 아무리 난감하더라도 임차인이 계약 해지를 요구하면 3개월 뒤에 계약이 해지되는 건 엄연한 사실인데요.
이번 글에서는 임차인의 계약 해지 요구 권한 등 계약갱신청구권과 관련된 주요 내용들에 대해서 하나하나 설명해드리겠습니다.
법을 미리 잘 알고 계셔야만 당황스러운 상황이 닥쳐도 잘 대처하실 수 있으니 회원님들께서는 이번 글을 꼭 정독하시길 바라겠습니다.
먼저 계약갱신청구권이란 어떤 제도인지에 대해서부터 간략히 살펴보겠습니다. 계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 전세 계약과 월세
계약 모두에 동일하게 적용됩니다.
임차인이 계약갱신을 청구하면 임대인은 본인이 해당 주택에 실거주하려는 등의 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 합니다.
그럼 지금부터는 이 제도의 주요 내용을 정리해서 설명드리겠습니다.
계약갱신청구권으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지할 수 있어요.
계약갱신청구권 행사로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 임대인에게 통지한 날부터 3개월이 지나면 계약은 자동으로 해지되고요.
다만 임차인이 계약 해지를 통지했다고 하더라도 계약이 해지되기 전까지 3개월간은 임대료를 납부해야만 합니다. 월세 계약이라면 계약 해지일까지 3개월 동안은 월세를 내야만 한다는 뜻이죠.
계약기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 청구할 수 있습니다.
임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신을 청구할 수 있습니다. (2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 직전 계약이 갱신된 계약 기준)
2020년 12월 10일 이전에 최초로 체결하거나 직전 계약이 갱신된 계약이라면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 청구할 수 있습니다.
계약 기간 중 1회에 한해 청구권을 사용할 수 있습니다.
계약갱신청구권은 계약 기간 중 1회만 행사할 수 있으며, 계약갱신청구권을 행사하면 계약기간이 2년 갱신됩니다.
계약갱신청구권으로 갱신되면 계약기간 2년이 보장됩니다. 월세와 보증금은 기존 금액의 5% 범위에서 올릴 수 있습니다.
계약갱신청구권으로 갱신되면 계약기간 2년이 보장됩니다. 월세와 보증금은 기존 금액의 5% 범위에서 올릴 수 있습니다.
임차인의 계약갱신청구권 행사로 갱신된 계약은 기존 계약과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 갱신되는 임대차 계약 기간은 2년이 보장됩니다.
월세(차임)와 보증금은 기존 금액의 5% 범위 내에서 각각 올릴 수 있습니다. 다만 5%는 임대료의 증액을 제한하는 상한선일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.
증액과는 달리 감액에는 제한선이 없습니다. 임대인과 임차인이 협의하면 기존 임대료의 5%가 넘는 비율로도 임대료를 인하할 수 있습니다.
4년 이상 거주한 임차인도 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
이미 4년 이상을 거주한 임차인이더라도 기존에 계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 계약갱신을 청구하는 데 문제가 없습니다.
계약갱신청구권은 4년 동안의 거주를 보장하는 조항이 아니고, 계약 기간 중 1회에 한하여 기존의 임대차 계약을 2년 동안 연장할 수 있도록 갱신청구권을 부여하는 제도이기 때문입니다.
그렇기 때문에 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상을 거주한 임차인이라고 하더라도 기존에
계약갱신청구권을 행사한 적이 없다면 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
계약갱신청구권을 행사하는 방식은 법으로 정해져 있지는 않습니다.
계약갱신청구권을 행사하는 방식에는 특별히 정해진 방법은 없습니다. 구두, 전화, 카카오톡‧문자메시지, 이메일 등 갱신 의사를 명확하게 전달할 수 있는 방법이라면 모두 다 가능합니다.
다만 혹시 모를 장래의 분쟁을 예방하기 위해서는 내용증명, 우편 등 구체적인 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 게 임대인 입장에서는 보다 안전할 수 있습니다.
계약서를 반드시 작성하지 않아도 되지만 다시 작성하는 것이 권장됩니다.
계약갱신청구권 행사로 계약이 갱신됐다고 해서 임대차 계약서를 반드시 다시 작성해야 하는 건 아닙니다. 계약서를 다시 작성하지 않더라도 기존 계약과 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 여겨져, 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
다만 임대료 증감 등 임대인과 임차인 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 계약서를 다시 작성하거나 이 같은 내용을 구체적으로 기재한 서류를 증거자료로 작성해두는 것이 혹시 모를 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
이번 글에서는 계약갱신청구권의 주요 내용에 대해서 살펴봤는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들에게 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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