세입자가 동의 없이 전대차 계약 맺었다면 이렇게 하세요
임대인이 임대차 계약 해지하지 못하는 경우도 있습니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임차인이 임대인 몰래 임차주택을 돈을 받고 다른 이(전차인)에게 빌려줬을 때(전대했을 때), 이 같은 전대차 계약의 효력은 어떻게 되는지에 대해서 설명드리겠습니다.
임대인의 동의 없이 임차주택을 전대한 임차인에게 임대차 계약 해지를 요구할 수 있는 조건과 전차인이 임대인에게 대항력을 가질 수 있는지 여부에 대해서 말씀드릴 텐데요.
임대차 계약이 종료됐음에도 불구하고 임차주택에서 나가기를 거부하는 전차인을 내보내기 위한 법적 절차 등에 대해서도 함께 살펴보도록 하겠습니다.
세입자가 임차주택을 집주인 몰래 전대하는 일은 임대업을 하면서 겪을 수 있는 가장 당황스러운 일 중 하나인 만큼, 저희 자리톡 임대인 회원님들이시라면 미리 이에 대한 대처법을 잘 알아두시길 바라겠습니다.
전대차 계약이란?
먼저 전대차 계약이란 어떤 계약을 말하는지에 대해서부터 알아보도록 할까요? 전대차 계약이란 쉽게 말씀드리면 임대인과 임대차 계약을 맺고 주택을 임차한 임차인이 이 주택을 다시 다른 이에게 빌려주는 걸 말하는데요.
공식적인 용어로는 ‘임차인이 자기의 임차권에 기초해 임차주택을 제3자에게 사용‧수익할 수 있게 하는 계약’을 말하죠.
이 경우 집을 빌려준 임차인은 ‘전대인’이라고 불리고요. 임차인에게 집을 빌린 사람은 ‘전차인’이라고 부릅니다.
전대차 계약이 이뤄졌을 경우 임대인, 임차인(전대인), 전차인, 이렇게 세 종류의 이해관계자가 생기게 되는 것이죠.
전대차 계약의 효력은 임대인이 전대차 계약에 동의했는지, 아니면 임대인 몰래 전대가 이뤄졌는지에 따라 달라지는데요.
임대인이 동의했을 때는 이렇게 됩니다!
임대인이 전대차 계약에 동의했을 경우에는 당연히 전차인에게도 여러 가지 법적 권리가 부여되는데요. 다음과 같은 권리들이죠.
우선 임대차 계약이 기간 만료로 인해 종료된 게 아니라 임대인과 임차인의 합의로 종료됐을 경우 전차인의 권리는 전대차 계약기간 동안 그대로 유지됩니다.
이 경우 전차인은 임차인(전대인)과 약정한 전대차 계약 기간 동안 전대차 계약을 계속해서 유지할 것을 것을 임대인과 임차인에게 요구할 수 있습니다.
또한 임대차 계약이 임대인의 해지 통고로써 종료됐을 경우 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 임차인에게 해지를 통고했다는 이유만으로 전차인에게 퇴거를 요구할 수는 없습니다.
전차인이 임대인으로부터 해지 통고를 받았다고 하더라도 통고일로부터 6개월이 지나야만 해지의 효력이 생기고요.
임대인이 전대에 동의하지 않았을 때는 임대차 계약 해지할 수 있어요
그렇다면 임대인의 동의 없이 이뤄진 전대차 계약의 경우에는 어떨까요? 아무래도 이 경우에는 전차인이 주장할 수 있는 권리도 적을 수밖에 없는데요.
임대인의 동의 없이 이뤄진 계약이라고 하더라도 전대차 계약 자체는 임차인(전대인)과 전차인 둘 사이에서는 유효하게 성립됩니다.
하지만 임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 체결했을 경우 임대인은 민법 629조 1항과 2항에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있죠.
민법 629조 1항에선 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”, 2항에선 “임차인이 전항(1항)의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 말하고 있기 때문이죠.
관련 특약 있다면 임대인에게 동의 구하지 않아도 돼요
임대인의 동의 없이 전대차 계약이 체결됐다고 하더라도 임대인이 계약을 해지할 수 없고, 또 임대인의 동의를 받은 전대차 계약과 동일한 법적 권리를 갖게 되는 경우도 있는데요.
임대차 계약서에 ‘전대차 계약을 맺을 때 임대인의 동의를 받지 않아도 된다’는 특약이 기재돼 있다면 전대차 계약을 맺는 데 임대인의 동의를 구할 필요가 없습니다. 특약에 이미 기재돼 있으니 당연하다고 할 수 있습니다.
일부분만 전대했다면 동의 안 했어도, 임대차 계약 해지할 수 없어요
방금 살펴본 것처럼 임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺었을 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있는데요. 다만 임차주택의 전체 면적이 아니라 일부분만을 전대했을 경우에는 전대를 이유로 임대인이 임대차 계약을 해지할 수는 없습니다.
민법 631조에 “전3조(앞에 3개 조항)의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다”라고 규정돼 있기 때문이죠.
주택 전체가 아닌 일부분, 소규모 면적만을 전대했을 경우에는 전대차 계약을 체결했다는 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없다는 뜻인데요. 예를 들어 방 4개짜리 아파트 중에서 방 1개만을 전대했을 경우에는 임대차
계약을 해지할 수 없는 것이죠.
다만 주택의 일부, 소부분에 대한 전대차 계약의 경우 임대인의 동의를 얻은 전대차 계약과는 달리 임대인과 임차인의 합의로 임대차 계약이 종료됐다면 전차인의 권리 역시 소멸됩니다. 전대차 계약 기간이 남았다고 해도 전차인이 계속해서 살겠다고 주장할 수는 없다는 뜻입니다.
배신행위론이라는 개념도 알아두세요
대법원 판례를 통해 형성된 ‘배신행위론’이라는 개념에 대해서도 알고 계실 필요가 있는데요.
쉽게 설명드리면 ‘임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺었다고 하더라도 이 같은 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고는 볼 수 없는 특별한 사정이 임차인에게 있었다고 인정된다면 동의 없는 전대차 계약을 이유로 임대차 계약을 해지할 수는 없다’는 뜻입니다.
다소 기준이 모호하긴 하지만 판례를 통해 성립된 개념이기에 꼭 알고 계셔야만 하는 내용입니다. 임대업을 운영하기 위해서는 이처럼 알아야 하는 것들이 정말 많죠.
임대인 동의 없는 전대차 계약, 임차인‧전대인에게 대항력 없어요
지금까지는 임대인이 전대차 계약을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있는 요건에 대해서 말씀드렸는데요.
지금부터는 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 맺었을 경우 임차인과 전차인이 대항력을 가질 수 있는지 여부와 임대인이 전차인을 집에서 내보내기 위해 활용할 수 있는 법적 절차에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 대항력의 경우 임대인의 동의 없는 전대차 계약이라면 임차인과 전차인은 임대인과 제3자에 대하여 대항력을 가질 수 없습니다.
좀 더 쉽게 설명드리면 이 경우 전차인은 대항력을 갖고 있는 임차인과 전대차 계약을 맺었다고 하더라도 임차인이 갖고 있는 대향력을 원용하거나 자신의 대향력을 취득할 수는 없습니다.
또한 임차인의 경우에는 전차인에게 임차주택을 전대함으로써 해당 주택에 대한 점유를 중단(집에서 나갔기 때문에)했기 때문에 원래 갖고 있던 대향력을 잃어버리게 되고요.
전차인 내보낼 때도 명도소송해야 합니다
임대인이 자신의 동의 없이 전대차 계약을 맺었다는 이유로 임차인과의 임대차 계약을 해지하더라도 전차인이 임차주택에서 나가길 거부할 수도 있는데요.
이처럼 임대차 계약이 해지됐음에도 전차인이 집에서 퇴거하지 않을 경우 전차인은 주택을 불법 점유하고 있는 게 됩니다. 따라서 임대인은 전차인에게 임차주택의 반환을 청구해야 하는데요. 이럴 경우 명도소송을 통해 전차인을 내보내야만 하죠.
이번 글에서는 전대차 계약을 사유로 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있는 요건 등에 대해서 설명드렸는데요.
오늘 살펴본 내용이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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