전세 반환대출 DSR 완화, 윤곽이 나오고 있습니다!
다음 주에 발표돼요. 보증금 '차액'에 대해서만 DSR 완화 예상돼요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 ‘전세보증금 반환 대출’에 대한 구체적인 대출규제 완화 방안이 다음 주(7월 3~7일)에 발표될 예정이라는 사실과 완화 방안에 담길 것으로 예상되는 주요 내용들에 대해서 안내해드리겠습니다.
최근 저희 자리톡 임대인 커뮤니티를 보면 ‘전세 만기가 다가왔는데 전셋값이 많이 떨어져 보증금을 돌려줄 일이 걱정된다’는 내용의 글이 자주 올라오고 있는데요.
전셋값이 최고점을 찍었던 2021년 하반기부터 2022년 상반기 사이에 체결됐던 전세계약의 만기‧갱신 시점이 다가오면서 이 같은 고민을 하시는 회원님들이 크게 늘어나신 것 같습니다.
부동산 시장의 침체로 지난 2년 사이에 전세시세가 크게 떨어지면서 신규 세입자에게 받는 보증금만으로는 기존 세입자의 보증금을 반환하기가 힘들어졌기 때문이죠. 전세사기에 대한 우려로 전세 물건을 찾는 수요 자체가 줄어들기도 했고요.
이런 이유 때문에 많은 회원님들이 정부가 곧 내놓을 예정인 전세보증금 반환 대출에 대한 규제 완화 방안에 큰 관심을 갖고 계시는데요.
지금부터는 다음 주에 발표될 완화 방안에 어떤 내용이 담길 것으로 예상되는지, 그 윤곽에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 언론 보도를 통해 공개된 정부 방침과 전문가들의 예측을 바탕으로 작성했습니다.
1. 구체적인 방안은 다음 주에 발표됩니다
언론 보도에 따르면 전세보증금 반환 대출에 대한 세부적인 규제 완화 방안은 다음 주에 발표될 예정인데요. 기획재정부가 다음 주에 발표하는 ‘하반기 경제정책방향’에 전세보증금 반환 대출에 대한 DSR(총부채 원리금 상화비율) 완화 방안 등도 함께 담길 것으로 예상되고 있습니다.
기획재정부가 큰 틀에서 규제 완화 방안을 발표하면 금융위원회 등 실무 부처에서 보다 세부적인 실행방안을 내놓는 방식으로 규제 완화가 이뤄질 것으로 예상됩니다.
추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 얼마 전 공식석상에서 “전세금 반환 목적에 한해 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제를 조금 완화하는 방안을 검토하고 있다”며 “늦어도 7월 중에는 시행할 것”이라고 밝혔는데요.
추 부총리의 말처럼 다음 달 안에는 완화된 DSR로 전세보증금 반환 대출을 받는 게 가능해질 전망입니다.
2. 특정 기간의 임대차 계약에만 적용될 예정입니다
DSR 규제 완화는 모든 기간의 임대차 계약이 아닌 특정 기간 동안에 맺어진 임대차 계약만을 대상으로 이뤄질 것으로 예상되는데요.
전문가들은 전셋값이 최고점을 찍었던 2021년 하반기부터 2022년 상반기 사이에 체결된 임대차 계약을 대상으로만 DSR 규제가 완화될 것으로 예상하고 있습니다.
이 시기에 맺어진 임대차 계약을 대상으로 신규‧갱신 계약을 맺을 때만 반환 대출의 DSR 규제를 완화해주는 방식이죠.
원희룡 국토교통부 장관은 최근 언론 인터뷰에서 “(DSR 규제 완화 적용 기간은) 길어도 1년이다. 한꺼번에 터지는 것을 막기 위해 정부가 일시 개입하는 것이지, 앞으로 계속 완화해준다고 하면 ‘전세 끼고 집 사라’는 얘기밖에 안 된다”고 말했는데요.
특정 기간에 체결된 계약에 대해서만 한시적으로 DSR 규제를 완화할 것으로 예상됩니다.
3. 보증금 차액에 대해서만 DSR 규제가 완화될 것으로 예상됩니다
DSR 규제 완화는 보증금 전액이 아니라 보증금 차액(기존 보증금 – 신규 보증금)에만 적용될 것으로 예상되는데요.
예를 들어 기존 전세금이 5억원이고 신규 전세계약의 보증금이 4억원이라면, 집주인이 은행 등 금융기관에서 보증금 차액인 1억원을 대출받아 보증금을 반환할 때 이 1억원에 대해서만 DSR 제한을 완화해주는 방식이죠.
아직 정확한 방안이 확정되지는 않았지만 ‘정부가 갭 투자를 부추긴다’, ‘집주인들의 모럴해저드를 용인한다’는 비판을 피하기 위해 이처럼 보증금 차액에 대해서만 DSR 규제를 완화하는 방침이 논의되고 있는 것으로 알려졌습니다.
4. LTV 규제는 변함없이 유지될 예정입니다
DSR 규제가 완화되더라도 LTV(주택담보대출비율) 제한은 변함없이 유지될 것으로 예상되는데요.
원희룡 국토부 장관은 같은 인터뷰에서 “국민들은 정부가 임대인에게 돈을 풀어주는 것처럼 오해하실 수 있다. 그러나 대출 신청이 들어오면 주택담보대출비율(LTV)은 그대로 볼 것이고, 보증금 반환 목적에만 쓰도록 할 것이다”라고 밟힌 바 있습니다.
이처럼 LTV 규제가 동일하게 적용될 경우 DSR 완화 방안이 큰 효과를 발휘하기는 힘들 것이라는 예측도 나오고 있는데요.
특히 저희 자리톡 임대인 회원님들과 같은 다주택자들의 경우 애초부터 무주택자보다 더 낮은 LTV 상한이 적용되고 있기에 DSR 규제가 완화되더라도 새로 반환 대출을 받는 게 힘들 수 도 있습니다.
5. ‘임대보증금 반환보증’ 의무 가입 방안도 논의되고 있습니다
전세보증금 반환 대출을 받은 임대인을 대상으로 의무적으로 ‘임대보증금 반환보증‘에 가입하도록 하는 방안도 논의되고 있는 것으로 알려졌는데요.
임대보증금 반환보증은 임대인이 세입자에게 받은 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 보증회사에서 먼저 세입자에게 보증금을 돌려준 뒤 이 금액을 임대인에게 받아내는 방식의 보증 상품을 말합니다.
임차인들이 가입하는 전세보증금 반환보증과 같은 역할을 하는 보증상품이라고 이해하시면 되는데요.
전세보증금 반환보증은 세입자가 가입하고 수수료도 세입자가 부담하지만 임대보증금 반환보증은 집주인이 가입하고, 돈도 집주인이 부담해야 한다는 점이 다르죠.
현재까지는 시‧군‧구에 등록한 등록임대사업자만이 의무적으로 임대보증금 반환보증에 가입하도록 돼 있는데요.
정부 내에서는 완화된 DSR을 적용받아 전세보증금 반환 대출을 받은 임대인을 대상으로 임대보증금 반환보증에 의무 가입토록 하는 방안도 논의되고 있는 것으로 알려졌습니다.
반환 대출을 받을 경우 해당 대출의 근저당이 주택 등기부등본(등기사항전부증명서)에 설정되는 만큼 이후에 들어올 신규 세입자를 보호하기 위해 이 같은 방안도 검토되고 있다는 분석입니다.
이번 글에서는 다음 주에 발표될 전세보증금 반환 대출 규제완화 방안에 포함될 것으로 알려진 주요 내용들에 대해 정리해서 설명드렸는데요.
아직까지는 규제완화 방안에 어떤 내용이 담길지 공식적으로 확정된 바는 없으므로 이번 글에서 말씀드린 내용은 우선 참조만 해주시길 바랍니다.
다음 주에 DSR 규제완화 대상, 비율 등이 확정‧발표되는 대로 자세하게 다시 설명드리도록 하겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 임대 관리에 도움이 되길 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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