주임사의 임대보증 가입 요건이 한층 강화됩니다!!
보증금이 공시가격 126%일 때만 가입 가능해져요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 시‧군‧구청에 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 반환보증(임대보증)의 가입 요건이 앞으로 한층 강화된다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다. 국토부가 최근 이와 관련한 시행령 개정안을 입법예고했기 때문인데요.
국토부의 개정안에 따라 앞으로는 임대보증 가입 심사 과정에서 주택가격을 평가할 때 공시가격을 우선적으로 사용해야만 하고, 보증에 가입할 수 있는 전세가율 요건도 강화됩니다.
개정안에 담긴 세부적인 내용과 함께 언제부터 이처럼 강화된 요건이 적용되는지 등에 대해서 하나씩 쉽게 설명드리겠습니다.
시행령 개정안이 입법예고됐습니다!
국토부는 지난 9월 1일 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정안’을 입법예고했는데요. 시행령 개정 절차가 마무리된 이후부터 강화된 임대보증 가입 요건이 순차적으로 적용될 예정입니다.
임대보증금 반환보증은 임대보증, 임대인 의무보증, 임대보증보험 등으로도 불리는 보증상품인데요.
임대인이 세입자에게 받은 보증금을 제때 반환하지 못 할 경우 보증회사에서 먼저 세입자에게 보증금을 돌려준 뒤 이 금액을 임대인에게 받아내는 방식의 보증상품입니다.
등록임대사업자는 임대보증금 보증 가입이 의무입니다
임차인들이 가입하는 ‘전세보증금 반환보증’과 동일하게 보증금의 반환을 책임지는 역할을 하는 보증인데요. 두 상품이 다른 점은 임대보증금 반환보증은 임대인이 가입하고, 수수료도 임대인이 부담해야하지만 전세보증금 반환보증은 임차인이 가입하고 수수료도 임차인이 지불한다는 점이죠.
법에 따라 시‧군‧구에 등록한 등록임대사업자가 등록임대주택을 대상으로 임대차 계약을 맺을 경우에는 임대보증에 의무적으로 가입해야만 하는데요. 세무서에만 등록한 일반 임대인은 가입이 의무 사항은 아닙니다.
국토부가 이번에 입법예고한 시행령 개정안에 담긴 핵심 내용은 크게 4가지로 나눠서 말씀드릴 수 있는데요.
전세가율 요건이 100 → 90%로 강화돼요
우선 임대보증에 가입할 수 있는 전세가율 요건이 현행 100%에서 90%로 강화됩니다. 여기서 말하는 전세가율은 보증금과 선순위채권액을 합한 금액이 주택가격에 차지하는 비율을 뜻하는데요.
*전세가율 = (보증금 + 선순위채권) / 주택가격 × 100
현재는 보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격과 같더라도 임대보증에 가입할 수 있지만 앞으로는 이 금액이 주택가격의 90% 이하일 때만 임대보증에 가입할 수 있습니다.
세입자에게 받은 보증금뿐 아니라 임대차 계약 이전에 대출받은 은행 주택담보대출 등 선순위채권까지 포함해 주택가격의 90% 이하여야만 하는 것이죠.
공시가격 우선 사용하고, 감평액은 제한적으로만 허용됩니다
전세가율 요건뿐 아니라 주택가격을 산정하는 방식 역시 강화될 예정인데요. 현재는 감정평가액, 공시가격, 실거래가 중 임대인이 선택한 가격을 토대로 주택가격을 산정하고 있지만 앞으로 감정평가액은 그 활용이 제한될 예정입니다.
감정평가액은 공시가격이나 실거래가가 존재하지 않는 주택이나 시장‧지역 등의 여건변화로 공시가격, 실거래가를 적용하는 게 곤란한 경우에만 예외적으로 활용할 수 있습니다.
또한 감정평가액의 유효기간은 현행 2년에서 1년으로 단축되는데요. 감정평가액에 대한 조사, 징계 절차도 강화됩니다.
일부 임대인들이 감정평가사와 결탁해 감정평가액을 허위로 부풀리는 방식으로 집값을 띄워왔다는 지적이 이어지면서 국토부에서 이 같은 조치를 내놨습니다.
공시가격의 140%까지만 주택가격으로 인정돼요
이와 함께 각각의 가격 유형에 적용해 주택가격을 산정하는 데 쓰이는 ‘가격 인정비율’도 강화됐는데요.
현재는 공시가격을 활용해 주택가격을 평가할 경우 주택의 유형과 가격대에 따라 공시가격의 130~190%를 주택가격으로 산정하고 있지만 앞으로는 공시가격을 활용할 경우 일괄적으로 공시가격의 140%를 주택가격으로 산정됩니다.
130~190%였던 비율이 140%로 조정된 만큼 공시가격이 같더라도 앞으로는 주택가격이 대부분 더 낮게 산정될 예정입니다.
임대보증 가입하려면 보증금이 공시가 126% 이하여야
앞서 전세가율 기준이 90%로 강화될 예정이라고 설명드렸는데요. 그렇기 때문에 앞으로는 보증금과 선순위채권을 합한 금액이 공시가격의 126%(공시가격 140% × 전세가율 90%) 이하일 때만 임대보증금 반환보증에 가입할 수 있습니다.
공시가격의 140%가 주택가격으로 인정되고, 보증금과 선순위채권을 합한 금액은 주택가격의 90% 이하여야만 하기 때문이죠.
감정평가액 적용 비율도 낮아져요
또한 현재는 감정평가액을 활용할 경우 그 금액의 100%를 주택가격으로 인정하고 있지만 앞으로는 신축 연립‧다세대주택의 경우 감정평가액의 90%만을 주택가격으로 인정받을 수 있습니다.
보증기간과 임대차기간이 일치해야 합니다
임대보증의 보증기간을 임대차 계약기간과 일치시키는 방안도 도입되는데요. 현재는 임대인이 △1년 △2년 △임대차기간 중의 기간 중에서 보증 가입 기간을 선택할 수 있습니다. 그러다보니 임대차 계약이 끝나기 전에 보증이 먼저 종료돼 보증 미가입 상황에 처하는 경우도 적지 않게 찾아볼 수 있습니다.
국토부에서는 이 같은 문제를 해결하기 위해 보증기간과 임대차기간을 일치시키는 방안도 개정안에 담았는데요. 이 방안의 경우 한 번에 일괄적으로 시행하는 대신 단계적으로 개선해나가는 방식으로 추진할 예정입니다.
신규 등록임대주택은 2024년 7월부터 적용돼요
지금까지는 국토부가 최근 입법예고한 시행령 개정안에 담긴 주요 내용들에 대해서 설명드렸는데요. 그렇다면 이 같은 방안들은 언제부터 실제로 적용되는 걸까요?
국토부에서는 2024년 7월 1일 이후에 등록한 신규 등록임대주택에 대해서는 이 같은 방안을 곧바로 적용하되, 그 이전에 등록한 기존 등록임대주택에 대해서는 2026년 6월까지 적용을 유예할 예정입니다. 기존 등록임대사업자들은 2026년 6월까지 기존 요건에 따라 임대보증금 반환보증에 가입할 수 있는 건데요.
현재 등록임대사업자이신 회원님들은 2026년 7월 1일부터 위에서 설명드린 내용들을 적용받는다고 이해하시면 됩니다.
이번 글에서는 국토부의 방침에 따라 등록임대사업자의 임대보증 가입 요건이 한층 강화될 예정이라는 사실에 대해서 안내해드렸는데요.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다.
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