계약기간 도중에 나가겠다는 세입자. 어떻게 해야하나요?
임대차 계약 상황별로 정해진 법 규정이 달라요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 저희 자리톡 임대인 커뮤니티에 가장 자주 올라오는 질문 중 하나는 ‘세입자가 갑자기 계약기간 중간에 나간다고 하는데 어떻게 해야 하나요?’라는 질문인데요.
이번 글에서는 임대차 계약 상황별로 법으로 정해진 관련 규정에 대해서 안내해드리겠습니다. 첫 임대차 계약기간, 일반 갱신 계약, 계약갱신청구권 사용 갱신 계약, 묵시적 갱신, 이렇게 각각의 상황별로 관련된 법 규정에 대해서 설명드리겠습니다.
계약기간 중간에 세입자가 나가겠다고 이야기하면 임대인으로서는 당황스러울 수밖에 없는데요.
후속 세입자를 구하는 일 자체가 적지 않게 신경 쓰이는 일일뿐더러 중개 수수료 등의 비용을 지출해야 할 수도 있기 때문이죠. 후속 세입자를 구하지 못 해서 주택을 공실로 둘 경우 금전적인 손해도 볼 수 있고요.
특히 초보 임대인이라면 중도 퇴거하겠다는 세입자의 요구가 더 당황스럽게 느껴지실 수밖에 없는데요.
이번 글을 읽으시면 각각의 임대차 계약 상황별로 어떻게 대처할 수 있는지를 정확하게 파악하실 수 있습니다.
첫 번째 계약기간, 일반 갱신 계약
먼저 첫 번째 임대차 계약기간과 계약갱신청구권 사용으로 연장되지 않은 계약, 그러니까 일반 갱신 계약과 관련된 규정에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
이 같은 경우에는 세입자가 계약기간 중간에 나가겠다고 해도 임대인이 중도 퇴거 요구를 받아줘야 하는 법적인 의무는 없는데요. 계약기간 동안 주택을 임대차하겠다고 서로 계약을 맺었기에 해당 계약기간 동안 주택을 임차하고, 차임을 지급할 의무가 세입자에게 있기 때문입니다.
법적으로는 임대인이 세입자의 요구를 받아들여 계약을 해지해줄 이유가 없는 것이죠.
관행적으로는 이렇게 할 때가 많아요
다만 현실에서는 세입자의 요구대로 계약을 해지해주는 경우도 많은 편인데요. 취업, 직장 이직, 결혼, 질병, 청약 당첨 등의 사유로 더 이상 거주하지 못 하겠다고 하는 세입자에게 계약기간이 끝날 때까지 무조건 계속 살라고 하는 것도 현실적으로 쉽지는 않은 일이기 때문입니다.
그리고 많은 임대인들이 이렇게 계약기간 도중에 퇴거하겠다는 세입자에게 ‘다음번 세입자를 구해놓고 나갈 것’을 요구하는데요. 세입자가 후속 세입자를 구하는 것을 조건으로 중도 퇴거에 합의해 주는 것이죠.
공인중개사무소에 해당 주택을 매물로 내놓은 뒤 후속 세입자가 구해지면 기존 세입자에게 보증금을 돌려주고 계약을 중도 해지하는 방식입니다.
퇴거 세입자가 중개 수수료 부담할 때 많아요
이런 경우 후속 세입자를 구하는 데 들어가는 중개 수수료는 기존 세입자가 부담하는 사례가 많은데요.
원래 법적으로 중개 수수료는 임대인과 후속 세입자가 부담하게 돼있긴 하지만 기존 세입자의 중도 퇴거 요구를 임대인이 받아들였고, 이로 인해 중개 수수료 부담이 추가적으로 발생한 만큼 임대인의 몫의 중개 수수료를 기존 세입자가 부담하는 경우가 적지 않은 편입니다.
위에서 살펴본 것처럼 첫 번째 계약기간이거나 일반 갱신 계약일 때는 임대인이 세입자의 중도 퇴거 요구를 받아들여야 하는 법적인 의무 없는데요.
계약갱신청구권, 묵시적 갱신일 때는 달라요
하지만 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약이나 묵시적 갱신으로 갱신된 계약일 경우에는 상황이 달라집니다. 이럴 경우 세입자는 언제든 본인이 원할 때 계약 해지를 요구할 수 있는 권한을 갖기 때문이죠.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 임차인에게 계약 갱신을 요구받은 임대인은 본인의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하죠.
묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신은 임대인이 임대차 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 계약 갱신을 거절하겠다거나 아니면 계약 조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 뜻을 명시적으로 밝히지 않았고, 임차인 역시 계약의 종료, 갱신과 관련해 명확한 뜻을 전달하지 않았을 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신됐다고 여기는 임대차 제도이고요.
세입자 통보 이후 3개월 뒤에 계약이 자동 해지돼요
계약갱신청구권과 묵시적 갱신으로 계약이 갱신됐을 경우 임차인에게는 언제든 계약 해지를 요구할 수 있는 권한이 생기는데요. 법에 따라 임차인이 계약 해지 의사를 임대인에게 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 자동으로 해지됩니다. 임대인은 당연히 계약 해지일에 맞춰 임차인에게 보증금을 돌려줘야만 하고요.
다만 세입자가 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약이 종료되기 전 3개월 동안은 임대료를 납부해야 합니다.
임차인과 달리 임대인은 계약갱신청구권 사용 계약과 묵시적 갱신에 대해서도 중간에 계약 해지를 요구할 수 없고요.
이번 글에서는 임대차 계약 상황별로 세입자의 중도 퇴거 요구에 대응하는 방법에 대해서 안내해드렸는데요.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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