헌재 '계약갱신청구권, 전월세상한제' 합헌 결정!
계약갱신 청구권과 전월세 상한제에 대한 헌법소원 기각됐어요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 헌법재판소가 주택임대차보호법에서 규정한 ‘계약갱신 청구권’과 ‘전월세 상한제’에 대해 합헌(헌법에 부합함) 결정을 내렸다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.
계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 헌법에 위배되지 않는다는 헌법재판소의 판단이 나온 만큼 국회에서 해당 법 조항을 개정하거나 폐지하지 않는 한 두 규정은 앞으로도 계속해서 적용됩니다.
2020년에 법 개정으로 도입·시행됐어요
헌법재판소는 2월 28일 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 청구권)과 제7조의 제2항(전월세 상한제) 등에 대한 헌법소원에 대해 재판관 전원 일치 의견으로 기각 결정을 내렸는데요. 헌법재판소 재판관 9명 모두가 해당 법 규정이 헌법에 부합한다고 판단했다는 뜻입니다.
계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 전월세 신고제(주택 임대차 계약 신고제)와 함께 ‘임대차 3법’으로 불리는 규정인데요. 전임 정권 시절인 2020년 7월에 국회에서 주택임대차보호법을 개정하면서 새롭게 마련된 규정들입니다.
계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 법 개정과 동시에 시행됐기에 벌써 도입된 지 약 4년이 된 규정들인데요. 그렇기 때문에 저희 자리톡 임대인 회원님들께서도 어떤 내용의 규정인지 대부분 이미 잘 알고 계시죠.
세입자는 2년 더 계약 연장할 수 있고, 임대료는 5% 이내로만 인상할 수 있어요
계약갱신 청구권은 임차인에게 계약기간 중 1회에 한해 임대차 계약에 대한 갱신 권한을 주는 규정인데요. 임대인은 법에서 규정한 특별한 사유(임대인의 실거주, 임차인의 차임 미납 등)가 없는 이상 임차인의 청구대로 계약을 갱신해야만 하죠.
이로 인해 한 번 임대차 계약을 체결하면 기본 임대차 기간이 사실상 4년(첫 계약 2년 + 갱신계약 2년)이 되는 효과가 발생했고요.
전월세 상한제는 세입자의 계약갱신 청구권 사용에 따라 갱신되는 계약의 경우 임대료(보증금, 월세)를 기존 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있도록 정한 규정이고요.
계약갱신 청구권, 전월세 상한제에 대한 보다 자세한 설명과 임대인이 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는 적법한 9가지 사유 등에 대한 내용은 아래 링크해 놓은 자리톡 매거진 글들을 통해서 확인하실 수 있습니다.
재산권 침해에 대한 반발이 컸었어요
계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 법 개정과 동시에 즉각 시행된 것은 물론 시행 시점 이전에 이미 체결된 임대차 계약에 대해서도 전면적으로 적용됐는데요. 해당 규정이 마련되기 이전에 체결돼 진행 중이던 임대차 계약에도 계약갱신 청구권과 전월세 상한제를 일괄적으로 적용했다는 뜻입니다.
이처럼 임차인에게 사실상 4년간 임차·거주할 수 있는 권리를 부여한 데다, 임대료 인상률도 5% 이내로 제한했고, 또한 법 시행 이전부터 진행 중이던 계약에도 전면 적용됐기 때문에 계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 법 개정 단계부터 임대인들의 큰 반발을 불러왔는데요.
일부 임대인들은 이 두 가지 규정이 ‘헌법에서 보장하는 재산권 등을 침해하는 위헌 법률’이라며 2020년 10월에 헌법소원을 제기했습니다. 이번에 나온 판결이 이 헌법소원에 대한 헌법재판소의 결정이고요.
이런 이유로 합헌이라고 판단했어요
헌법재판소는 계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 헌법을 침해하지 않는다고 결정하며 그 근거에 대해 다음과 같이 설명했는데요.
“임차인 주거 안정 보장이라는 입법 목적이 정당하고 임차인의 주거 이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다”는 게 헌법재판소의 전반적인 판단입니다.
계약갱신 청구권에 대해서는 “계약갱신 요구 조항은 임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다”라며 “임대인이 거절할 수 있는 사유를 규정해 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다”고 설명했습니다.
이어 전월세 상한제에 대해서는 “차임 증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제”라며 “(인상률 제한인) 20분의 1 (5%) 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다”고 판시했습니다.
앞으로도 계속 적용됩니다
지금껏 설명드린 것처럼 헌법재판소에서 계약갱신 청구권과 전월세 상한제에 대해 합헌 판결을 내렸기 때문에 사법부에 의해 두 규정이 개정·폐지되는 것은 더 이상 기대할 수 없게 됐는데요.
두 규정을 개정·폐지할 수 있는 방법으로는 국회에서 주택임대차보호법을 개정하는 방법 밖에 남지 않은 상황입니다. 거의 모든 임차인들의 절대적인 지지를 받고 있는 제도이기 때문에 국회에서 법을 개정·폐지할 것이라고는 현실적으로 기대하기 힘든 게 사실이고요.
이번 글에서는 헌법재판소가 계약갱신 청구권과 전월세 상한제에 대해 합헌 결정을 내놨다는 사실에 대해서 전해드렸는데요.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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