계약갱신청구는 이 9가지 사유로만 거절할 수 있어요!
집주인 실거주, 세입자의 월세 연체, 부정 임차/전대 등의 사유 총정리!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대인이 주택임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신청구권 사용을 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유에 대해 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
최근에는 후속 전세계약의 전세금이 기존 계약의 전세금 금액보다 낮아지는 역전세 현상이 장기간 이어지며 계약갱신청구권 사용을 둘러싼 임대인과 임차인 사이의 분쟁이 이전보다는 다소 줄어든 상황인데요.
그렇긴 하지만 계약갱신청구권은 임차인에게 계약 갱신 여부를 결정할 수 있는 권한을 부여하는 매우 중요한 법적 권리이고, 저희 자리톡 회원님들과 같은 전문 임대사업자분들이라면 임차인의 계약갱신 요구를 접할 일이 빈번한 만큼 계약갱신청구권의 개념과 효과에 대해 정확히 알고 계셔야만 하죠.
계약갱신청구권의 기본적인 개념과 사용 요건에 대해서는 이전 매거진 글에서 자세히 설명드렸는데요. 이번 글에서는 임대인이 세입자의 청구를 합법적으로 거절할 수 있는 법적 사유에 초점을 맞춰 설명드리겠습니다.
주택임대차보호법에 따라 임대인은 다음 9가지 사유 중 하나 이상의 사유에 해당할 때만 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있습니다.
1. 임차인이 2기의 차임액(월세액)에 해당하는 금액에 이르도록 차임(월세)을 연체한 사실이 있는 경우
주택임대차보호법에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체했을 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다고 말하고 있는데요.
기존 계약기간 도중 2기의 차임액에 달하는 금액을 연체했던 이력이 있는 임차인의 경우에는 임대인이 그의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다.
여기서 말하는 ‘2기의 차임액에 해당하는 금액’이란 말은 월세를 두 달 연속 밀리는 걸 말하는 게 아니라 ‘두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체한 경우’를 뜻하는데요.
예를 들어 월세가 50만원인 원룸이라고 한다면 밀린 월세의 총합이 100만원이 되는 순간부터 이 같은 거절 요건이 적용된다고 이해하시면 됩니다.
2. 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우
임대차 계약기간이 종료된 뒤 임대인 본인이나 임대인의 직계존속(부모, 조부모 등), 직계비속(자녀, 손자녀 등)이 해당 주택에 들어와서 2년 이상 생활하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다.
실거주를 이유로 갱신 청구를 거절하기 위해선 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 임차인에게 실거주 사유로 인해 계약을 갱신할 수 없음을 통보해야만 한다는 사실을 꼭 기억하셔야만 합니다.
2_1. 새 집주인의 실거주 역시 합법적인 거절 사유라는 취지의 대법원 판결이 나왔습니다.
주택임대차보호법에는 매매계약을 통해 집주인이 달라졌을 경우 새로운 집주인의 실거주가 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있는 사유인지에 대해서는 따로 규정돼있지 않은데요. 그렇기 때문에 계약갱신청구권이 도입된 이후 이를 둘러싼 잦은 분쟁들이 발생해 왔죠.
그리고 이 같은 논란은 대법원 판결을 통해 일단락됐는데요.
“‘임대인’을 계약갱신 요구 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 이전 집주인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간에는 실거주가 필요한 새 임대인에게 매각하는 것도 가능하다고 보아야 한다’며
“임대인 지위를 물려받은 매수인이 실거주하려는 경우에도 계약갱신을 거절할 수 있다”는 게 대법원의 판단입니다.
임차인이 먼저 기존 집주인에게 계약갱신청구를 한 상황이더라도 법에 따른 계약갱신거절기한(계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전)이 지나지 않았다면 새로운 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다는 내용의 판결이라고 이해하시면 됩니다.
“임대인의 지위를 승계한 사람이 종전 임대인과는 별도로 갱신거절권을 행사할 수 있다는 법리를 확인시켜 준 판결”이라며 “2020년 신설된 계약갱신요구권·거절권과 관련한 대법원의 첫 판결”이라는 게 대법원 관계자의 설명입니다.
3. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
임차인이 가짜 신분(이름, 주민번호 등)으로 임대차 계약을 맺은 경우, 그리고 주택을 계약서 상에 명시된 본래 용도가 아니라 불법영업장 등으로 사용한 경우가 해당됩니다.
4. 임대인과 임차인이 서로 합의해 임차인에게 상당한 보상한 제공한 경우
임대인이 임차인과 합의해 이사비 등 소정의 보상을 실제로 제공한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데요.
다만 임차인과의 합의 없이 임대인이 보상 명목으로 일방적으로 금품을 지급하거나, 혹은 보상금을 주기로 합의한 뒤 실제로 제공하지 않은 경우에는 인정받을 수 없습니다.
5. 임차인이 임대인의 동의 없이 임대차 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 해당 주택을 전대해 타인(전차인)이 사용하게 함으로써 이익을 거뒀다면 이 역시 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유입니다.
6. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차인이 해당 주택의 전부 또는 일부를 임대인의 동의 없이 무단으로 증‧개축하거나 개조하거나 혹은 고의로 파손한 경우가 해당됩니다. 또한 임차인의 중대한 과실로 발생한 화재로 인해 주택이 파손된 경우에도 갱신 요구를 거절할 수 있는데요.
여기서 말하는 중대한 과실이란 임차인이 가스레인지, 오븐 등의 화기를 방치해 불이 난 경우를 뜻합니다.
7. 해당 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
말 그대로 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 사람이 거주할 수 없는 경우, 주거 기능을 상실한 경우를 뜻합니다.
8. 다음과 같은 사유로 해당 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축해야 하는 경우
임대차 계약을 체결할 당시부터 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거‧재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했고, 사전에 안내한 계획에 따라 철거‧재건축 공사를 진행하려는 경우가 해당됩니다.
주택이 노후‧훼손되거나 혹은 주택의 일부가 멸실돼 안전사고의 우려가 있는 경우도 해당됩니다. 법령에 따라 해당 주택의 철거‧재건축이 이뤄지는 경우에도 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있습니다.
9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
국토교통부 등 담당 부처에서는 임차인이 임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우가 이에 해당한다고 안내하고 있는데요.
앞서 설명한 8가지 사유 외에 임차인과 임대차 계약을 계속 지속할 수 없다고 판단되는 사유가 있을 경우 적용 여부를 따져볼 수 있는 조항입니다.
이번 글에서는 주택임대차보호법에 따라 임대인이 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있는 합법적인 사유 9가지에 대해서 알아봤는데요.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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