올해 임대 소득세, 부가세 '이것' 때문에 더 올라요!
간주임대료 이자율이 연 3.6%로 결정됐어요. 12년 만에 가장 높아요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 올해분 간주임대료 산정 시에 적용되는 이자율이 지난해보다 0.6%포인트 오른 연 3.5%로 결정됐다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.
간주임대료 이자율이 인상됨에 따라 지난해와 같은 보증금과 월세를 받더라도 올해분 소득세, 부가가치세로 더 많은 금액이 과세되게 됐는데요.
이번 글에서는 간주임대료란 무엇이고, 어떻게 계산되는지, 간주임대료 이자율이 오르면 세금이 더 많이 나오는 이유는 무엇인지 그리고 정부에서 이자율을 올린 까닭은 무엇인지 등에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
간주임대료 이자율 12년 만에 가장 높아요
세법 관련 업무를 관장하는 기획재정부에서는 최근 ‘2023년 세법개정 후속 시행규칙 개정안’을 발표했는데요. 개정안에는 부동산 임대보증금 간주임대료 산정 시에 적용되는 이자율을 지난해의 연 2.9%에서 연 3.5%로 0.6%포인트 인상하는 내용이 담겨있습니다.
2022년에 적용됐던 간주임대료 이자율은 연 1.2%였는데 2년 사이에 이자율이 3배 가까이 높아진 것이죠. 2012년 이후 12년 만에 가장 높은 수준의 이자율이고요.
이처럼 인상된 간주임대료 이자율은 올해분(2024년분) 소득세와 부가세부터 곧바로 적용되고요.
임대보증금의 일부를 임대료로 ‘간주’해요
초보 임대인 분이라면 간주임대료란 개념이 생소하실 텐데요. 간주임대료란 임대보증금을 은행 정기예금에 맡겼을 때 거둘 수 있는 것으로 예상되는 이자수익을 임대료로 간주하는 제도를 말합니다. 이렇게 계산된 간주임대료에도 소득세(요건 충족 시)와 부가세(상가‧사무실 임대인)가 과세되고요.
이렇게 계산합니다
그렇다면 간주임대료는 어떻게 계산하는 걸까요? 간주임대료는 다음과 같은 공식에 따라 계산되는데요.
임대보증금 × 정기예금 이자율 × 과세대상기간의 일수 / 365일
임대보증금에다 기획재정부가 시중은행의 정기예금 이자율을 반영해 공시한 이자율을 곱한 뒤 여기에 과세대상기간의 일수를 365일로 나눈 값을 곱하면 간주임대료를 구할 수 있습니다.
앞서 말씀드렸듯이 지난해에는 간주임대료를 산정할 때 연 2.9%의 이자율이 적용됐었는데요. 올해부터는 이 이자율이 연 3.6%로 인상됐습니다. 똑같은 금액의 보증금을 받았다고 해도 이자율이 높아진 만큼 간주임대료 금액은 올라가게 되고, 당연히 간주임대료에 과세되는 소득세와 부가세 금액도 늘어나게 되죠.
박금철 기획재정부 조세총괄정책관은 “지난해 1년 만기 정기예금 평균 이자율이 연 3.8% 수준이지만, 작년 하반기로 갈수록 이자율이 떨어지는 추세를 감안해 1년 만기 정기예금 수신 금리보다 낮은 연 3.5%로 간주임대료 이자율을 설정했다"고 설명했습니다.
간주임대료에는 이럴 때 세금 과세돼요
이처럼 간주임대료 이자율이 오르면서 임대사업자들의 소득세, 부가세 부담도 커지게 됐는데요. 다만 모든 임대사업자들이 간주임대료에 대한 소득세, 부가세를 납부해야 하는 것은 아닙니다.
간주임대료에 대해서도 세금이 과세되는 임대사업자의 유형은 별도로 정해져 있기 때문이죠. 일단 상가‧사무실 등의 수익형 부동산을 임대하는 임대사업자의 경우에는 간주임대료에 대해서도 일괄적으로 부가세가 과세되는데요.
주택은 이럴 때만 간주임대료 소득세 내요
이와 달리 주택 임대사업자의 경우에는 요건을 충족할 때만 간주임대료 대한 소득세가 과세됩니다. 세입자로부터 지급받은 월세는 주택 수 등의 조건과 상관없이 연간 월세 수입 전체가 소득세 과세 대상이지만 간주임대료에 대해서는 일정 조건을 충족했을 때만 소득세를 부과하기 때문이죠.
그렇기 때문에 주택 수, 주택가격, 주택면적이 기준을 충족하는 임대인에게만 간주임대료에 대한 소득세를 과세하는데요.
비소형(1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 초과 혹은 해당 과세기간 기준시가 2억 원 초과) 주택을 3채 이상 보유하고 있는 임대인이, 세입자로부터 지급받은 임대보증금의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 정기예금 이자율(2024년 귀속 연 3.6%)을 곱한 값을 간주임대료로 계산하고 있습니다.
1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 동시에 해당 과세기간 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세 대상 주택 수에서 제외되고요. 이 같은 소형주택은 여러 채 갖고 있어도 간주임대료에 대한 소득세는 부과되지 않는다는 뜻입니다.
간주임대료와는 달리 월세 수입의 경우에는 소형 주택이든 비소형 주택이든 상관없이 임대인이 세입자로부터 받은 연간 월세액 전체에 소득세가 부과되고요.
<간주임대료 소득세 부과 기준>
① 1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 초과 혹은 해당 과세기간 기준시가 2억 원 초과, 비소형 주택 3채 이상 보유
② 모든 세입자로부터 지급받은 임대보증금(전세보증금, 월세보증금) 합계액이 3억 원 초과
③ 3억 원 초과분의 60%에 정기예금 이자율(2022년 귀속 연 1.2%) 곱해 간주임대료 산정
④ 간주임대료는 월세 수입과 함께 총수입금액에 포함
이번 글에서는 올해분 부동산 임대보증금 간주임대료 산정 시에 적용되는 이자율이 연 3.6%로 인상됨에 따라 임대사업자들의 소득세, 부가세 부담도 늘어나게 됐다는 사실에 대해서 안내해 드렸는데요.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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