주택 임대소득에 대한 소득세는 이럴 때 과세돼요!
월세에만 세금 붙을 때도 있고, 추가로 보증금에도 세금 붙을 때도 있어요
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 매년 5월은 저희 자리톡 임대인 회원님들과 같은 임대사업자 분들께 매우 중요한 달인데요. 지난해 1년 동안에 벌어들인 임대소득에 대한 종합소득세를 신고·납부하는 달이기 때문이죠. 지난해의 사업 성과가 최종적으로 확정되는 시즌이죠.
지난 2023년에 벌어들인 임대소득에 대한 소득세는 오는 5월 31일까지 신고·납부해야만 하는데요. 하루라도 늦어지면 적지 않은 금액이 가산세로 칼같이 부과됩니다.
이번 글에서는 주택 임대소득에 소득세가 과세되는 요건에 대해 설명드릴 텐데요. 상가·사무실 같은 다른 부동산들과는 달리 주택의 경우에는 특정한 요건을 충족했을 때만 임대소득에 소득세가 부과되기 때문입니다.
주택을 임대해 임대소득을 거뒀다고 하더라도 때로는 소득세를 내지 않아도 될 때가 있다는 말씀인데요.
또한 임대주택의 가격과 면적, 보증금 금액, 보유 주택 수에 따라 월세에만 소득세가 부과되는 경우도 있고, 보증금(간주임대료)에도 함께 소득세가 과세되는 경우로 나뉘기도 합니다.
임대업을 영위하게 되면 보면 ‘세금은 얼굴 없는 동업자’라는 말의 의미를 뼈저리게 깨닫게 되는데요. 그런 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들께서는 이번 글에서 말씀드릴 내용을 미리 잘 알고 계셔야만 합니다.
3가지 요건 중 1개 이상 해당하면 소득세 신고·납부!
세법에 따라 지금부터 말씀드릴 3가지 요건 중 한 가지 이상을 충족할 때는 해당 임대소득에 대한 소득세를 신고·납부해야만 하는데요.
① 기준시가 12억 원 초과 고가주택을 임대하는 경우
: 과세기간 종료일(매년 12월 31일) 또는 해당 주택의 양도일 기준 기준시가 12억원 초과 주택을 임대할 때 임대소득에 대한 소득세가 부과됩니다.
: 2022년 귀속 종합소득세까지는, 그러니까 2023년 5월에 하셨던 종합소득세 신고·납부 때까지는 이보다 낮은 ‘기준시가 9억원’ 기준이 적용됐었는데요. 2023년에 벌어들인 임대소득을 대상으로 하는 이번 2024년 5월 신고·납부 때부터는 이 기준이 ‘기준시가 12억원’으로 완화됐습니다.
② 국외에 있는 주택을 임대하는 경우
③ 2채 이상의 주택을 소유한 소유자가 주택을 임대하는 경우
: 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 주택 수로 계산합니다. 다가구주택의 경우에는 기본적으로는 1채의 주택으로 여기되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1채의 주택으로 계산하고요.
이 같은 3가지 요건 중 한 가지 이상의 조건에 해당되는 주택 임대소득이라면 종합소득세를 신고‧납부해야만 합니다.
월세에만 세금 붙을 때 있고, 보증금에도 추가로 붙을 때 있어요
주택 임대소득을 계산할 때는 우선 월세 수입에다 임대보증금(전세보증금, 월세보증금)을 토대로 계산한 간주임대료를 더한 금액을 매출(총수입금액)로 삼는데요. 이 매출에서 임대사업을 영위하기 위해 지출한 각종 비용을 차감한 임대소득에 소득세가 부과됩니다.
간주임대료란 임대보증금을 통해서 얻을 수 있었을 것으로 추정되는 이자 수익 역시 임대수입으로 간주하는 제도를 말하는데요. 임대보증금에 국세청이 정하는 일정 이율(정기예금 이자율‧2023년 귀속 연 2.9%)을 곱해서 계산하고 있습니다. 이번 신고·납부 시즌에 적용되는 이율은 연 2.9%입니다.
그리고 세부적인 요건에 따라 월세에만 소득세가 붙는 경우와 월세에 더해 간주임대료에도 소득세가 과세되는 경우로 나뉘게 되는데요.
월세의 경우 임대인이 받은 연간 월세수입 전체가 과세 대상이지만 보증금에 대한 간주임대료는 특정 조건을 충족했을 때만 과세 대상으로 삼고 있다고 이해하시면 됩니다.
간주임대료에도 소득세 붙는 조건은 이렇습니다
간주임대료는 비소형(1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 초과 혹은 해당 과세기간 기준시가 2억 원 초과) 3주택 이상 보유자의 임대보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 정기예금 이자율(2023년 귀속 연 2.9%)을 곱하는 방식으로 계산하고 있습니다. 이렇게 산정된 간주임대료는 임대수입에 포함돼 소득세가 부과되죠.
비소형 주택을 3채 이상 갖고 있는 임대인이 임차인으로부터 받은 전세보증금과 월세보증금을 합한 금액이 3억 원을 초과하는 경우에 3억 원을 초과하는 금액의 60%에 대해 정기예금 이자율을 곱한 값을 간주임대료로 계산해 수입금액에 포함시킨다는 뜻이죠.
1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 동시에 해당 과세기간 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세 대상 주택 수에서 제외되고요. 이런 소형주택들의 경우 여러 채를 임대하더라도 간주임대료에 소득세가 붙지 않는 것이죠.
간주임대료와 월세의 경우에는 임대하는 주택이 소형 주택이든 비소형 주택이든 상관없이 모든 수입이 과세 대상입니다.
앞에서 말씀드린 3가지 요건 중 하나 이상을 충족할 경우, 월세에는 무조건 소득세가 붙지만 간주임대료에 대한 소득세는 별도 요건을 충족할 때만 과세된다고 이해하시면 됩니다.
이번 글에서는 주택 임대소득에 소득세가 과세되는 기준에 대해서 간단히 설명드렸는데요. 본격적인 종합소득세 신고·납부 시즌이 시작된 만큼, 앞으로 이어지는 글들에서도 이와 관련된 내용에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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