갱신청구권, 세입자가 취소하겠다면 무조건 취소되나요?
갱신계약 시작도 하기 전에 계약해지 통보했는데 어떻게 하나요?
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 여러 채의 주택을 임대하는 전문 임대인인 저희 회원님들의 특성상 전세계약에 대한 세입자의 계약갱신청구권 사용 요구를 일년에 적어도 몇 차례씩은 받으실 테데요.
이번 글에서는 세입자의 계약갱신청구권 사용에 대한 아주 중요한 내용에 대해서 다뤄보겠습니다. 먼저 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 계약을 갱신하겠다는 의사를 밝힌 뒤 이를 취소할 경우 임대인에게는 세입자의 뜻에 따라 계약갱신을 취소해줘야 하는 법적인 의무가 있는 것인지에 대해서 살펴볼 텐데요.
이어서 세입자가 본인의 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약의 계약기간이 시작되기 전에 임대인에게 계약해지를 통보를 했을 경우 계약은 정확히 언제 해지되는 것인지에 대해서도 살펴보겠습니다.
대법원 판결이 나왔습니다
주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약은 세입자가 임대인에게 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 저절로 해지되는데요.
세입자가 계약해지를 통보한 일자가 갱신계약이 시작되기 이전의 시점이라면 어떻게 될까요?
아직 갱신계약의 기간 자체가 시작되지 않은 만큼 이 경우 갱신계약의 시작일로부터 3개월이 지난 시점에 계약이 해지되는 걸까요?
아니면 갱신계약이 언제 시작되는지와는 상관없이 해지 통보일로부터 3개월 뒤면 무조건 계약이 해지되는 걸까요?
이에 대해서는 지난해 대법원에서 판결을 내놓으면서 법원의 판례가 확립됐는데요. 이에 대해서도 자세히 설명드리겠습니다.
세입자의 계약갱신청구권 사용은 임대업을 하다 보면 매우 빈번하게 발생하는 일이고, 특정 세입자에게 의무적으로 2년 더 주택을 임대해야 하는 상황을 만드는데요.
그런 만큼 저희 임대인 회원님들께서는 이번 글에서 말씀드릴 내용을 꼼꼼히 잘 확인해 주시길 바라겠습니다.
세입자 마음대로 취소할 수 없습니다
먼저 세입자가 본인이 사용 의사를 밝힌 계약갱신청구권 행사를 취소할 수 있는지에 대해서 살펴보겠습니다. 이 문제에 대한 답은 간단한데요. 한번 행사 의사를 밝힌 계약갱신청구권은 세입자가 취소할 수 없습니다. 임대인에게는 세입자의 취소 요구를 받아줘야 할 아무런 법적 의무가 없습니다.
“갱신요구권은 형성권이므로, 임대인에게 도달한 순간 효력이 발생하고, 특별한 합의가 없는 한 철회할 수 없다”는 게 법조계의 설명입니다.
세입자의 계약갱신청구권 사용 의사가 임대인에게 전달되는 순간 기존 계약은 갱신되는 것이죠. 임대인에게 주택임대차보호법에서 규정한 갱신청구권 사용을 거절할 합법적인 사유가 있고, 임대인이 이를 들어 계약갱신을 거절하지 않는 이상 말이죠.
물론 세입자의 취소 요구를 임대인이 받아들였을 경우 계약갱신청구권 사용을 ‘무르는 것’은 가능합니다. 임대인과 세입자 사이에 원만하게 잘 합의가 이뤄졌을 경우에는 갱신청구권 사용을 취소할 수 있는 것이죠.
다만 앞에서도 말씀드렸듯이 임대인에게는 세입자의 취소 요구를 받아들여야 하는 법적 의무는 전혀 없습니다. 세입자의 취소 요구와는 상관없이 계약은 이미 법적으로 갱신됐기 때문이죠.
계약해지 통보일로부터 3개월 뒤에 계약은 해지됩니다
그리고 세입자의 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약은 세입자에게 언제든 자유롭게 계약해지를 통보할 수 있는 권리를 주고 있는데요. 법에 따라 세입자가 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약은 자동적으로 해지됩니다.
대신 세입자는 통보일로부터 3개월 동안의 차임(월세)은 원래와 같이 임대인에게 납부해야만 합니다. 계약해지를 통보했다고 해서 월세와 관리비를 내야 하는 의무가 사라지는 것은 전혀 아닙니다.
계약해지 통보가 갱신계약 기간 중에 이뤄졌을 경우에는 복잡할 게 전혀 없죠. 날짜 계산만 잘하면 되니까요.
갱신계약 시작되기 전에 계약해지 통보했다면?
그동안 임대인과 세입자들을 혼란에 빠뜨렸던 문제는 ‘세입자가 갱신계약이 시작되기 전에 계약해지 의사를 밝혔다면 과연 계약이 해지되는 날은 언제인가?’하는 문제였습니다.
아직 갱신계약이 시작되지도 않은 만큼 일단 갱신계약이 시작하기를 기다렸다가 계약시작일로부터 3개월이 지난 날에 계약이 해지된다는 해석이 있었고,
이와 반대로 법에 나와있는 문구대로 (비록 갱신계약 기간이 시작되지 않았더라도) 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 곧바로 계약이 해지된다는 해석이 있었습니다.
그리고 기존까지는 갱신계약 시작 이전에 해지 의사를 밝힌 계약은 계약 시작일로부터 3개월이 지난 뒤에 해지된다는 게 하급 법원의 판단이었는데요.
@대법원 판결문하지만 지난해 대법원의 판결이 나오면서 사법부의 판단이 달라졌습니다. 대법원에서 갱신계약의 시작 여부와 상관없이 세입자가 계약해지 의사를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 갱신계약이 해지된다고 판결했기 때문이죠.
예를 들어 2025년 10월 20일에 에 세입자가 계약갱신청구권 사용 의사를 밝혀서 2026년 1월 15일부터 갱신계약이 시작되는데, 세입자가 갱신계약이 시작되기 전인 2025년 11월 17일에, 이후 갱신될 계약에 대한 계약해지 의사를 통보했다면 갱신계약은 이날로부터 3개월이 지난 2월 17일에 해지된다는 뜻입니다.
과거에는 이런 경우 갱신계약 시작일인 2026년 1월 15일로부터 3개월이 지난 2026년 4월 15일에 계약이 해지되는 것으로 봤었으나, 지난해 대법원 판단으로 이제는 새로운 판례가 적용되고 있습니다.
갱신계약 시작과 상관없이 해지 통보일이 기준입니다
이번 글에서 말씀드린 내용을 다시 한번 정리해 보겠습니다.
첫째, 세입자가 한번 행사 의사를 밝힌 계약갱신청구권 사용을 취소하는 것은 불가능하다. (임대인과 세입자가 원만하게 서로 합의했을 때는 가능)
둘째, 갱신계약에 대한 세입자의 계약해지 통보는 갱신계약이 시작하기 전이더라도 유효하며, 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약은 자동적으로 해지된다.
이번 글에서는 계약갱신청구권의 사용과 취소라는 중요한 내용에 대해서 살펴봤는데요.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
자리톡 다운로드
함께 읽으면 좋은 자리톡 콘텐츠
