올해부터 2주택 임대하면 소득세 더 낼 수 있어요!
기준시가 12억원 초과 고가주택 2채 임대하면 소득세 더 내요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 2026년으로 들어서면서 여러 법들의 개정 사항들이 본격 적용되기 시작했는데요. 주택임대소득에 세금을 과세하는 소득세법도 지난해보다 강화됐습니다. 지난해까지는 세금을 내지 않았던 일부 임대소득에 대해서도 올해부터는 새롭게 세금이 과세된다는 말씀인데요.
이번 글에서는 주택 임대소득에 소득세가 부과되는 기준과 월세 외에 보증금에도 간주임대료 소득세가 부과되는 요건, 그리고 올해부터는 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택 두 채를 임대하는 2주택자에게도 새롭게 소득세가 추가적으로 과세된다는 사실에 대해서 설명드리겠습니다.
‘얼굴 없는 동업자’ 세금과 관련된 내용이니 회원님들 모두 빠짐없이 확인해 주시길 바라겠습니다.
다른 상업용 부동산들과 달리 주택은 법에서 정한 특정한 요건을 충족했을 때에만 해당 임대소득에 소득세가 부과되는데요. 구체적으로 다음 3가지 요건 중 하나 이상의 요건을 충족하면 임대소득에 소득세 부과됩니다.
@국세청3가지 기준 중 1개 이상 충족하면 세금 냅니다
① 기준시가 12억원 초과 고가주택을 임대하는 경우
: 과세기간 종료일(매년 12월 31일) 또는 해당 주택의 양도일 기준 기준시가 12억원 초과 주택을 임대할 때 임대소득에 대한 소득세가 부과됩니다.
② 국외에 있는 주택을 임대하는 경우
③ 2채 이상의 주택을 소유한 소유자가 주택을 임대하는 경우
: 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산해 주택 수로 계산합니다. 다가구주택의 경우에는 1채의 주택으로 분류하되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1채의 주택으로 계산합니다.
그렇다면 구체적으로 임대인이 내야 하는 소득세는 어떻게 산정되는 걸까요? 먼저 세금 부과 대상이 되는 주택 임대소득은 월세 수입에다 보증금(전세보증금, 월세보증금)을 토대로 계산한 간주임대료를 합한 금액을 총수입금액(매출)으로 계산해 소득세를 과세합니다.
@국세청보증금도 임대료로 간주하는 게 ‘간주임대료’입니다
여기서 다시 간주임대료란 어떤 금액을 말하는지를 알아야 하는데요. 간주임대료란 이름 그대로 임대보증금을 통해서 얻을 수 있었을 것으로 추정되는 이자 수익 역시 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도를 말합니다.
임대보증금의 일정 비율에 매년 정부가 정하는 일정 이율(정기예금 이자율‧2026년 귀속 연 3.1%)을 곱해서 계산하고 있습니다. 2026년 임대소득에 적용되는 이율은 연 3.1%이고요.
월세는 앞서 살펴본 3가지 요건중 1가지 이상을 충족하는 임대인이 받은 연간 월세액 전체가 과세 대상이지만 전세보증금 등에 대한 간주임대료는 다시 특정 조건을 충족했을 때만 과세 대상으로 삼고 있는데요. 그 요건은 두 가지 요건으로 나눠서 살펴볼 수 있습니다.
@국세청비소형 3주택 이상 임대할 때 간주임대료 산정해요
우선 첫 번째로 간주임대료는 비소형(1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 초과 혹은 해당 과세기간 기준시가 2억 원 초과) 3주택 이상 보유자의 임대보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 정기예금 이자율(2026년 귀속 연 3.1%)을 곱하는 방식으로 계산하고 있습니다.
이렇게 산정된 간주임대료는 임대수입에 포함돼 소득세가 부과되고요.
비소형 주택을 3채 이상 갖고 있는 임대인이 임차인으로부터 받은 전세보증금과 월세보증금을 합한 금액이 3억원을 초과하는 경우에 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해 정기예금 이자율(2026년 귀속 3.1%)을 곱한 값을 간주임대료로 계산해 수입금액에 포함시킨다는 뜻이죠.
1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 동시에 해당 과세기간 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세 대상 주택 수에서 제외되고요.
@국세청2026년부터는 12억 초과 고가주택 2채 임대할 때도..
그리고 올해인 2026년부터는 간주임대료에 소득세가 부과되는 요건이 하나 더 신설됐는데요. 부부합산 주택 수가 2채이면서, 해당 주택들이 모두 기준시가가 12억원을 초과하는 고가주택이고, 이 주택들에서 받은 보증금의 합계액이 12억원을 초과하는 경우에는 보증금에 대해서도 간주임대료 소득세가 과세됩니다.
2채의 주택 중 1채만 기준시가가 12억원을 초과하는 경우에는 간주임대료 소득세가 과세되지 않고요.
이 같은 고가주택 2주택자의 간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 뺀 뒤 여기에 60%를 곱하고, 다시 이 금액에 정기예금 이자율(3.1%)을 곱해서 산정하고요.
정리해서 말씀드리자면 2025년까지 2주택자는 임대하고 있는 주택의 기준시가가 얼마든지 상관없이 간주임대료에 대한 소득세는 내지 않았었는데요. 2026년에 발생하는 임대수입부터는 방금 말씀드린 요건을 충족할 경우 간주임대료에 대한 소득세도 과세된다는 뜻입니다.
2026년에 발생하는 임대수입에 대해서부터 적용되기 때문에 2027년 5월에 2026년 귀속 종합소득세를 신고할 때 더 늘어나는 세금을 신고·납부하게 되고요.
이번 글에서는 주택 임대소득에 소득세가 부과되는 기준과 월세 외에 보증금에도 간주임대료 소득세가 부과되는 요건, 그리고 올해부터는 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택 두 채를 임대하는 2주택자에게도 새롭게 소득세가 부과된다는 사실에 대해서 살펴봤는데요.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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