다주택자 대출 불허, 실거주 1채도 예외 없다는 예상!
세입자 계약기간까지는 만기 연장될 것으로 예상돼요!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이재명 대통령이 다주택자에 대한 대출 규제 강화를 지시한 지 한달 반만에 금융당국에서 관련 방안을 발표하려 하고 있는데요. 금융위원회에서는 오는 4월 1일에 ‘다주택자 대출 규제 방안 및 올해 가계부채 관리 방안’을 발표하겠다고 예고했습니다.
전체 부동산 시장에 워낙 큰 영향을 미칠 거대한 이슈인 만큼 부동산 업계에서는 금융당국의 발표에 어떤 내용이 담길지를 숨 죽인 채 바라보고 있는데요. 많은 언론들에서도 이번 규제 방안의 윤곽에 대한 보도를 속속 내놓고 있습니다.
아직 공식적으로 발표가 된 내용이 아니기 때문에 언론 보도대로 규제가 이뤄질지 아직 단정 짓기는 힘든 상황입니다. 그렇긴 하지만 전반적인 분위기를 엿볼 수 있고, 또 워낙에 중요한 이슈인 만큼 오늘은 매거진 글을 통해서 이 내용을 안내해 드리겠습니다.
실거주 1채도 예외 없이, 만기 연장 불허한다는 예상 있어요
언론 보도에 따르면 금융당국은 다주택자가 보유한 수도권 아파트를 대상으로 주택담보대출의 만기 연장을 예외 없이 모두 불허할 방침인 것으로 알려졌는데요. 단 1채의 주택에도 예외를 두지 않고, 만기 연장을 모두 허용하지 않을 것으로 예상되고 있습니다.
그 이전까지 시장에서는 금융당국이 다주택자가 실거주용으로 사용할 수 있는 1채의 주택에 한해서는 만기 연장이 가능할 것이라는 예상을 내놨었는데요. 이 같은 전망과는 배치되는 내용이죠.
‘여유 주택을 팔아 대출을 갚으라’는 금융당국과 정부의 의지가 그만큼 확고하다는 분석입니다.
다주택자라고 해도 1채의 주택에 한해서는 대출 만기 연장을 허용할 것이라는 관측이 많았던 것은, 모든 주택의 대출 만기 연장을 불허할 경우 정부가 다주택자에게 사실상 무주택을 강제하는 모양새가 될 수 있기 때문인데요.
하지만 금융당국에서는 다주택자가 실거주하지 않는 주택들을 팔아 실거주 주택의 대출을 상환하는 방식으로 금융당국의 규제에 대응할 수 있기에 1채의 주택에도 예외를 두지 않는 방안을 유력하게 논의하고 있는 것으로 알려졌습니다.
<서울경제> 신문은 “주택 1채를 대상으로는 대출 만기 연장에 예외를 두는 방식은 검토하지 않고 있다”는 금융당국 고위 관계자의 발언을 인용해 이 같은 내용을 보도했습니다.
주임사 아파트 1만여채 시장에 나올 것으로 예상돼요
금융당국에서 이처럼 매우 강도 높은 대출 연장 금지 조치를 취하려 하는 건 임대사업자를 비롯한 다주택자가 보유한 주택이 시장에 매물로 나오도록 적극 유도하기 위해서인데요.
금융당국에서는 이 같은 대출 규제로 등록임대사업자가(일명 주임사)가 보유한 1만여채의 수도권 아파트가 매물로 나올 것으로 기대하고 있습니다. 일반 다주택자가 보유한 물량은 제외하고서라도 말이죠.
금융당국에 따르면 다주택자 중에서도 등록임대사업자가 보유한 수도권 아파트 중 연내에 대출 만기가 끝나는 물량은 제1금융권 취급 주담대 기준 1만여가구에 달하는 것으로 추산되는데요. 제2금융권 취급 주담대까지 그 범위를 넓히면 1만5000가구까지 그 수량이 늘어날 것으로 추산됩니다.
금융권에서 취급하고 있는 주거용 임대사업자의 대출 잔액은 지난해 말 기준 약 20조원에 달하는데요. 은행권만 놓고 보더라도 13조9000억에 달한다는 설명입니다.
세입자 계약기간까지는 만기 연장
다만 세입자가 들어와 살고 있는 아파트의 경우에는 전월세 계약기간이 만료될 때까지 대출기간을 일부 연장해 주도록 하는 방침을 세운 것으로 알려졌습니다.
임대사업자인 집주인이 만기에 원금을 일시에 상환해야 하는 상황에서 대출금을 갚지 못하면, 대출을 내준 은행 등 금융회사는 해당 주택을 6개월 안에 경공매로 처분하는데요.
세입자가 거주하고 있는 주택일 경우 세입자의 주거권과 보증금 반환 등에 문제가 발생할 수 있는 만큼 전월세 계약기간과 대출만기일 중에서 더 늦은 시점까지 대출 기간이 일부 연장될 것으로 관측됩니다.
비거주 1주택자 규제는 이후에 나올 것으로 예상돼요
이재명 대통령이 지시한 투기성 1주택자 관련 대책은 이번 대책에 포함되지 않는 것으로 가닥이 잡혔다는 보도도 나오고 있는데요. 우선 비거주 1주택자 중 과연 누가 투기성으로 1주택을 매수한 것인지를 가려내는 작업 자체가 상당히 어렵기 때문입니다.
이와 함께 금융당국에서는 자녀의 학업과 직장 이동, 부모 봉양 등 불가피한 사유의 경우에는 비거주 1주택자 규제 대상에서 제외하는 방안으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌습니다.
현재까지 나온 보도에 따르면 투기성 1주택자에 대해서는 신용대출 한도 추가 강화 같은 조치가 거론되고 있는데요. 지난해 6·27 부동산 대책을 통해 신용대출의 한도가 연소득의 100% 이내로 제한됐는데, 투기성 1주택자에 대해서는 이 같은 한도를 더욱 축소하는 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌습니다.
가계대출 증가율 1% 안팎으로 묶일 것으로 예상돼요
마지막으로 언론에서는 금융당국이 이번 가계부채 관리 방안에서 제시할 가계대출 총량 목표치에 대해서도 보도하고 있는데요. 언론과 업계에서는 올해 가계대출 증가율 목표치가 1% 안팎에 머물 것이라는 예상이 유력하게 나오고 있습니다.
지난해에 비해 전체 가계대출의 증가율을 1% 안팎으로 묶을 것이라는 예상이죠. 실제로 이억원 금융위원장은 얼마 전 “올해 은행권의 가계대출 증가율을 지난해(1.8%)보다 낮게 관리하겠다”고 밝힌 바 있는데요.
이런 사정을 고려하면 1% 안팎의 증가율은 충분히 제시 가능한 수치라는 게 업계와 언론의 평가입니다.
금융권 일각에서는 아예 정부가 올해 가계대출 증가율을 0%로 동결할 가능성도 존재하는 것으로 바라보고 있고요.
예, 우선 이 정도가 현재까지 언론 등을 통해 알려진 다주택자 대출 규제 및 가계부채 관리 방안의 주된 내용인데요. 앞서 말씀드렸듯이 아직까지 공식 발표된 내용은 아닌 만큼, 아직 확실한 사실은 아닙니다. 우선은 참고하시라는 차원에서 이번 글을 작성해 봤고요.
정확한 내용은 금융위원회의 발표가 나오는 대로 정리해서 말씀드리겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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