"전세보증금, 국세보다 먼저 변제된다", 절반만 맞아요
전세사기 피해 막기 위해 달라지는 국세기본법‧징수법 3가지
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 큰 폭으로 늘어난 전세 사기에 대응하기 위한 범정부 차원의 ‘전세사기 피해 방지 방안’이 발표됐다는 사실에 대해서는 이전 매거진 글을 통해서 설명드렸는데요.
오늘은 이 같은 종합대책에 따라 앞으로 달라지게 되는 국세 분야 법률과 제도에 대해 보다 자세히 설명드리도록 하겠습니다.
조세 업무를 담당하는 기획재정부에서 이달(2022년 10월) 안에 의원입법 형식을 통해 법률 개정안을 국회에 제출하겠다고 밝힌 만큼 빠르면 내년 초부터 새롭게 적용될 내용들이니 임대인 분들이라면 꼭 알고 계셔야만 하는 내용입니다.
빠르면 2023년 초부터 이 3가지가 달라집니다
기획재정부가 밝힌 ‘전세사기 피해 방지 방안’ 후속 조치의 핵심은 크게 3가지로 나눠서 살펴볼 수 있는데요.
그 내용은 각각 △ 주택 임차보증금에 당해세(종합부동산세 등 해당 부동산에 직접 과세되는 세금) 우선 원칙 ‘예외 적용’ △ 임대인 변경 시 적용되는 국세 우선 원칙 명확화 △ 미납 국세 열람제도 실효성 강화로 나눠서 말씀드릴 수 있습니다.
언론에서는 이번 대책에 대해 “전셋집이 경매에 넘어가도 보증금을 국세보다 먼저 받을 수 있게 됐다”고 표현하고 있는데요. 뒤에서 설명드릴 내용을 잘 따져보시면 조금은 과장된 표현이란 건 아실 수 있지만 이번 법률 개정으로 임차 보증금에 대한 보호 조치가 한결 강화된 것은 분명 사실이죠.
그럼 지금부터는 기획재정부가 추진하고 있는 국세기본법‧국세징수법 법률 개정이 임대차 현장에 미칠 구체적인 영향에 대해서 쉽게 풀어서 말씀드리도록 하겠습니다.
1. (경매‧공매 단계에서) 주택임차보증금에는 당해세 우선 원칙을 ‘예외 적용’합니다.
현행 국세기본법에서는 주택이 경매나 공매에 넘어갈 경우 해당 주택에 부과된 당해세는 법정기일(세금 신고
일 혹은 세금 고지서 발송일 기준)이 임차권의 확정일자보다 늦더라도 임차보증금보다 우선해서 변제토록 하고 있습니다.
당해세는 해당 부동산 자산 자체에 부과되는 세금이라고 이해하시면 되는데요. 국세 중에서는 종합부동산세, 상속세, 증여세, 재평가세가 그리고 지방세 중에서는 재산세, 지방교육세, 공동시설세, 도시계획세가 주택에 부과되는 당해세에 해당됩니다.
지금까지는 주택 임대인이 종합부동산세, 재산세 등의 당해세를 체납했을 경우 해당 세금이 신고‧부과된 날(법정기일이 성립된 날)보다 임차인의 확정일자 신고일이 빠르다고 하더라도 임차보증금보다 먼저 당해세를 경매‧공매 단계에서 걷어갔던 것이죠.
당해세는 법정기일과 상관없이 경매‧공매 과정에서 우선적으로 변제되기에 이를 ‘당해세 우선 원칙’이라고 부르고요.
확정일자가 더 빠른 임차보증금에는 우선 원칙을 적용하지 않게 돼요
그리고 이번에 정부가 추진하는 법률 개정에 따라 이 같은 ‘당해세 우선 원칙’에 일정 부분 예외가 생기게 됐는데요.
정부에서는 국세기본법 개정을 통해 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세 배분 예정액은 세입자의 주택임차보증금에 배분하도록 할 예정입니다.
쉽게 설명드리면 임차인이 확정일자를 신고한 이후에 과세(법정기일이 성립)된 당해세의 경우 경매‧공매 과정을 통해 임차인이 임차보증금을 변제받은 이후에 정부가 체납 세금을 걷어간다고 이해하시면 됩니다.
임차인이 확정일자를 신고하기 이전에 집주인이 체납한 당해세를 임차보증금보다 먼저 받아가는 건 달라지지 않지만 확정일자 신고 이후에 집주인이 체납한 당해세는 임차인이 임차보증금을 변제받은 이후에 걷어가는 것으로 법 조항이 개정될 예정입니다.
정부가 임차인에게 경매‧공매 단계에서의 배분 우선순위를 일정 부분 양보하는 것과 같은 효과가 있다고 이해하시면 좋을 거 같습니다.
저당권 등 다른 권리에는 아무런 영향을 미치지 않아요
다만 이 같은 ‘당해세 우선 원칙’의 예외적인 적용은 주택 임차보증금과 당해세 사이의 관계에서만 적용되며 저당권 등 그 외의 다른 법적 권리에는 아무런 영향을 미치지 않습니다.
또한 당해세의 우선변제권만 주택임차보증금에 귀속시키는 것이기 때문에 임대인의 세금체납액이 소멸하는 것은 전혀 아니고요. 밀린 세금은 어떤 경우에도 내야만 하니까요!
모든 당해세에 대해 우선 변제 원칙이 ‘예외 적용’되는 게 아니라 임차권의 확정일자 이후에 과세된 당해세에 대해서만 ‘예외 적용’이 이뤄진다는 사실을 잘 기억하셔야만 합니다.
2. 임대인 변경 시 기존 임대인의 국세체납액 한도 안에서만 ‘국세 우선 원칙’을 적용합니다.
국세기본법에 따라 임차인의 확정일자 신고일보다 법정기일이 먼저 성립된 임대인의 국세 체납액의 경우 경매‧공매 단계에서 임차보증금보다 먼저 변제되는데요. 임차보증금과 관련돼 적용되는 ‘국세 우선 원칙’입니다.
그런데 현행 국세기본법에는 주택 임대차 중에 매매 거래 등으로 인해 임대인이 달라지는 경우 경매‧공매 단계에서 신규 임대인의 체납 국세와 임차인의 임차보증금 사이의 변제 순서에 대한 명확한 규정이 나와있지 않습니다. 지금껏 대법원 판례를 근거로 변제 순서를 결정해왔죠.
그렇기 때문에 새로운 집주인의 체납 세금(임차인의 확정일자보다 법정기일이 먼저 성립된)이 많으면 경매‧공매 단계에서 임차보증금보다 국세가 먼저 변제돼 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 일이 생기는 것 아니냐는 우려가 적지 않았는데요.
정부는 이 같은 임차인들의 우려를 불식시키기 위해, 국민들의 오해를 없애기 위해 국세기본법에 관련 규정을 정확하게 명시할 예정입니다.
기존 임차인의 체납액 한도에서만 국세 우선 원칙이 적용됩니다
‘새로운 임대인에게 세입자의 임차보증금보다 앞서는(확정일자보다 법정기일이 성립된 날이 빠른) 미납국세가 존재하는 경우, 종전 임대인의 국세체납액(확정일자보다 법정기일이 성립된 날이 빠른) 한도 내에서 국세 우선 원칙을 적용’하겠다는 게 정부의 방침인데요.
새로운 집주인이 체납 세금이 많다고 하더라도 임차인이 처음 계약을 맺은 기존 임차인의 체납 세금 한도에서만 임차보증금보다 먼저 체납 국세를 걷어간다는 뜻이라고 이해하시면 됩니다.
기존에도 대법원 판례에 따라 새로운 집주인의 체납 세금이 많더라도 종전 임대인의 국세체납액 한도 내에서만 정부가 국세를 임차보증금보다 먼저 걷어갔었지만 이번 법률 개정을 통해 명확한 조항을 신설하겠다는 게 기획재정부 관계자의 설명입니다.
3. 임대인의 동의 없이도 미납 조세 전국 세무서 어디서든 열람 가능
이번 법률 개정을 통해 임차인이 임대차 계약 과정에서 임대인의 세금 체납 내역을 확인하는 절차도 대폭 간소화될 예정입니다.
지금까지는 예비 임차인이 계약을 맺기 전 임대인의 동의를 받은 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서(국세)와 지방자치단체(지방세)에서 임대인의 세금 미납 내역을 열람할 수 있었는데요.
“임대인의 동의를 받아야만 하고, 부동산 소재지 세무서에서만 열람이 가능했기에 제도의 활용도가 낮았다”는 게 기획재정부 관계자의 설명입니다.
그리고 앞으로는 법률 개정을 통해 주택 임대차 계약 계약일로부터 임차 개시일까지의 기간 동안이라면 예비 임차인이 임대인의 동의 없이 전국 세무서(국세에 한함) 어디에서나 임대인의 세금 미납 내역을 확인할 수 있게 될 예정입니다.
예비 임차인이 임대차계약서를 제출할 경우 임대인의 미납 조세 내역을 열람할 수 있는데요. 임차인이 세금 미납 내역을 열람했다는 사실은 임대인에게도 통보됩니다.
보증금 2000만원 초과 계약에만 적용될 예정입니다!
다만 정부에서는 세금 미납 내역이라는 개인정보가 과도하게 유출되는 걸 막기 위해 보증금이 일정액을 초과하는 계약을 맺은 임차인에 한해서만 미납 조세 내역에 대한 열람을 허용할 예정입니다.
구체적인 보증금 금액 기준은 국세징수법 시행령을 통해 결정될 예정인데요. 현재로선 보증금 2000만원 기준이 유력하게 논의되고 있습니다
이번 글에서는 범정부 차원의 ‘전세사기 피해 방지방안’의 후속 조치로서 진행되는 국세 분야 법률 개정‧제도 개편안에 담긴 구체적인 내용에 대해 살펴봤는데요.
오늘 알아본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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