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by 남성태 Feb 29. 2016

짜파구리맛 뉴욕에서 엿보는 렌탈아파트

기업형 임대주택 '뉴스테이'의 롤 모델이 될 서구형 렌탈아파트

페북에 '휴거'라는 신조어가 논란이 되고 있다. '휴먼O아 거지'라고 해서 모처의 임대주택단지 아이들을 놀리고 따돌리는 표현이라고 한다. 듣고나서 마음이 내내 불편했다. 사는 동네, 평수, 부모 직업에 따라 사람을 차별하고 폄하하는 어른들의 그릇된 모습이 다름아닌 아이들을 통해 투영돼 나타난다는 씁쓸함이 해운대 백사장의 파도처럼 밀려왔다가 오늘보다 나은 내일에 대한 희망을 심어줘야 할 아이들에 대한 지못미의 텅빈 마음을 남긴채 쓸려나가는 느낌이 들었다. 허참.. 임대주택이 뭐라고... 잠시 고민을 하다 지구..평화에...? 조금이나마 일조할지도 모르겠다는 공명심에 이번에는 미국의 렌탈 아파트에 대해 살펴보기로 했다.


임대주택 vs 렌탈아파트

같은 표현이라도 영어로 하면 느낌이 달라지는 것들이 있다. 적어도 필자에게는 '저 원룸 살아요~'라고 하면 자립하여 독립된 공간을 갖추고 대학 앞이나 강남 교통 요지에 사는 이미지가 떠오르지만 '저 단칸방 살아요~'는 방이 하나라는 뜻은 같더라도 연말에 연탄과 쌀을 지고 방문해야할것 같은 그런 이미지가 떠오른다. 일반인들에게도 임대주택이라는 단어는 긍정적이기 보다는 공공임대주택의 부정적인 느낌이 더 강한듯 하고 이번에 정부가 기업형 임대주택을 발표하면서 '뉴스테이'라고 새롭게 명명한 것도 이러한 선입견을 불식시키고자 한것이 아니었을까 생각된다. 하지만 이름만 영어로 바꾼다고 해결될 문제는 아니니 기업형 임대주택이 뭐하는 녀석이고 어떻게 돌아가는 것인지 외국의 선례를 통해 살펴보고자 한다. 한국의 틀린wrong것을 찾자는 의미라기 보다는 이미 장구한 역사를 갖고 있는 외국의 선례와 다른점difference을 찾아 보자는 의미다. 마침 필자는 2010년에 한국에 미국형 고급 임대주택을 개발하기 위해 준비하면서 뉴욕, 시카고, 동경의 여러 렌탈하우스를 둘러보고 케이스 스터디를 했었고, 그 후로 뉴욕에 수년간 머무르면서 많은 렌탈아파트를 직접 살아보고 경험하였다.


미드 '프렌즈'의 한장면


미국의 주거문화가 생소한 분들이 있을까봐 우리에게 익숙하게 알려진 미드 '프렌즈'의 한 에피소드를 가져와봤다. 좀 오래되긴 했지만 뉴욕의 렌탈아파트의 대략적인 모습을 보여준다. (근데 19금 수준은 아니지만 좀 야하다. 괜히 옆에서 걸레질 하시는 어머님이랑 눈이라도 마주치면 침묵의 몇초가 흐를지도...ㅎㅎ)

 (프렌즈 비디오클릭)  

[간략한 스토리] 주인공 로스는 어여쁜 아가씨 집에 라면을 먹으러? 갔다가 문을 열자마자 화들짝 놀란다. 형체를 알아볼수 없을 정도로 어지럽혀진 집에서 애완용 햄스터를 방목하는 여자때문에 결벽스럽고 여성적인 로스는 멘붕이 온다. 그 후 다시 이 집에 방문한 로스는 이번에는 그녀와 라면을 제대로 끓이나 했는데... 갑자기 부스럭 거리는 과자봉지에 놀란 로스는 미친듯이 난리를 치고 여자는 자신의 햄스터가 죽었을까봐 봉지를 열지만 '그냥 쥐'라면서 안심하고 내려놓는다. 결국 두 남녀는 찬물에 불린 라면처럼 끝이 나지만 다음날 아침, 로쓰의 동생 모니카(뭐든 치워야 직성이 풀리고 그걸 통해 희열을 느끼는 오타쿠 결벽증환자)가 찾아와 '어제 오빠한테 니집에 대한 얘기를 듣고 얼마나 더러운지 궁금해 죽는줄 알았다 ㅎㅎ 니네집 내가 청소해도 되니?'라면서 재미있게 끝이 난다.


맨하탄에서 사람들은 요로콤 살아요

맨하탄의 화려한 도시 이면에는 삐까뻔쩍한 집들도 많이 있겠지만, 대중적인 렌탈 아파트의 모습은 이와 비슷하다. 자세히 살펴보면 우리나라 원룸과 같이 방이 하나이고 뒷편에 자세히 보면 속옷이 널려있는.. 스토브가 있는 주방이 있다. 그 뒤로 방인지 화장실인지로 추정되는? 방이 하나 보인다. 크기는 대략 400SQ (12평?)정도 되지 않을까 싶은데.. 이렇게 따로 방이 없는 원룸을 뉴욕에서는 '스튜디오'라고 부른다. (거실외에 방이 하나 있으면 '원베드'). 가격은 위치에 따라 다르겠지만 실제 프렌즈의 장소로 거론되는 맨하탄 그리니치빌리지의 시세로는 대략 2000~2500불 (한화 240~300만원)정도 하지 않을까 생각된다. 원베드라면 3000~4000불까지도 쉽게 올라간다(한화 400만원이상).

[맨하탄 Life]
화려한 맨하탄의 겉모습과 달리 그 안에 사는 사람들의 실제 삶은 그다지 화려하지 않다. 많은 건물들에는 세탁시설이 없기 때문에 큰 바구니를 안고 인근의 세탁편의점(코인세탁)을 이용해야 한다. 지금은 많이 나아졌다고는 하지만 지저분한 맨하탄 답게 지하철 선로에서 쥐 구경하는건 언제든 가능하고 아파트에 쥐가 출몰하는것도 심심찮게 목격된다.  영상에 보면 로스가 갑자기 미친듯이 몸을 긁는 장면이 나오는데 이는 뉴욕살면서 가장 진절머리를 치게 되는 'bed bug베드버그'를 표현한 것이다. 우리나라로 치면 '벼룩'인데... 한번 물렸다 하면 미친듯이 가렵기도 하지만 알을 뿌리고 다니기 때문에 그 후폭풍이 가관이다. 침대와 매트리는 깔끔하게 갖다 버리고, 모든 옷은 고온살균하거나 냉동실에 얼려버려야 한다고 한다. 집주인은 그 집 뿐만 아닐 맞닿은 집들에 몇백만원이 소요되는 방역을 의무적으로 시켜야할뿐 아니라, 새 세입자에게는 '베드버그'가 나온 집이라는걸 법적으로 미리 고지해야 한다. 화려한 맨하탄의 역설이다.


맨하탄은 대표적인 랜드로드마켓landlord market(임대인우위의 시장)인 탓에 공실률은 매우 낮고 그만큼 건물주님들의 콧대도 횡포도 심하다. 하지만, 금융위기 이후 점차 레지덴셜 리츠회사와 대형 레지덴셜 회사들이 맨하탄내의 건물들을 사모으면서 임차인들은 브랜드화된 서비스를 제공받을수 있게되었다. 물론, 가격은 좀 더 비싸졌다. 이러한 대형 렌탈 아파트는 로비와 함께 경비원이 있고 엘리베이터에서 내리면 기다란 복도를 따라 호텔처럼 좌우로 방이 늘어서 있는데, 한 건물에 보통 200~300유닛이 들어가 있다. 스튜디오, 1베드,2베드, 소수이기는 하지만 3~4베드 룸이 섞여있다. 렌탈 아파트에는 보통 어메니티시설로 세탁실, 경비실(택배)이 기본적으로 있고, 럭셔리 아파트에는 피트니스 시설과 커뮤니티시설(게스트라운지)등이 추가로 들어가 있다. 맨하탄은 암반위에 지어진 탓에 지하를 파고 들어가기가 쉽지 않고 더욱이 주차장 설치가 법적 의무사항이 아니기 때문에 주차장 없는 건물이 상당수이고 있더라도 주차비만 한달에 비싼곳은 600~700불이 넘어간다 (80만원).


월 $6650 (약 800만원)에 매물로 등록돼 있는 40평 크기의 2Bed 아파트의 평면

가장 인기가 많은 크기는 2베드로 보통 한달에 4000~7000불 정도하며 (500~800만원) 한 가정이 들어가든지 싱글 2명이 룸메이트로 나눠서 내는 경우가 많은데, 젊은 사람들은 거실에 커튼을 치고 방으로 써서 3명 혹은 4명까지 같이 살면서 1인당 200만원 남짓의 월세를 나눠내는 경우도 있다. 계약시에는 보증금deposit으로 월세 한두달치를 걸고 임대기간은 통상 1년이다. 입주 마지막달에는 leasing office에서 인상된 렌트의 통보와 함께 계약 연장을 할 것인지를 물어보며 새로운 계약서를 보내준다. 맨하탄이 그나마 미국에서는 가장 서울과 같은 도심의 형태를 띄고 있고 지하철과 같은 대중교통 의존도가 높은 곳이기 때문에 자세히 언급하였지만, 맨하탄은 아무래도 젊고 잘나가는 싱글들이 몰려 있는 곳이니 결혼한 가족과 함께 도심 외곽지역에 사는 일반적인 형태의 렌탈 아파트와는 다소 차이가 있는 것도 사실이다.


집을 사는 이유도, 방식도 너와 난 너무 틀려!

사실 미국의 주거 형식은 문화적인 산물이기 때문에 먼저 미국 문화를 알아야 이해하는데 도움이 될 듯 하다. 미국은 살기가 팍팍하지 않은 탓에 일반적인 중상층의 경우 대학을 졸업하고 안정적인 직장을 잡고나면  결혼을 하고 집을 구입한다. 히지만 미국은 결혼한다고 부모님이 집을 사주거나 돈을 보태주지 않는다. 고등학교를 마치면 독립을 해야 하는데 그 이후에도 부모님 집에 얹혀 사는 것은 마치 초등학생이 기저귀를 차고 학교가는 것처럼 쿨한 모습이 아니기 때문에 일반적으로는 따로 살던지 설령 얹혀 살게되면 언제부턴가 부모님한테 임대료를 내기도 한다. 부모님의 원조가 없다면 젊은 사람은 모아둔 돈이 애당초 없고 집을 사려면 목돈이 들어가기 때문에 할부로 살수 밖에 없다. 젊을때는 이것저것 돈 쓸데가 많으니 매달 할부금을 낮춰잡아야 하고 이를 위해서는 가급적 오랜기간에 나눠서 매달 갚는 방식이 유리하다. 여기에 더해서 정부가 세금감면의 혜택과 저리의 이자를 지원하기 때문에 30년짜리 모기지 프로그램을 모든 사람들이 쓰게 됐고 일반적인 문화가 되었다.


특히, 미국은 집이라고 하는 것이 대부분의 지역에서는 투자수단이 아니라 거주의 공간이기 때문에 주택시장 자체가 실수요 위주로 형성되어 있으며 집값에서 땅값이 차지하는 비중도 한국과는 반대로 매우 낮다. 즉 건물이 집값의 상당부분을 차지하기 때문에 땅값이 올라가는 속도보다 건물이 낡아서 가치가 떨어지는 속도가 빠르면 집값은 내려가게 된다. 미국의 도심지가 아닌이상, 집지을 땅은 널려 있기 때문에 땅값이 폭등하기가 쉽지 않고 집짓는 비용이 급등하지 않는이상 주택시장은 안정적일수 밖에 없다. 설령 수요가 넘치게 된다해도 미국의 일반적인 목조주택은 생각보다 빨리 짓기 때문에 지어버리면 된다. 우리에게는 중력의 법칙만큼이나 당연했던 '집값은 절대 떨어지지 않고 오른다'는 말을 선진국 사람들이 들으면 고개를 갸우뚱하는 이유다. 일본 사람들도 집은 자동차처럼 낡아가는 소비재의 하나가 아니냐고 반문한다. (물론 뉴욕이나 샌프란시스코와 같이 사람이 몰리고 주택공급이 부족해 집값이 폭등한 도시들도 있다. 단지, 이들 도시 이야기를 일반화 시키기는 곤란하다는 것이다.)


집을 빌리는건 도시화와 시대 흐름의 산물

싱글로 대도시가 아닌 지역에서 살다가 그 심심함에 미쳐버리기 직전, 뉴욕으로 도망쳐 나온 후배가 있었다. 미국은 직장회식도 없고 퇴근후 대부분의 여가시간이 가정을 중심으로 돌아가기 때문에, 5시 퇴근 이후에도 놀수 있는 꺼리가 있는 도시는 점차 더 많은 미국의 젊은이들을 도시로 불러모으고 있다. 미국의 중소도시와 비도심지역은 쇠락을 면치 못하고 있는 반면 주요 도시 metropolitan cities, 특히 외국과의 접점이 있는 도시gateway cities들은 최근까지 지속적인 성장을 유지하고 있다. 이런 곳들은 굳이 결혼, 무거운 관계, 정착보다는 싱글, 동거, 가벼운 관계, 임시 거주의 성격이 강하다. 국제적 도시인 만큼 해외로의 이동도 빈번하고 언제 어디로 갈지 모르는 자유로운 영혼(노마드족)들은 화려해 보이지만 실제적으로는 언제 회사에서 댕캉 짤릴지 모르는, 언제 어디로 옮겨야 할지 모르는 불안정을 늘 끼고 산다. 또한 결혼은 하되 자식은 안만드는 맞벌이 딩크족 (Double Income, No Kids), 교외로 빠져나갔다가 다시 도심으로 되돌아오는 중산층과 같이 기존의 성공한 아메리칸드림의 단란한 가정의 모습은 점차 퇴색되고 있다. 젊은 세대들은 집에 얽매이지 않고 쉽게 옮겨살수 있는 자유와 옵션을 선호하고 오래쓸수 있는 튼튼한 가구보다는 가볍고 저렴한 1회용 가구의 IKEA를 선택하고 있다. 


일반적으로 미국 동부쪽 (비싼지역)에서는 4:3:3공식이라고 해서 소득의 40%는 세금 및 의료보험으로, 집세는 30%, 나머지로 밥먹고 옷사입고 데이트하고 여행하고 저축하고 생활을 한다고 한다. 즉, 소득의 30% 정도를 집을 위해 쓴다. 집을 구입한 사람은 매달 자동차 할부금처럼 모기지 이자와 원금을 갚아 내고, 집을 빌린 사람은 매달 집세를 내는 것이다. 이렇게 많은 돈을 집에 쓰기 때문에 미국에서도 렌탈하우스의 인기는 계속 이어지고 있다. 우선 당장에 편리하기 때문이다. 전문적인 임대사무소leasing office에서 임대 및 관리를 도맡아 주고 집보러 오는 사람에게 언제 다시오라고 하는 것이 아니라 이쁘게 꾸며진 쇼룸(모델하우스)을 바로 보여주고, 집주인에게 수표를 써서 풀칠해서 우편으로 보내야 하는 불편함(미국은 우리나라처럼 송금이 편리하지 않음)을 단박에 해결한 온라인 결제시스템을 갖췄다. 요즘같이 온라인을 통해 물품 주문이 많아지는 세태에서 단독주택의 경우 패키지(택배) 받는것이 큰 불편인데, 이곳에서는 등기소포까지 대신 받아다 주고 비싼 집세에 걸맞는 새로운 서비스를 계속해서 연구해주니 얼마나 편리하겠는가.


단지내에 사람들 피트니스 시설은 기본, 애견들이 뛸수 있는 러닝머신까지 갖춘 서비스를 제공하는 렌탈아파트


렌탈아파트 사업하려면 우리정도는 돼야지

그렇다면 정작 미국에서 이들 렌탈하우스, 임대주택을 실질적으로 만들고 관리하는 이들은 누구일까? 가장 두드러지는 곳은 리츠(REITs) 회사들이다. 이 리츠라는 것은 쌤쏭전자와 같은 주식회사다. 주식을 팔아서 그 돈으로 집을 사고 짓고 임대놓아 그 수익금을 주주들에게 배당한다. 주택리츠Residential Reits중 가장 규모가 큰 Equity Residential의 경우, 자산규모가 40조가 넘고 미국 주요 도시권역에 85,000개의 집을 운영하고 있다. 이들은 개발 부지를 매입하고, 수요에 따라 집을 짓고, 임대하고, 관리한다. 사람들의 주거수요를 면밀히 조사하고 새로운 상품에 반영할뿐만 아니라 임대사업을 하기 위해 유지보수가 용이한 인테리어, 사람들의 마음을 사로잡을수 있는 최신 디자인을 곁들인다. 전문 애널리스트가 세입자가 튕겨나가지 않으면서 최대한 낼수 있는 렌트가 얼마일지 눈 시뻘겋게 뜨고 연구를 하고, 전문 펀드매니저가 조단위로 돌아가는 자금의 운용을 맡아 신규개발 자금을 조달받고, 운영수익을 주주들에게 배당한다. 호텔등급을 나누듯 렌탈 아파트 등급을 나눠 비슷한 레베루의 사람들끼리 묶어 살게 하기도 하고 여러 곳에 흩어진 아파트 정보들을 래미안같은 하나의 브랜드를 통해 광고하고 통합 웹사이트를 운영해 온라인에서 입주신청을 바로 받는다. 특히, 대도시권역에서 시내 요지의 비싼 집들이 많다보니, 이들을 럭셔리아파트Luxury APT라고 부르기도 한다. 


맨하탄 내에서 '에쿼티레지덴셜'이 운영하는 아파트 단지들은 강변의 전망좋은 곳이나 도심복판에 몰려있다.

임대주택의 공습은 시간문제

이번에 정부에서 준비하고 있는 '뉴스테이' 한국형 렌탈 아파트가 자리 잡기 위해서는 단순히 이름만 영어로 바꾼다고, 건물만 짓는다고 될 일이 아니란건 다들 잘 알것이다. 문화가 바뀌고 경제적 인센티브나 사람들의 인식이 변해야 한다. 2007년부터 필자가 한국에 도입하려고 준비했던 렌탈 아파트 사업을 결정적으로 좌절시켰던 분은 지주중의 한분으로 무조건 고급대형 빌라를 지어서 팔아야 한다면서 세상의 흐름에 눈과 귀를 막은 자칭 '내가 최고의 부동산전문가' 나이 80의 꼰대할배였다. 하지만, 소유에서 임차로, 대형에서 소형으로, 전세에서 월세로 넘어가는 대세는 피할수 없고 이 할배의 주장과 정반대로 이미 세상은 흘러가고 있다. 편의점이 골목골목 들어서면서 불과 몇년전 동네 슈퍼에서 500~600원에 사먹던 데자와가 지금은 1200원에 편의점에서 팔리고 있는 것처럼, 사람들은 업스케일up-scale에 쉽게 적응하고 지갑도 생각보다 쉽게 열지 모른다. 오피스텔 건물을 통째로 인수해서 본격적인 서구식 렌탈 아파트가 서울역 (트윈시티)에 등장했고 앞으로 렌탈아파트에 대한 많은 시도들이 여기저기서 이어질 것이다. 임대주택 내의 고급 게스트라운지에서 생일잔치를 하는 꼬마가 아파트 사는 친구들에게 위화감을 조성하고 있다는 신문기사가 나올 날이 멀지 않은듯 하고 그때에는 '당신이 사는 곳이 당신이 누구인지를 말해줍니다'라는 모 아파트 광고가 새롭게 이해 될듯하다.

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