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by 집집 Nov 04. 2020

청약에도 전략이 필요해!사전청약 당첨확률 높이는 TIP

3기 신도시 사전청약 당첨확률 높이는 방법

3기 신도시를 포함한 수도권 6만 가구 공공분양 아파트 사전청약 계획이 발표된 후, 내 집 마련 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 서울, 과천, 하남 등 선호도가 높은 지역이 포함되었을 뿐 아니라 시세보다 저렴할 것으로 예상되기 때문이다. 특히 3기 신도시는 사전청약 물량이 무려 2만 2,000가구에 달하는데, 많은 물량과 더불어 최근 집 값이 가파르게 상승하고, 부동산 시장에 이른바 “영끌, 패닉바잉” 현상이 나타나면서 사전청약에 대한 관심이 더 높아지고 있는 것 같다. 정부는 2021년 7월 인천 계양을 시작으로 2021년과 2022년에 각각 3만호씩 분양할 예정이라고 밝혔으며, 예상 분양일정은 인천 계양 21년 7~8월, 남양주 왕숙 9~10월, 고양 창릉과 하남 교산은 11~12월 등이다. 다양한 지역에서 다양한 유형의 청약이 진행될 예정인만큼, 당첨 확률을 높일 수 있는 전략을 짜는 것이 중요하다.

그 전에, 사전 청약이란 무엇인지 또 어떠한 자격을 갖춰야 하는지 등이 궁금하다면, 필자의 블로그에서 3기 신도시와 사전청약에 대해 다룬 적이 있으니 참고하자.

https://blog.naver.com/tankerfund/222022779764

다시 정리를 해 보자면, 사전 청약이란 일부 분양 예정 주택에 대해, 본 청약 1~2년 전 청약이 가능하게 하는 제도이다. 자격 조건은 기본적으로 일반 청약과 동일하게 주택 청약 저축에 가입이 되어 있어야 하고, 무주택 가구의 구성원이면서 해당 지역에 거주 중이어야 한다. 우선 공급 대상이 되는 의무 거주요건은 본 청약 시점까지 충족하면 되는데, 투기과열지구는 2년, 조정대상지역은 1년이다. 또한 한 지역의 사전청약에 당첨이 되면 다른 분양주택의 사전청약 신청은 불가능하니 이를 염두 해 놓자. 사전 청약이 아닌 일반 청약의 신청, 당첨이나 주택 구입은 가능하지만, 이 경우 무주택 요건이 상실되어 사전청약으로 당첨된 주택에는 입주할 수 없다.

100% 공공분양으로 공급되는 사전청약은 일반공급과 특별공급으로 나뉘는데, 일반공급은 15%에 그치는데 반해 특별공급의 비율은 무려 85%에 달한다. 특히 정부는 이번 사전청약 물량의 55%인 3만 3,000가구를 신혼부부와 생애최초 특별공급에 배정했다. 이처럼 특별공급의 비율이 아주 높기 때문에 자격조건이 된다면 특별공급 청약에 도전하는 것이 좋다.

특별공급에는 신혼부부 특별공급(30%), 생애최초 특별공급(25%), 기관추천 특별공급(15%), 다자녀 특별공급(10%), 노부모 부양 특별공급(5%)등이 있고, 공급 유형에 따라 별도의 자격 요건이 필요한데, 자세한 내용은 아래 사진을 참고하자.

많은 이들이 청약 당첨을 간절히 바라고 있을 것 같은데, 본인의 자산 상황과 청약 가점, 선호 지역 등을 고려하여 분석적으로 접근한다면 치열한 경쟁에서의 당첨확률을 높일 수 있다. 그렇다면 지금부터는 어떻게 하면 당첨확률을 높일 수 있을지, 그 전략에 대해 함께 알아보도록 하자.

당첨전략 1. 나에게 맞는 공급 유형을 선택하자!

위에서 말했 듯이, 사전청약은 일반공급과 특별공급으로 나뉘고, 특별공급에도 5가지의 세부 유형이 있다. 그러므로 나에게 어떤 유형의 청약이 가장 유리한지를 파악해보아야 한다.

먼저 가장 큰 비중을 차지하는 신혼부부 특별공급의 경우, 혼인기간이 7년 이내여야 하며 소득기준 조건을 만족해야 하는데, 7.10 부동산 대책에서 신혼부부 소득기준 완화에 관련된 사항이 발표되었다.

2021년 1월부터는 현재 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 소득조건이 130%(맞벌이 140%)로 완화된다. 그러나 물량의 70%는 기존 소득조건인 100%(맞벌이 120%) 이하를 충족하는 신혼부부에게 우선 공급할 계획이고, 나머지 물량 30%의 경우 추첨제로 선정하게 된다.

또한 공급 1순위가 되기 위해서는 미성년 자녀가 있어야 한다. (*자녀 있음-1순위, 자녀 없음-2순위) 사실 청약은 경쟁률이 매우 높아 대부분 1순위에서 마감이 되기 때문에, 미성년 자녀가 없는 가구라면 다른 유형의 특별공급을 노리는 것이 좋겠다.

동일한 순위 내에서는 가점 순으로 당첨이 되는데, 신혼부부 특별공급 가점항목은 다음과 같다.

가구소득, 자녀의 수, 거주기간, 납입 횟수, 혼인기간, 자녀의 나이에 따라 가점이 달라지는 것을 확인할 수 있다. 따라서 본인 가구의 상황을 잘 파악한 후 가점을 계산해 보기 바란다. 평균적으로 서울을 비롯한 수도권 지역 신혼부부 특별공급은 11~12점에서 커트라인이 형성된다고 한다. 그리고 만약 가점도 같다면 해당 지역 거주자, 미성년 자녀의 수, 추첨 순서로 당첨자를 선정한다.

즉, 혼인 기간이 짧고, 자녀의 수가 많고, 청약 지역에 오래 거주할수록 당첨확률이 높아지는 것이다.

“가점이 낮은 상황이라면 어떻게 해야 할까?”

자녀의 수가 적은 가구 등 가점이 낮은 상황이라면 100% 추첨으로 뽑는 생애최초 특별공급을 노리는 것이 좋겠다. 생애최초 특별공급은 말 그대로 지금까지 집을 산 적이 한 번도 없어야 하는데, 세대주 뿐 아니라 세대에 속한 모든 사람의 과거 주택 소유 사실이 없어야 한다. 또한 현재 혼인 중이거나, 미혼/이혼자라면 미성년 자녀가 있어야 하고, 5년 이상 소득세를 납부한 사람에게만 신청 자격이 주어지기 때문에 사회초년생은 제외된다.

생애최초 특별공급의 소득 기준 또한 지난 7.10 대책 이후 완화되었는데 생애최초 특별공급은 신혼부부 특별공급과 달리 외벌이, 맞벌이 기준이 없다. 기존 100%이하였던 소득 기준을 130%로 완화하는 대신, 신혼부부 특별공급과 마찬가지로 70%는 기존 소득 기준을 만족하는 가구에게 우선 공급하고, 나머지 30%는 완화된 조건에 해당하는 사람들에게 일반 공급한다.

마지막으로 전체 물량의 15%를 차지하는 일반공급은 청약 가점제가 아닌 순위순차제로 진행이 되는데, 순위순차제는 무주택기간 3년만 충족하면, 전용면적 40m² 초과 주택의 경우 저축 총액이 많은 순으로(월 납입금액 10만원까지 인정), 40m² 이하 주택은 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자를 뽑기 때문에 주택 청약 통장 장기 가입자에게 유리하다.

당첨전략 2. 해당 지역으로 이사를 가자!

청약하고 싶은 지역을 정했다면 해당 지역으로의 이사를 고민해볼 필요가 있는데, 당첨 확률을 높일 수 있는 가장 확실한 방법이기 때문이다. 수도권 등 대규모 택지개발지구(66만 m² 이상)에 대한 입주자 선정 방식은 다음과 같다.

우선 1차로 당해 지역에서 30%의 당첨자를 뽑고, 당해 지역 탈락자와 경기도 거주자를 합쳐 2차로 20%를 뽑고, 당해 지역, 경기도 탈락자와 서울, 인천 거주자를 합쳐 3차로 50%를 뽑는 방식으로 진행이 된다. 따라서 당해 지역 거주자라면 총 3번의 기회가 주어지는 것이다.

예를 들어 ‘하남에 거주하는 청약자가 교산 신도시에 청약한다’고 가정해본다면, 하남시(30%)에서 낙첨 되더라도, 2차 경기도(20%)에 포함되어 한번 더 경쟁하고, 여기서 떨어져도 마지막 서울/인천(50%)에 다시 포함되는 것이다. 당연히 상대적으로 당첨 확률도 높아진다.

또 일반적으로 당해 지역 경쟁률은 기타 지역 경쟁률보다 낮다. 일례로 지난 7월 분양한 과천 푸르지오 벨라르테의 경우, 당해지역(과천시) 전용 74m² 경쟁률은 37.2대 1이었지만, 기타 경기 경쟁률은 약 13배 높은 505.2대 1에 달했다.

의무 거주기간은 위에서 말했듯 투기과열지구 2년, 조정대상지역 1년으로 지역에 따라 다르며, 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족하면 당해 지역 거주자로 인정된다. 다만 사전 청약일이 다가올수록 임대 물량이 줄고 임대료가 오를 가능성이 커지기 때문에 전입을 고려하고 있다면 미리미리 준비하는 것이 좋겠다.

지금까지 사전 청약의 자격 조건부터, 어떻게 하면 당첨 확률을 높일 수 있을지 함께 알아보았다. 이 글을 읽는 모든 분들이 전략적인 청약으로 내 집 마련의 꿈을 꼭 이루기 바란다.