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by 집집 Nov 03. 2020

비규제 풍선효과로 들썩이는 김포, 주택시장에 무슨일이?

몇 달 전부터 들썩들썩한 집 값으로 화제가 되고 있는 지역이 있다. 어딘지 알고 있는가? 금포(金浦)라고도 불리는 경기도 김포이다. 정부가 지난 6.17 부동산 대책을 발표하면서, 서울을 비롯한 수도권 대부분의 지역이 양도소득세 중과, 주택담보대출 등의 규제를 받는 투기과열지구, 조정대상지역 등의 규제지역으로 묶였다. 그러나 이 때 김포, 파주 등은 규제 대상지역에서 제외되었다. 이 후 각종 부동산 규제를 피해 사람들이 몰리면서 아파트 가격이 가파르게 상승했고, 실제로 일부 아파트는 6.17일 발표 직후 하루만에 수천만원에서 1억원 가까이 호가가 오르기도 했다.

특히 김포는 서울과 맞닿아 있는 유일한 비규제지역이기도 해서, 비규제지역의 효과를 톡톡히 누리고 있다. 특히 짧은 기간 동안 아파트 가격이 급등하다 보니, 계약금을 배상해줄 테니 계약을 파기하자고 이야기하는 집주인들도 늘어나고 있다고 한다.

과연 김포에선 구체적으로 어떤 일들이 벌어지고 있는지, 함께 보도록 하자.

김포의 현재 상황은? 압도적인 거래량, 급등하는 가격

경기도 부동산 포털에 따르면, 10월 25일까지 등록된 김포시 아파트 10월 거래량은 총 1,210건으로, 경기도에서 가장 많았다. 2위는 541건의 수원시인데, 김포의 아파트 거래량이 2배 이상 높은 것을 확인할 수 있다. 김포는 지난 9월에도 1,550건의 아파트 거래량으로 경기도에서 1위를 차지했으니, 두 달 연속 거래량 1위를 기록한 것이다. 뿐만 아니라 분양권 거래량도 6.17대책 발표 이후인 7월부터, 4달 연속으로 경기도 1위를 기록했는데, 이는 경기도 전체 분양권 거래의 20%에 달하는 수준이다. 단지별로 봐도 압도적인 거래량이다. 10월 경기도에서 가장 많이 거래된 상위 10개 단지 가운데, 평택시 더샵 지제역 센트럴파크를 제외한 9개 단지는 모두 김포시에 위치해 있다.

거래량 뿐만 아니라 아파트 가격 또한 급등세를 이어가고 있다. 한국 감정원에 따르면 26일 김포시 아파트값은 0.58% 올라, 수도권에서 가장 높은 상승률을 기록했다고 한다. 국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면, 김포시 힐스테이트 리버시티 1단지 전용면적 114.93㎡의 분양권은 지난 17일 약 10억 3천만원에 거래되었다고 하는데, 이 단지의 분양가가 약 7억원이었던 것을 고려하면 3억원 이상 오른 금액이다. 김포한강신도시 반도 유보라 4차의 경우도 지난달 전용면적 78㎡기준 4억 6천만원 선에서 거래됐었지만, 이 달 초에는 5억 7천만원에 거래되며 1억원 넘게 올랐다. 한 달 만에 억 단위로 아파트 값이 오르는 무서운 상승세를 보이고 있는 것이다.

김포 아파트, 왜 이렇게 인기가 많을까

위에서 말했 듯 정부는 6.17 부동산 대책을 통해 투기과열지구, 조정대상지역 등의 규제지역 지정을 발표했다. 위 지도에서 볼 수 있다시피 서울 전역과 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 지정되었다. 그러나 이 때 김포는 규제 대상지역으로 지정되지 않았고, 각종 부동산 규제를 피하고자 많은 사람들이 몰려오기 시작했다.

규제 지역과 달리 비규제지역이 누릴 수 있는 이점은 무엇일까?

우선 비규제지역은 대출 문턱이 낮다.

위에 보는 표는 주택 가격, 수, 그리고 지역에 따른 LTV(주택담보대출비율)이다. 비규제 지역의 대출한도는 9억원 이하 아파트를 구매한다고 가정했을 때 LTV 70%로, 규제지역(조정대상지역 LTV 50%, 투기과열지구 LTV 40%)보다 높다.

또한 비규제지역은 취득세, 양도세, 종부세 등 각종 세율 중과 및 실거주 요건에서도 자유롭다 보니, 수요가 비규제지역으로 쏠리는 것은 당연한 결과이다.

이와 더불어 작년 9월 김포골드라인(김포도시철도)이 개통되면서 서울로의 진입이 수월 해졌고, 최근 김포에서 하남을 잇는 GTX-D 노선이 적극적으로 추진되면서 생긴 기대감 또한 김포의 집 값 상승에 영향을 미치고 있는 것으로 보인다.

김포는 왜 규제 대상 지역에서 제외되었을까

그렇다면 많은 수도권 지역이 규제지역으로 지정된 가운데, 왜 김포는 규제 대상 지역에서 제외되었을까. 6.17 대책 발표 시 정부는, 시장상황 모니터링 결과 김포의 주택가격 상승이 규제지역으로 지정할만큼은 아니었다고 밝혔다. 또한 김포가 군사 접경 지역이기 때문에 규제지역으로 지정하지 않았다고도 답했다. 그런데 이와 관련해 같은 접경지역인 양주는 조정대상지역으로 지정되면서 논란이 일었고, 양주시가 지정 해제를 요구하고 나서기도 했었다.

앞으로 김포는 어떤 방향으로 흘러가게 될까

이처럼 김포의 집값이 뛰면서, 부동산 업계에서는 정부가 김포 일대를 조정대상지역으로 지정하는 등의 추가 대책을 내놓을 것이라는 추측을 하고 있다. 국토교통부는 최근 이상 급등 지역에 대해 모니터링을 강화하는 한편, 상승 지속 여부와 주변 지역 확산 가능성을 진단 중이라고 밝히며, 이상 과열 상황이 과도하다고 판단될 경우 즉시 규제지역 지정 등 추가 규제에 나서겠다고 이야기했다.

다만 전문가들은 규제지역 지정에 따른 풍선효과에 대한 우려도 제기하고 있다. 지금까지의 상황들로 보아, 규제 지역 지정 시 해당 지역 시장 과열은 다소 진정이 되겠지만, 매수 수요가 다른 비규제지역으로 옮겨가거나, 서울 등의 규제지역으로 다시 회귀할 수도 있다는 것이다.

6.17 대책으로 이미 비규제지역의 풍선 효과를 경험했던 만큼, 추가 대책을 내놓더라도 부작용을 최소화할 수 있는 방향의 대책을 발표하지 않을까 싶다. 과연 앞으로 김포는 어떻게 될지, 함께 지켜보도록 하겠다.