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by 집집 Nov 10. 2020

난리난 전세시장 안정시킬 24번째 부동산 대책 미리보기

최근 부동산 시장에서 가장 핫한 키워드는 무엇일까? 집 값 폭등, 청약, 풍선 효과 등등 다양하지만 그 중 최고는 아무래도 ‘전세 대란’이 아닐까 싶다. 집 값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟더니, 이제는 전세 매물마저 뚝 끊겼다.

서울 아파트 전셋값은 지난주까지 71주 연속 상승했고, 전세 거래량도 임대차법 시행 전인 7월과 비교했을 때 절반 이상 감소했다. 이는 비단 서울과 수도권만의 현상은 아니다. 지방 아파트 전셋값 또한 2013년 4월 이후 가장 큰 폭의 상승세를 기록하는 등 전세난은 이미 전국으로 확산되었다. 전세 공급부족 수준을 보여주는 전세수급지수 또한 서울과 지방을 막론하고 20여년만에 최고치를 기록했다. 정말 매일매일이 ‘역대급’이라는 이야기가 나올 수밖에 없는 상황이다.

이렇게 전세 시장이 불안해진 이유는 무엇일까?

1. 상승하는 집 값, 강해지는 규제

앞서 말했듯 서울 아파트 전셋값은 71주째 상승곡선을 그리고 있다. 지금 생각나는 아파트 이름을 아무거나 검색해봐도, 기울기의 차이만 있을 뿐 모두 상승곡선을 그리고 있는 것을 확인할 수 있다. 이렇게 집 값이 폭등하다보니, 내 집을 마련하는 것 자체를 포기하고 전세로 거주하고자 하는 수요가 늘어났다. 이와 더불어 여러 부동산 대책으로 인해 대출도 쉽지 않기 때문에, 집을 매수하기 위한 자금을 마련할 방법이 없다. 여기에 실거주를 압박하는 각종 세금 중과 등의 규제도 더해져 집주인이 어쩔 수 없이 내 집에 들어와서 살아야하는 상황이 늘어났고, 이 때문에 전세 매물은 더더욱 자취를 감추고 있다.

2. 신규 입주 물량의 부족

서울시만 봐도 지난해는 4만 8천 가구가 새로 입주했지만, 올해는 3만 8천 가구로 1만 가구가 줄었고, 내년에는 약 2만 7천 가구까지 줄어든다고 한다. 엎친데 덮친격으로 내년부터는 분양가 상한제 적용 아파트 입주자에 대해 최대 5년의 실거주 의무도 부과된다. 이미 수도권 지역의 주택 공급이 축소되고 있는 상황에서, 신축 아파트의 공급은 눈에 띄게 줄어들 것으로 보인다. 올해보다 내년 전세난이 더 심해질 가능성이 높다는 전망이 나오는 이유이다.

3. 로또 분양을 노린 수요 증가

내년부터 시작되는 수도권 3기 신도시 사전청약 또한 전세난의 이유로 꼽힌다. 청약에 당첨되려면 무주택 요건을 유지해야 하기 때문에, 사전청약 대기자들이 집을 매수하지 않고 전세 시장에 합류하면서 전세 대란이 심화되는 것이다. 더군다나 공공택지 아파트는 분양가 상한제 적용을 받다보니 주변 아파트들보다 분양가가 훨씬 저렴하다. 따라서 청약에 당첨되기만 하면 엄청난 시세차익을 누릴 수 있어, 이를 노린 수요가 많다.

최근 부동산 시장을 뜨겁게 달궜던 경기도 과천시 지식정보타운 3개 단지 청약에는 무려 57만명이 몰렸으며, 최고 경쟁률은 무려 5219대 1이었다고 하니, 정말 어마어마하다. 그도 그럴만한 것이 지식정보타운 분양가는 전용 84㎡ 기준 8억원 수준이었지만, 같은 기간 주변 아파트 동일 면적의 경우는 19~20억에 매매되었다고 한다. 당첨되기만 하면 10억원의 시세 차익을 누릴 수 있으니, 그야말로 로또 그 자체다.

4. 결정적 역할, 임대차 3법

지금의 전세대란에는 여러 가지 이유가 있지만 결정적인 역할을 한 것은 지난 7월 발표된 임대차 3법이다. 계약갱신청구권으로 인해 임차인이 요구한다면 기본 2년이었던 임대차 계약기간을 2년 더 연장할 수 있게 되었다. 정부는 4년 거주가 보장되면 주거 안정성이 높아질 것이라고 예상했다. 그러나 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 행사해 전셋집에 계속 살게 되니 매물은 줄고, 집주인들 역시 매물을 거둬들였다. 이렇게 새 임대차법 시행 후 전셋값 상승 속도와 전세 매물 감소 속도가 더 빨라지게 되었다.

정부는 혼란스러운 전세시장을 기필코 안정시키겠다고 이야기했지만, 날이 갈수록 전세대란은 심화되는 것 같다. 이렇게 혼란스러운 와중에 곧 24번째 부동산 대책을 발표한다는 보도가 나왔다.

그러나 사실 단기적으로 지금의 전세난을 해결하기는 어려운 상황에서, 뾰족한 대책은 없을 것 같다. 특히 정부가 전세대란의 주원인을 임대차법으로 보고 있지 않기 때문에, 기존 정책과 배치되지 않는 선에서의 전세대책을 내놓을 것으로 보인다. 따라서 기존의 것들을 보완하거나 미세하게 조정하는 수준에서 그칠 것으로 예상되며, 특히 공급이 부족한 현재의 전세시장 수급구조를 해결하는 것에 초점이 맞춰질 것으로 보인다.

곧 발표될 24번째 부동산 대책의 내용을 한 번 예상해 볼까?

1. 공공임대 주택의 공급 확대

가장 우선 검토될 것으로 예상되는 대책은 전세수요 확대를 위한 공공임대주택 공급의 확대이다.이번 전세대책은 최대한 짧은 시간 안에 수도권을 중심으로 최대한 많은 공공임대주택을 공급하는데 초점이 맞춰질 것으로 보이는데, 구체적으로는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 공실인 주택을 매입·임대한 후 이를 다시 전세로 공급하는 방안이다. 수도권의 다세대·다가구주택을 중심으로 단독주택, 아파트가 매입·전세임대 주택이 될 가능성이 높다. 이와 더불어 상가나 오피스를 주거용으로 만들어 임대주택을 공급하는 방안과, 이미 계획 중인 기존공공임대주택의 공급 시기를 앞당기는 방안도 검토중이라고 한다.

그러나 문제는 벌써부터 이와 같은 방식의 효과에 대한 의문이 많다는 것이다. 우선 정부가 얼만큼의 예산으로 얼만큼의 물량을 확보할 수 있을지가 관건인데, 수요자가 원하는 아파트 임대물량을 확보하지 못할 것이라는 의견이 지배적이다. 또한 공공임대 주택 공급 물량을 앞당긴다고 해도 실제 공급까지는 최소 2년 이상의 시간이 걸릴 것으로 예상되는 상황에서, 단기에 전세난을 잠재울 수 있을지는 미지수다.

2. 중산층 공공임대 공급

“질 좋은 중형 공공임대 아파트를 공급해 전세시장을 안정화시키겠다.”

지난달 국회 시정연설에서 문재인 대통령이 언급했던 내용이다. 이에 따라 중산층을 흡수할 수 있는 공공임대주택 공급 방안이 나올 것으로 예상되고 있다. 중산층용 공공임대주택은 LH 등이 내놓는 공공임대주택 면적을 기존 60㎡에서 85㎡로 늘리는 것을 의미하는데, 넓고 질 좋은 임대주택으로 전세난을 해결하겠다는 것이다. 도시근로자 월평균 소득의 160% 이하로 소득 기준이 확대될 것으로 예상되며, 이렇게 되면 웬만한 중소기업의 맞벌이 부부도 정부의 공공임대주택에 입주할 수 있게 된다. 그러나 중산층을 포용할 정도의 물량 확보 여부와 재원 조달, 공급 시기 등 실효성에 대한 문제가 지적되고 있다. 이 또한 정부가 어떻게 수요자들의 기대를 충족시킬 수 있을지가 관건일 것으로 보인다.

3. 월세 세액공제 확대

현재는 연소득이 7,000만원 이하인 무주택자가 국민주택 또는 공시가격이 3억원 이하인 주택에 거주 중일 때, 10% 한도 내에서 월세 세액공제 혜택을 주고 있다. (연 소득 5,500만원 이하 12%) 여기에서 세액 공제 대상자, 대상주택, 공제율 등을 확대하는 방안이 나올 수 있을 것으로 보인다. 지난 10월 국정감사에서도 거론된 바 있으며, 세입자의 임대료를 낮춰주고 월세 임차인의 혜택을 늘려 전세 수요를 분산시키려는 목적이다. 그러나 이에 따라 월세로 살고 있는 일부 임차인들은 혜택을 볼 수도 있지만, 당장의 전세 대란을 해결하는데는 별다른 영향을 미치지 못할 것이라는 우려도 존재한다.

4. 표준임대료 도입

표준 임대료란 각 시도가 적정 임대료 수준을 정하는 제도인데, 일전에 국회에서 논의된 적이 있다. 전월세 시장의 불안을 막기 위해 정부가 임대료를 정하는 표준 임대료를 도입하고, 이 표준임대료는 해당 주택 공시가격의 120% 이내에서 결정하도록 하는 내용이었다. 그러나 시장에서 정해지는 임대료를 정부가 마음대로 정하겠다는 것에 대한 반대가 크다. 이에 더해 공시가격 자체가 지역별로 편차가 큰데다가, 주변 시세를 제대로 반영하지 못하고 있다는 지적이 많기 때문에 실제 이번 대책으로 나올 가능성은 적어보인다.

5. 전월세 상한제 5% 제한

다음은 신규 임대차 계약시에도 인상률을 5%로 제한하는 것이다. 현재는 임대차 3법 중 전월세 상한제에 따라 전세 계약 갱신 시 5% 한도 내에서 전세보증금을 올릴 수 있는데, 이를 신규 전세 계약건까지 확대하는 것이다. 그러나 이 역시 여러 고려할 점이 많아 실제 대책으로 나오기는 쉽지 않아보인다. 김현미 국토교통부 장관 역시 지난주 예산안 심의에서 임대차법이 개정돼 시행된지 몇 달 되지 않았으니 상황을 좀 더 지켜볼 계획이라고 밝혔다.

6. 임대차계약기간 최대 6년 보장

지난주 여당에서 전세 3+3년 주택임대차보호법 개정안을 발의해 논란이 있었다. 임차인이 거주할 수 있는 기간을 현재의 4년에서 6년으로 확대하자는 것이다. 우리나라의 학제가 초등학교 6년, 중고등학교 6년인만큼 임대차 기간을 이에 맞춘다는 것이 취지인데, 이와 관련해 부동산 시장에서는 4년도 혼란스러운 상황에서 더 큰 문제가 발생할 수 있다는 우려의 목소리를 내고 있다.

지금까지 살펴봤듯이 예상되는 보완 대책은 여러가지이지만, 예상만으로도 이미 시장에서는 우려의 목소리가 크다. 이전 임대차 3법 발표 전에도 시장에서는 전세 매물의 감소와 전셋값 급등을 우려했지만, 정부는 일시적인 혼란만 있을 뿐 곧 안정될 것이라고 판단했다. 그러나 지금의 전세 시장은 아주 혼란스럽다. 따라서 이번 24번째 대책을 마련할 계획이라면 반드시 시장과 현장 전문가들의 목소리에 귀 기울여야 하지 않을까 싶다. 신중하고 올바른 정책으로 하루 빨리 부동산 시장이 안정되길 기대해본다.