화성시 아파트 풍선효과, 폭탄 돌리기 진행중?
경기도 수원시와 용인시 대부분 투기과열지구로 지정되었다. 이로 인해 많은 사람들이 화성시와 같이 규제가 덜한 지역에 집중해서 내 집 마련을 위한 매물을 알아보고 있다. 이런 사람들이 꽤나 많은 이유는 계약갱신청구권을 써서 일단 계약은 미뤄놨지만 주변 전셋값과 집값이 너무 올랐기 때문이다.
2018년만 하더라도 새 아파트의 전셋값은 4억 초반대였다. 하지만 최근에는 6억원까지 뛰었고 그나마도 매물이 없는 상태다. 한국 감정원에 따르면, 11월 2일 기준으로 수원의 아파트 매매가는 올해 들어 16.86% 상승했고, 전셋값은 12.10%나 올랐다.
지난 7월, 수원시 영통구 망포4지구 3블록에 짓는 ‘영통 아이파크 캐슬 3단지’가 418가구를 모집하는 1순위에 1만 4941명이 몰려 평균 35.74대 1의 경쟁률을 기록했다. 또 지난 9월 영통구 원천동 일원에서 분양한 ‘영흥공원 푸르지오 파크비엔’역시 927가구를 모집하는 1순위에 1만4079건이 접수되고 평균 15.19대 1의 경쟁률로 전 주택형이 마감되었다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 ‘망포동 힐스테이트 영통(2140가구)’은 전용 84㎡가 지난달 9억4000만원에 거래돼 신고가를 또 경신했다. 1년 전만 하더라도 매매가가 6억7200만~7억4500만원에 분포됐다. 하지만 수도권 풍선효과에 힘입어 1년 만에 2억원 이상 집값이 오르게 됐다. 입주 4년 차인 이 아파트는 현재 매매와 전세물건 모두 없는 상태다.
영통구와 붙어 있는 권선구 역시 7억원대를 향해 눈높이를 높이고 있다. 권선동 ‘수원아이파크시티 7단지(1596가구)’는 지난 7월 7억4000만원에 매매됐다. 5단지의 같은 면적은 6억500만원에 지난달 거래됐다. 분양권 전매가 풀린 ‘곡반정동 수원하늘채더퍼스트’ 1단지(1403가구)에는 수억원의 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 전용 59~84㎡의 분양권에는 1억5000만~2억원가량의 웃돈이 붙었다. 전용 84㎡의 분양가는 4억7000만~4억9000만원이었는데, 6억초반에서 6억5000만원대까지 가격이 뛰었다.
“화성, 오산, 평택 등 주변으로 옮겨가는 수요들”
규제로 인해 생긴 전세난과 내 집 마련의 욕구가 수원 신규 입주물량이 매우 희소해진 상황과 맞물려 수요가 점점 해당 지역의 주변으로 옮겨가고 있다. 특히 수원과 인접한 화성시나 오산시의 아파트는 더욱 주목을 받고 있다. 화성시는 조정대상지역으로 청약에서 추첨분도 있는데다 대출도 상대적으로 많이 받을 수 있다. 더군다나 수원시 영통구 일대에는 화성시와 길 하나 차이로 붙어있기 때문에 새 아파트에 비해 수억 원은 싼 아파트가 공급되면서 실 수요자를 비롯해 투자자들의 관심이 많을 수밖에 없다.
이렇듯 수도권 대부분이 규제사정권 안에 들게 된 것이 요즘 현실이다. 이로 인해 주거선호도가 낮은 비규제지역으로 수요가 이동하기보단 규제가 그나마 덜한 조정대상지역의 주목도도 함께 높아지고 있다. 정부에서 조정대상지역도 언제든 투기과열지구로 상향조정 될 수 있다고 밝힌 바가 있어 더욱 강화된 규제가 적용되기 전 해당 지역 내 ‘똘똘한 한 채’를 선점하려는 수요도 적지 않다.
“이로 인한 풍선효과 발생?”
서울 강남을 잡기 위해 9억원이 넘는 아파트에 대한 대출 규제와 보유세 세율 인상 등 고가주택 규제를 쏟아내고 있다. 그러자 규제를 피해 9억원 이하 아파트를 찾는 수요가 서울과 가까운 수원, 용인, 성남으로 몰리며 풍선효과가 나타나기 시작했다.
이러한 풍선효과를 막기 위해 정부는 지난 2·20대책으로 수원, 안양 등지를 조정대상지역으로 추가 지정하며 ‘핀셋 규제’에 나섰다. 하지만 구리, 광명, 화성 그리고 오산, 동탄, 평택 등 규제를 피한 지역으로 풍선효과가 확산되었다. 정부는 다시 6·17대책으로 수도권 대부분 지역을 투기과열지구 등 규제지역으로 묶었다.
풍선효과와 관련하여 이전에 블로그에서도 비슷한 주제를 다룬 적이 있다. 서울과 인접해 풍선효과의 대상이 되어 이제는 규제 지역으로 지정된 김포와 광주광역시이다. 참고하는 것도 좋을 듯하다.
https://blog.naver.com/tankerfund/222135965504
https://blog.naver.com/tankerfund/222133397363
왜 화성으로 옮겨갔을까?
사실 화성으로 옮겨간 이유도 따로 있다.
HDC현대사업개발과 롯데건설은 10월에 경기도 화성시 반정동 일원에 ‘반정 아이파크 캐슬’을 분양할 예정이다. 해당 지역은 지난 7월 23일부터 화성시로 편입되면서 지리적으로 맞닿은 투기과열지구 수원시의 생활을 공유하지만 상대적으로 낮은 조정대상지역 규제가 적용된다. 행정구역은 화성시일지라도 수원시 영통구 생활권 내에 위치하고 있어 이마트 트레이더스(수원신동점), 롯데마트(권선점), 메가박스(수원점) 등 쇼핑·문화시설 이용이 편리하다.
또 글빛누리공원, 지성공원, 잠원공원 등이 인접해 있고 단지 앞으로 초등학교 부지가 계획되어 있다. 단지에서 2km 내 분당선 망포역, 매탄권선역을 통해 강남권까지 환승없는 편리한 이동이 가능하고 KTX 경부선·1호선·수인분당선 환승역인 수원역까지도 10분대면 이동할 수 있어 편리한 생활권을 누릴 수 있다. 이렇게 지리적 위치와 제재 정도, 편리한 교통으로 인해 화성으로 풍선효과가 옮겨간 것이다.
앞서 말했듯 사람들은 그저 비규제지역을 찾아 떠나는 것이 아닌 보다 주거선호도가 높으면서도 제재강도는 심하지 않은 조정대상지역을 잘 살펴보고 있다. 그렇다면 조정대상지역은 투기과열지구와 비교했을 때 어느 정도의 제재를 받게 되는지 살펴볼 필요가 있다.
다주택자와 고가주택을 구입하려는 자의 경우, 조정대상지역과 투기과열지구 모두 주담대가 금지되는 것을 알 수 있다. 그리고 LTV, DTI 한도도 상이하고 청약자격 조건과 세제 특전 수혜 여부와 중과세 항목, 그리고 조합원 지위양도 및 분양권 전매제한까지 각자 다르다. 조정대상지역의 경우, LTV가 최대 50%까지 보장되며 다주택자들에 대한 적용사항이 많다. 다주택자에게는 양도세가 중과, 장특공이 배제되며 보유세 세부담 상한이 300%까지 향상되었고, 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간이 1년으로 짧아졌다. 또한 조정대상지역에서는 분양권 전매를 제한하고 있다. 제재사항의 세부항목이 서로 다르기 때문에 위 표를 참고하는 게 좋다.
그리고 11월, 이번 조정대상지역 신규 지정에 따라 추가된 규제내용도 있다.
청약에 대한 제재사항이 추가된 것을 통해 조정대상지역인 화성시의 경우, 전용 84㎡이하도 추첨물량으로 1주택자들에게 기존주택의 처분을 조건으로 25%가 배정된다. 이 또한 자격에 따른 상세한 요건들이 존재하기 때문에 위 표를 확인해보아야 한다.
“앞으로 어떻게 될까?”
“최근 경기 집값이 급등한 원인은 서울 규제로 나타난 풍선효과임이 분명하다. 하지만 내년에 2기 신도시 등의 입주가 이어지는 만큼 하락세로 돌아설 가능성이 있다.”-권대중 명지대 부동산학과 교수
“핀셋규제가 선제적 효과보다는 시차를 두고 수도권 집값을 올리는 양상을 초래했다. 주택 부족에 대한 불안한 심리를 꾸준히 완화해야 한다.” -안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장
“저금리와 풍부한 통화량은 분산할 수 있는 부동산 펀드나 리츠 같은 부동산 간접 투자상품의 다양화가 필요하다.”-함영진 직방 데이터
수도권을 시작으로 대구 수성구, 부산, 청주 등 급등하는 지역에서 그 이외의 지역까지 정부가 부동산 거래에 대한 전국적으로 제재를 확산하면서 전국에서 ‘폭탄 돌리기’를 하고 있는 듯한 모습이 펼쳐지고 있다. 규제를 하면 또 다른 지역으로 불이 옮겨 붙어 끝나지 않는 불장이 이어질 것이다. 이렇게 돌고 돌다 보면 서울 집값이 다시 저렴해 보여 다시 서울 부동산 폭등이 일어날 가능성도 있다. 단순하게 조정대상지역으로 지정하는 것이 아닌 실질적인 대책이 필요한 상황이다.
