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by 집집 Oct 21. 2020

판교 10년 공공임대 분양전환, 내 집 마련에 소송을?

계약률 94%에도 갈등은 현재 진행형

지난 여름, 10년 공공임대 집단 소송이라는 키워드가 부동산 시장에 등장했다. 10년 공공임대란 분양전환공공임대주택 중 하나로, 일정 기간만큼 임대 후 분양 전환을 목적으로 하는 공공임대주택이다. 즉, 주택 부족 문제를 해결하기 위해 국가기관에서 아파트를 건설하고, 10년의 임대기간을 주고 이 기간이 끝나면 그 집에 살던 임대인에게 우선적으로 집을 구매할 자격을 주는 제도이다. 임대료가 비교적 저렴한 편이기 때문에 아직 집을 구할 능력이 부족한 사회 초년생이나 신혼부부가 살기 좋고, 돈을 착실히 모아 10년 뒤에 집을 본인 소유로 만들 기회를 얻을 수 있으니 ‘내 집 마련’의 꿈을 이룰 수 있게 해주는 제도인 셈이다.

이렇게 좋은 제도인데 왜 소송 이야기가 나오는 것일까? 그 이유는 바로 10년 임대가 종료되어 분양 전환을 하는 시점에 집 값을 결정하는 방식 때문이다. 분양 전환 가격은 10년이 지난 시점에서 주변 시세의 80~90% 수준으로 책정된다. 여기 까지만 보면 주변 시세보다 더 싸게 집을 살 수 있다는데 뭐가 문제인가? 라는 생각이 들 수도 있다. 그러나 문제는 10년 전과 비교해 폭등한 아파트의 값이다. 판교의 경우 10년전에 비해 현재 주변 아파트 시세가 3배 가까이 폭등했다. 이에 입주민들이 부담해야하는 금액이 커졌고, 결국 입주민들은 집을 사지 못하고 새로운 집을 찾으러 떠나야 하는 상황에 직면한 것이다.

아직까지도 10년 공공임대 아파트의 분양 전환과 관련된 갈등이 지속되고 있는 상황에서 지난 9월 15일, 판교 첫 번째 분양 전환 계약이 종료되었다.

판교에서 처음으로 분양 전환이 시작된 곳은 경기도 성남시 분당구 판교동 중대형 아파트 ‘판교원마을 휴먼시아 힐스테이트 12단지’이다. 지난 해 9월 16일부터 올해 9월 15일까지 분양전환 계약이 진행되었고, 전체 426가구(총 428가구 중 공가 2가구 제외) 중 401가구가 분양 전환 계약을 맺어 총 계약률은 94%를 기록했다. 고분양가 논란에 따른 갈등에도 불구하고, 주변 시세의 상승으로 차익 기대감이 커지면서 주민 불만이 다소 가라앉았고, 그 결과 높은 계약률이 나온 것으로 평가된다.

앞서 이 단지는 3.3㎡당 약 2,300만원 수준으로, 역대 10년 공공임대 단지 중 최고 수준의 분양가가 책정되면서 주민들과 마찰을 빚었었다. 앞서 말했 듯 분양 전환 가격 때문이다. 10년 공공임대 아파트는 분양 전환하는 시점에서 주변 시세를 기반으로 분양가가 결정되지만, 주민들은 분양가 상한제를 적용하거나 조성 원가를 고려해 책정해야 한다며 반발하고 나섰다. 일부 주민들은 법원에 소송을 제기하기도 하면서 갈등이 깊어 졌다. 하지만 지난 9월 14일, 법원에서 분양전환 금지 가처분 소송이 기각된 데다가, 분양가 책정 후 인근 시세가 크게 오르면서 차익 기대감이 높아졌고, 이에 분위기가 반전되기 시작했다.

이번에 분양 전환한 원마을 12단지의 경우, 101㎡형의 평균 분양 전환가는 8억 7,000만원 수준이다. 그러나 바로 옆 단지인 원마을 11단지의 같은 평형은 지난달 14억 500만원에 거래되었다. 전용 115㎡형 또한 분양 전환가는 9억 9,000만원 수준인 반면, 같은 평형 원마을 11단지의 거래가는 무려 15억원에 달했다. 이렇게 주변 시세가 상승하면서 5억원 이상의 시세 차익을 거둘 수 있게 되었다. 또한 공공임대 분양 전환 아파트의 경우, 일반적인 아파트 분양권과 달리 전매제한 규정이 없다. 따라서 입주민이 임대주택을 분양으로 전환하는 즉시 되팔아도 불법이 아니다. 실제로 일부 가구는 분양 전환 직후 수 억원 높은 가격에 매물을 내놓았으며, 일부는 이미 매매 거래가 완료되기도 하였다.

LH 관계자는 국토교통부와 LH가 마련한 분양전환 지원대책 또한 많은 분양 전환 계약에 영향을 미쳤다고 이야기했다. 실제로 분양 전환 계약 검토 및 자금 마련을 위한 준비기간을 현행 6개월에서 1년으로 연장했고, 낮은 금리의 장기저리대출 상품을 이용할 수 있도록 지원했다. 또한 규제지역 지정 전 입주한 임차인에게는 LTV(주택담보대출비율) 70%를 적용하고, 분할 납부 계약시의 계약금을 1억원 인하해 주기도 하였다. 또 이전에는 분할 납부 계약 시 소유권 이전 등기가 불가능하고 할부금 완납시에만 가능했지만, 추가 지원 대책을 통해 분할납부 계약시에도 근저당 설정 후 소유권 이전 등기가 가능하도록 변경되었다.

하지만 이렇다고 해서 입주민들과의 갈등이 완전히 끝난 것은 아니다. 단지 내 비상대책위를 중심으로 많은 가구가 여전히 분양가 관련 소송을 계속 진행하겠다는 의사를 밝힌 만큼, 분쟁이 상당기간 동안 이어질 수도 있다. 성남시 중대형 공공임대 아파트 연합회장은 “처음 입주 계약 때 감정평가 이하 가격으로 분양 전환한다고 했지만, 공공주택 특별법에는 85㎡ 초과 주택에 대한 규정이 없고, 이 경우에는 주택법을 따라 분양가 상한제로 분양가를 책정해야 한다”는 입장을 밝혔다. 또한 10년 전 계약 당시에는 주택 가격이 이렇게 급등할 것이라는 예상이 불가능했고, 아파트의 가격이 올랐을 뿐 LH가 기여한 것은 없기 때문에 LH가 폭리를 얻지 말고 분양가를 낮춰야 한다고도 이야기했다. 이와 더불어 주택가격이 갑자기 급락하게 되면, 주택 가격이 높은 시기에 감정평가를 받아 분양을 받은 입주자들이 피해를 볼 것이라는 우려의 목소리도 전했다. 그럼에도 불구하고 LH와 국토부는 계약과 법대로 분양전환을 진행하고 있고, 앞으로도 그렇게 하겠다는 입장을 고수하고 있다.

한편 이번 원마을 12단지의 분양 전환 결과는 올 연말부터 줄줄이 이어지는 판교 내 다른 10년 공공임대 단지들에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 분양 전환까지 아직 기간이 남아 있기 때문에 현재 다른 단지들의 계약률은 높지 않은 편이다. 앞으로 원마을 12단지에 이어 산운마을 11, 12단지가 올해 12월 분양 전환 계약을 마칠 예정이며, 백현마을 8단지와 봇들마을 3단지 또한 내년 초까지 분양 전환 계약을 마무리할 계획이다.

입주민들은 LH와 성남시 등을 상대로 소송을 계속 진행할 예정이며, 성남시를 상대로 제기한 분양전환 최소 행정소송의 경우 10월 말 최종 변론을 앞두고 있다. LH와 입주민들의 갈등이 현재 진행형인 만큼 최종적으로 법원이 누구의 손을 들어줄지 끝까지 지켜봐야 할 것 같다.