매도인/매수인을 위한, 쉽게 배우는 부동산 세금 총정리
(취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세)
올 한 해 동안 부동산 시장에는 정말 많은 변화가 있었다. 그 중 하나가 바로 부동산 세금이다. 세금과 관련된 내용은 복잡하고 어려울 뿐만 아니라 그 내용이 자주 변경되어 혼란스럽기도 하다. 그래서 부동산 공부를 처음 시작하는 사람들은 세금 파트를 막막해하기도 하고, 공부를 뒤로 미루기도 한다. 그러나 부동산을 살 때부터 보유하고, 다시 팔 때까지 부동산과 세금을 떼려야 뗄 수 없는 관계이기에, 꼭 알아 두는 것이 좋다. 부동산 세금이 봐도 봐도 헷갈리고 어렵게만 느껴진다면 이 글에 집중하자.
1. 주택을 구입할 때 – 취득세
취득세란?
취득세란 일정한 자산의 취득에 대하여 부과되는 조세로, 주택을 구입할 때 납부하는 세금이다. 취득세는 주택을 취득한 날로부터 60일 이내에 납부해야 하며, 상속으로 인한 취득인 경우 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월 이내에 납부해야 한다. 정해진 기한을 넘길 경우에는 가산세를 추가 납부해야 하니 주의하자.
내가 납부해야 할 취득세는 얼마일까?
취득세율은 아래 보는 표와 같다.
지난 7.10 부동산 대책 이후 다주택자와 법인의 취득세율이 급격하게 상승했다. 기존 4주택 이상 보유시에만 적용하던 다주택자 취득세 중과를 2주택 이상으로 확대하였고, 주택 수에 따라 세율도 올랐다. (단 일시적 2주택자의 경우, 주택 구입 시기에 따라 기존 주택을 1~3년 이내에 처분할 경우, 1~3%의 취득세율이 적용됨.) 취득세는 실제 취득가액에 세율을 곱한 금액에, 지방교육세와 농어촌특별세를 더해 산정한다. 만약 취득가액을 신고하지 않았거나, 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액(공시가격 등)으로 계산한다. 위택스 홈페이지를 통해 취득세를 간편하게 계산해 볼 수 있다.
https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTIHA0R0
2. 주택을 보유할 때 – 재산세, 종합부동산세
주택을 보유하고 있다면, 재산세와 종합부동산세를 납부해야 한다.
재산세란?
먼저 재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되는 세금이다. 중요한 것은 과세 기준일인데, 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 보유한자가 납부한다. 만약 6월 2일 이후 주택을 매도할 경우, 당해 년도 재산세는 매도인이 납부해야 한다. 반대로 6월 1일 이전에 매도했다면 매수인에게 납부 의무가 있다. 재산세는 사실상 보유한 자가 납부하는 세금이기 때문에 이때 말하는 6월 1일은 계약한 날이 아니고, 잔금을 치룬 날과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 한다. 재산세는 7월과 9월 두 번에 걸쳐 납부하는데 7월에는 주택분의 50%와 건물분을 납부하며, 9월에는 나머지 주택분 50%와 주택 외 토지분을 납부한다. (단, 주택분 재산세액이 10만원 이하의 소액인 경우 7월에 전액 납부가 가능함.) 재산세 또한 기간 내에 납부하지 않으면 3%의 가산금이 부과되니 주의해야 한다.
내가 납부해야 할 재산세는 얼마일까?
재산세는 과세표준에 세율을 곱해 산정하는데, 이때 과세표준이란 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 말한다. 주택 공시가격은 매년 정부에서 조사하고 산정한 집 값으로 세금 징수에 기준이 되는 가격이다. 실제 시세와는 다를 수 있으며, 부동산 공시가격 알리미(국토교통부) 홈페이지에서 확인할 수 있다.
https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm
이 주택 공시가격에 공정시장가액비율(주택의 경우 60%)을 곱하면 과세표준이 계산된다.
여기에 과세표준에 따른 재산세율(상단 표 참고)을 곱하면 된다. 또한 모든 재산세에는 재산세액의 20%의 지방교육세가 함께 부과되며, 도시계획구역 안에 있는 주택의 경우 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분이 추가로 부과된다. 아래 계산기를 통해 납부해야 할 재산세를 간편하게 계산해 볼 수 있으니 참고하도록 하자.
http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/property
종합부동산세란?
종합 부동산세는 일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에게 추가로 부과되는 세금이다. 주택의 경우 공시가격 합계액이 6억원(1세대 1주택자는 9억원)을 넘으면 종합부동산세가 과세되기 때문에, 부자세라고 불리기도 한다. 기준일은 재산세와 마찬가지로 6월 1일이며, 매년 12월 1일부터 15일 사이에 납부한다.
내가 납부해야 할 종합부동산세는 얼마일까?
종합부동산세 역시 과세표준에 세율을 곱하여 산정한다. 과세표준은 주택공시가격을 합산한 금액에서 공제가격 6억원(1주택자의 경우 9억원)을 제외한 후, 공정시장가액비율(90%)를 곱한 금액이다.
산정된 과세표준에 종합부동산세율을 곱한 금액이 종합부동산세액이며, 종합부동산세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세를 합산하면 최종 납부해야 할 종합부동산세가 산출된다. 종합부동산세 또한 아래 계산기를 통해 간편하게 계산해 볼 수 있다.
http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/property
종합부동산세 공정시장가액비율은 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%로 인상할 예정이라고 한다. 고가부동산 및 다주택 보유에 대한 세금 부담이 크게 증가하면서, 매수 수요가 감소하고 매도 수요가 증가하는 요인으로 작용할 수도 있을 것으로 보인다.
3. 주택을 팔 때 – 양도소득세
양도소득세란?
보유하고 있는 주택을 팔고자 할 때는 양도소득세를 납부해야 한다. 양도 소득세는 모두가 납부해야 하는 것은 아니고, 부동산을 다른 사람에게 양도할 때 차익이 발생한 경우에만 과세된다. 즉 부동산 양도로 인하여 소득이 발생되지 않았거나 손해를 본 경우에는 과세 대상에서 제외된다. 양도소득세는 매도한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부해야 하는데, 예정신고기한까지 신고하지 않거나 과소 신고하는 경우 가산세가 부과된다.
내가 납부해야 할 양도소득세는 얼마일까?
양도소득세는 과세표준금액에 세율을 곱하여 산정한다. 먼저 양도소득 과세표준 금액은 양도차익 계산 후 장기보유특별공제 등 추가 감면항목을 계산하여 산출한다. 이 때 양도차익은 단순히 양도가액(판 가격)에서 취득가액(산 가격)을 빼는 것은 아니고, 추가로 필요경비까지 차감해 산정한다. 필요경비는 취득세, 중개수수료, 베란다 확장 등 부동산을 사는데 든 비용과 부동산의 가치를 높이는데 든 비용을 말하는데, 필요경비를 많이 인정받을수록 양도세를 절감 받을 수 있으니 꼼꼼히 챙기는 것이 좋다. 또한 연간 최초로 양도하는 양도소득에 한해 250만원을 기본 공제해주며, 주택 보유 기간에 따라 양도차익의 일정비율을 공제해 주기도 한다. (장기보유특별공제)
양도세율은 6~42%의 누진세율로 양도차익에 따라 차등적으로 과세하며, 산출한 양도소득 과세표준에 양도소득세율을 곱하면 양도 소득세가 계산된다. 여기에서 누진공제액을 제외하고, 양도소득세의 10%인 지방소득세를 더하면 최종 납부해야 할 금액이 산출된다. 다만 최근 추가적인 투자수요의 규제로 2021년 6월 이후 양도된 2년 미만의 단기 보유 또는 분양권 거래의 경우 60~70%의 높은 양도소득세율을 적용하며, 조정대상 지역의 다주택자에게는 20~30%의 추가 세율을 적용한다. 또한 양도소득세는 주택수와 주택소유지역에 따라 큰 차이가 나는데, 1주택자의 경우도 대상지역과 취득일에 따라 과세여부가 다르기 때문에 꼼꼼하게 확인해봐야 한다. 양도소득세는 국세청 홈택스 홈페이지에서 쉽게 계산해 볼 수 있다.
지금까지 부동산을 살 때 내야하는 취득세부터 보유하고 있을 때 내야하는 재산세, 종합부동산세, 그리고 부동산을 팔 때 내야하는 양도소득세까지 알아보았다. 천천히 읽어보다 보면 생각보다 어렵지 않다고 느껴질 것이다. 중요한 부분인 만큼 꼼꼼하게 공부하고 숙지해서 똑똑한 부동산 거래하기를 바란다.
