분양형 기본주택 무주택자들의 희망 될까?

경기도가 분양형 기본주택 관련 특별법 제정을 정부에 건의했다. 이는 이재명 도지사가 밀어붙이는 분양형 기본주택이 본격화될 조짐으로 보인다.

경기도형 기본주택은 집집의 네이버 블로그에서도 한번 다룬 바 있는 내용으로 기존의 임대주택의 단점을 해결하고자 하는 취지에서 도입하고자 한 주거대책이다.

하지만 이번에 정부에 건의한 분양형 기본주택은 약간 다른 부분이 있다. 분양형 기본주택은 토지는 공공기관이 소유하고 주택만 분양하는 개념의 새로운 주거시설이다. 무주택자라면 누구나 저렴한 값에 주택을 소유할 수 있고, 토지는 국가의 소유이므로 시세차익으로 인한 투기는 막겠다는 것이 이 대책의 요지이다.

이는 과거 2011년 서울 서초구와 2012년 강남구에 공급되었던 토지임대부 분양주택의 실패를 반복하지 않겠다는 의지다. 이전의 토지임대부 분양주택은 일반주택으로 전환 재건축이 가능하고, 상대적으로 짧은 전매제한 기간 5년이 지난 시점에 전매가 가능했기에 저렴한 가격에 분양을 받았던 이들이 분양가 대비 6배가 넘는 수 억원의 시세차익을 남겨 논란이 되었다.

서초구에 공급되었던 토지임대부 분양주택

때문에 경기도가 건의한 기본주택 분양형 특별법 제정(안)의 주요 내용은 아래와 같다.

▲제3자 전매 불허
▲토지임대기간 50년, 거주의무기간 10년으로 확대
▲자산가치 상승이익 사회환원
▲주변 주택가격을 고려한 재공급 가격 설정
▲적정한 토지임대료 조정 기준
▲토지 비축리츠 설립
▲주거종합계획에 기본주택 분양형(공공환매 토지임대부) 공급계획 반영
▲토지매입 및 건설비 지원을 위해 주택도시기금 등 공공지원 등

법안의 주요 내용은 토지는 50년간 국가가 소유하고, 전매제한 이후에 매매를 원할 경우 반드시 주택을 분양했던 공공기관에 환매하도록 만들겠다는 것이다. 환매 가격은 분양가 + 물가상승률 등을 감안한 조정액을 더한 금액으로 큰 수익을 남기긴 힘들다는 것이 핵심이다.

이런 방식으로 입주자격 제한 없이 무주택자 누구나 입주가 가능하며, 매달 적정 토지 임대료만 내면 평생 안정적으로 거주가 가능하다. 분양가 산정은 토지를 소유하지 않고 건물만 소유하기 때문에 많이 저렴할 것으로 예상된며, 건물가격은 건설원가에 최소 수수료만 더한 가격이다. 이때, 토지임대료는 토지매입비(조성원가) 또는 감정평가액에 지가상승분을 반영해 책정되며 전매제한 기간은 10년 이내로 정할 계획이다.

블로그 글에서도 언급했듯이 기본주택의 경우 역세권 등의 입지가 좋고 주거환경이 좋은 곳에 건설될 예정이다.

손임성 경기도 도시정책관은 “토지와 건물 모두를 분양하는 아파트는 분양가가 높고, 저소득층 임대주택은 주거환경이 열악하고 자기 집이라는 소유의식이 없게 된다.”며 분양형 기본주택이 이런 장단점을 충분히 보완할 수 있는 방식이 될 거라고 말한다.

다시 한번 분양형 기본주택을 요약하자면,

1. 땅값을 제외한 분양가이므로 저렴하다.

2. 주택을 분양 받은 사람은 월세처럼 토지 임대료를 내야한다.

3. 나중에 집값이 오르면 집을 팔아 시세차익을 낼 수 있지만, 토지 소유권이 없어서 시세 차익이 크지는 않다.

4. 전매제한기간이 10년 이내로 예상되며 처분은 반드시 공공에게 환매해야 한다.

5. 주거환경과 입지가 좋은 지역에 건설예정이다.

결국 분양형 기본주택의 성공여부는 ‘얼마나 좋은 퀄리티의 기본주택을 저렴하게 공급하는지?’에 달렸다고 볼 수 있다. 아무리 저렴하다고 해도 주거지의 퀄리티가 높지 않다면 기존의 임대아파트와 크게 다를 것이 없으니 인기가 없을 것이다. 

그리고 분양가를 지불함과 동시에 토지분에 대한 임대료 역시 내는 것이므로 사실상 반전세와 비슷한 느낌인데 이 가격이 얼마나 합리적인지도 중요할 것이다. 아무리 싸게 분양을 받아도 토지임대료가 비싸면 거주자들이 부담을 느낄 가능성이 있다. 때문에 좋은 퀄리티의 주택을 얼마나 합리적인 가격에 소유할 수 있는지가 관건이다. 아래 표는 기본주택을 처음 제안했을 때 예상한 기본주택 모델 임대료의 상한선이다. 저 정도 가격대로 토지임대료가 책정될지는 모르겠지만 저 이상으로 임대료가 높아질 가능성은 적을 것으로 생각한다.

무주택자 누구나 저렴한 값에 좋은 입지에 있는 집을 소유하며 오랫동안 거주할 수 있고 집값 상승으로 인한 시세차익도 조금 얻을 수 있는 분양형 기본주택이 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자들에게 한줄기 빛이 될 수 있을지 기대가 된다.