LH 전세자금대출 2편. 전세임대 후 계약까지
지난 포스팅에서 LH 전세자금대출 중 기존주택전세임대의 공급대상부터 신청방법까지 자세히 알아보았다. 오늘은 지난 시간에 이어서 신청 후 집 계약까지는 어떻게 이루어지는지 다뤄보려고 한다.
현재 전세 주택을 알아보고 있는 단계라면 입주자격이 갖춰져 주민센터 등을 통해 신청을 완료하고 선정 통보를 받은 상태일 것이다. 간혹 신청 및 선정 통보 사항을 완료하지 않고 입주자격만 갖춰진 채로 전세 집을 보러 다니는 경우가 있는데, 이 경우라면 먼저 앞의 포스팅을 참고하여 준비하기 바란다.
그리고 ‘선정 통보를 받으면 전세 주택을 LH 측에서 구해준다.’라고 생각하는 분들이 있는데, 그렇지 않다. LH 전세가능주택을 본인이 직접 부동산을 통해 알아보고 구해야 한다.
1. 전세 주택 물색
전세 주택을 물색할 때에는 LH 전세가능주택에 해당하는지 확인하며 찾아봐야 한다. 일단 마음에 드는 주택이 있다면 LH의 해당 법무사를 통해 계약을 진행하게 된다.
이때 전세지원이 불가능한 주택은 다음과 같다.
아래의 사항 중 해당되는 것이 하나라도 있으면 안 된다. 융자 혹은 경매가 있거나 상가 주택 불법 개조한 집 소유자가 다른 경우 등. 위와 같은 해당사항이 있는지 부동산과 함께 꼭 확인해야 한다.
LH 전세 가능 주택을 물색할 때는 LH 전세 주택 계약을 해 본 경험이 있는 공인중개사를 선택하는 편이 비교적 수월할 수 있다. 그 이유는 아래에 나올 권리분석(LH의 심사항목 등)에 대해 잘 아는 편이기 때문이다. 이 LH 심사조건이 승인되지 않을 경우 다시 주택 물색을 해야 하므로 이 부분에 대해 숙지하고 진행하면 좋을 듯하다.
전세 주택 물색 시 임대인이 갖춰야 할 조건이 있는데, 다가구 주택의 경우 매매 가격에 대비하여 선순위 근저당이 많이 안 잡혀 있어야 하며, 선순위 임차인 보증금이 많이 없어야 한다.
즉, (주택 90% - 부채 = 금액) > 전세금에 해당되어야 한다. 이는 부채비율이 임차목적물 가격의 90% 이내인 주택만 지원이 가능하다는 의미이다.
또한 위에 나오는 선순위 채권금액과 선순위 임차보증금에 관한 자세한 사항도 꼭 확인해보자.
2. 권리분석
이렇게 마음에 드는 전세 주택을 찾았다면 다음 단계인 권리분석에 들어가게 된다. 이 단계는 해당 주택의 가격 및 근저당 권리관계를 분석하고, 전세보증금 확보 가능 주택인지를 검토하는 과정이다. 이를 통해 전세 계약 가능 여부를 결정하여 통보하게 된다.
따라서 지원이 가능한 주택이면, 중개사가 확인 후 통보하게 되고 그 후 법무사와 계약일을 확인하면 된다. 지원 불가 시에는 전세 주택을 다시 물색한 뒤 다시 진행해야 한다.
권리분석 요청 시 임대인과 임차인 각각의 준비 서류를 확인해 제출하여야 한다.
임대인의 준비 서류
임대인 명의 통장사본 1부 / 도장 및 신분증
이때 임대인이 미성년일 경우 [임대인(미성년자)의 기본 증명서 상세본, 임대인 통장사본, 법정대리인(아버지 또는 어머니 중 한 분)의 가족관계 증명서 상세본, 법정대리인의 본인 발급분 인감증명서, 법정대리인의 위임장(보통은 부동산 중개업자에게 위임하며 자필서명과 인감 날인이 필수.), 법정대리인의 신분증 사본] 등이 필요하다.
또한 전세권 설정 시 필요한 추가 서류는 인감증명서(용도: 전세권설정용) 1부, 인감도장, 등기권리증(원본), 주민등록초본(주소 변동 사항 포함) 1부가 필요하다.
임차인의 준비서류
신청 시 보냈던 모든 서류의 원본
임차인은 본인이 신청 시 보냈던 모든 서류 원본을 준비해야 한다. 또한, 전세임대의 종류에 따라 그 서류가 각각 상이하니 꼭 확인하여 필요한 자료를 제출해야 한다. 기존주택전세임대의 준비 서류에는 전세임대주택 신청서, 등기부등본, 가족관계증명서, 주민등록 등본이며 이 서류들을 팩스 혹은 인터넷 접수를 통해 권리 분석을 요청하게 된다. 자세한 사항은 전세임대포털을 참고하면 된다.
권리 분석 기간은 보통 주말 제외 10일 정도 소요된다고 한다. 이후 부동산에서 “권리분석에 아무 문제가 없다.”라는 선정 통보를 받게 되면, 전세계약 체결일로부터 최소 3주 후부터 잔금을 지급하고 입주할 수 있게 된다.
3. 계약 체결
이렇게 권리분석이 성공적으로 이루어지면 LH <-> 임대인 간에 전세계약이 체결되고, LH <-> 입주자 간에 임대차 계약을 체결하게 된다.
이때 발생하는 중개수수료는 전세금 한도액 지원범위 내에서 LH가 부동산에 직접 지급하게 된다. 또 입주 시기는 대상 주택의 기 입주자 퇴거 시기 등을 고려해 입주자가 사전 결정하여 진행하게 된다. 이때의 계약금은 입주대상자 부담으로 사전에 개별 준비하여야 하는데, 이 임대보증금(계약금)은 전세금의 일부로 전세계약 종료 시 입주자에게 반환된다.
4. 전입신고
마지막으로 모든 계약이 완료되었다면 계약 후 잔금지급일까지 이주할 주택에 전입신고를 마치고 잔금지급일까지 전입신고가 완료된 등본을 제출해야 한다. 등본 미 제출 시 잔금 지급 불가라고 하니 이 점 유의해야 한다.
이렇게 LH공사에서 등본 확인까지 완료되면 임대인에게 잔금을 지불하고 모든 계약은 성공적으로 마무리된다.
이때 주의할 사항도 있다. LH공사의 승인 없이 사전에 임의로 (가) 계약 또는 이중계약 체결이 불가하며, 이와 관련한 피해 발생 시 책임지지 않는다. 또한, 입주 대상자는 계약 시까지 입주 자격을 유지하여야 한다.
이렇게 하여 LH 전세자금대출의 신청 후 이루어지는 절차에 대해서 알아보았다. 끝으로 LH 전세자금대출의 장단점을 요약해보면,
임차인
1. 적은 본인 부담금으로 전세를 구할 수 있고
2. 중개 수수료 부담이 없다. (LH에서 중개 수수료를 중개사에게 직접 지급하게 된다)
3. 가구당 수리비용이 나오는데, 도배를 할 수 있는 금액이 책정되어 있어 이를 활용할 수 있다.
따라서 임차인 입장에서는 비교적 적은 금액으로 주거마련이 가능해 이 점이 가장 큰 장점으로 꼽히고 있다.
임대인
1. LH 수리비용 책정으로 도배를 하고 들어오니 깨끗한 내부 환경으로 입주자를 맞이할 수 있으며,
2. 밀린 월세가 있다면 만기 시 세입자가 준 보증금에서 밀린 금액을 빼고 주면 된다는 특징이 있다.
간혹 임대인 입장에서 권리분석 단계 혹은 많은 서류 절차로 인해 복잡하여 계약하지 않으려는 집주인이 있을 수 있는데, 임대인 입장에서 피해가 가는 상황은 전혀 없다. 그러니 많이 이용하길 바란다.
이렇게 많은 사람들의 관심이 뜨거운 LH 전세자금 대출 신청 후 집 구하기, 계약까지 어떻게 이루어지는지 알아보았다. 본인과 맞는 매물을 찾기 어려워 어려움을 호소하는 입주자들에게 지난 포스팅과 오늘 포스팅이 약간이나마 도움이 됐으면 한다.
