2.4 대책의 그림자
최근 발표한 정부의 ‘공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대방안(2.4 대책)’이 국민의 거주 이전의 자유와 사유재산권을 제한하고 있다는 청원이 올라왔다.
청원인은 대책 발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입 계약 체결자는 우선 공급권을 미부 여하고 현금 청산한다는 내용이 위헌 소지가 있다고 말했다. 청원인의 주장은 아래와 같다.
현재 발표된 자료에는 어디에 어떻게 사업을 진행할 예정인지 아무것도 지정이 되어 있지 않은 백지상태인데, 이렇게 어디서 어떻게 진행될지 모르는 이 사업을 대책 발표일인 2월 4일 기준점으로 하는 것은 부적절하다.
2.4 대책 보도자료 중 일부공공재개발의 경우 사업지 발표 전까지는 확정된 사안이 없어 사업 선정에 대한 불확실성으로 부동산 거래를 제재하지 않았는데, 2.4 대책의 경우 대책 발표일을 기준으로 투기방지 대책을 시행했다. 때문에 다른 피해자가 생길 수 있는 상황에 놓였다.
예를 들어, 기존의 부동산 대책 또는 개인 사정에 의해 주거지를 이전해야 하는 상황으로 주택을 처분하려는 사람의 경우. 기존 주택을 처분하고 타 지역으로 주거이전을 계획하고 있었는데 해당 주택이 2.4 대책의 사업지가 될 여지가 있다는 이유로 거래를 못하게 되는 상황이 발생할 수 있다.
또한 대책 발표 이전부터 매도나 매수를 계획 중이었는데 계약 시점이 2월 4일 이후인 경우, 거래한 주택이 미래에 개발구역으로 선정이 된다면 정부가 밝힌 현금청산 대상이 된다.
현행 헌법에는 “모든 국민은 거주, 이전의 자유를 가진다.”는 문구가 있다. 국내외 어떠한 곳이라도 자유롭게 거소 또는 주소를 성정하고 이전할 수 있는 자유를 보장하는 내용이며 이를 제한하는 경우는 국가안전보장, 질서유지, 공공복리를 위해 필요한 경우이다. 이번 대책이 질서유지나 공공복리를 위한 일에 해당한다면 “과잉금지의 원칙”을 존중해야 할 것이다.
2.4 대책 보도자료 중 일부그리고 인근 지역의 거래 가격이나 거래량이 늘어나는 경우 사업지에서 제외한다는 내용에 대해서, 사업을 하겠다고 하더라도 해당 구역도 아닌 인근 지역의 불특정 거래로 인한 불이익을 사업예정지의 소유주들이 불이익을 감수해야 한다는 취지로 보인다.
소유주의 이익보다 소유주의 불이익이 많은 대책으로 보여 개발 사업을 추진하는 구역은 점점 줄어들 것이라고 전했다.
이러한 내용들이 개정되지 않는다면 국가의 권력으로 국민의 재산권, 거주이전의 자유, 소유주의 불이익을 고려하지 않은 강제 사업으로 보이며, 대책의 취지와 맞지 않은 대책으로 방향성을 잃고 또다시 부동산 정책 실패의 원인이 될 것이다.
이러한 청원인의 말이 맞는 것일까? 현재 계속해서 신축 아파트를 선호하는 현상이 가중되고 있다.
원래 구축 아파트나 빌라 등이 거래는 재개발이나 재건축을 염두에 두고 일어나는 경우가 많았다. 공공재개발 사업 덕분에 구축 시장은 계속해서 거래량이 늘어날 정도로 구축 빌라에 대한 수요도 높았다.
하지만 이번 2.4 대책으로 내가 구매한 구축 주택이 사업대상으로 선정되면 현금청산을 해야 하는 상황에 놓였고, 투자를 하는 입장에서는 이러한 위험부담을 감수하고 싶어 하지 않기 때문에 점점 구축 거래 절벽을 불러올 것이다. 반면 신축은 더 많은 사람의 관심 속에 가격이 오르는 현상이 이어질 전망이다.
반포동 래미안퍼스티지실제 대책이 발표되고 서초구 반포동 '래미안퍼스티지' 전용 84㎡ 호가는 33억 원까지 호가가 치솟았다. 동작구 '흑석아크로리버하임'은 당장 호가가 1억 원 이상 뛰었다. 현재 이 주택형 호가는 22억 원을 넘어 23억 원까지 치솟은 상태다. 강북 주요 신축 역시 마찬가지. 마포구 염리동 '마포프레스티지자이' 역시 최근 실거래가보다 높은 매물이 허다하다.
시장에선 거래 절벽이 나타나는 동시에 신축 선호 현상이 심화될 것으로 내다봤다. 특히 새 아파트의 1~2건 거래가 일대 주변 집값을 자극하는 불안 현상이 강해질 수 있다고 지적했다.
통상적으로 거래량이 증가하면 값이 상승하고 거래량이 줄면 값은 하락한다. 그러나 공급 위축 우려가 커지면서 두 지표의 상관관계는 어긋나기 시작했다. 거래 절벽 속 1~2건의 신고가 거래가 주변 시세를 끌어올리고, 집값 역시 상승세를 이어간 것이다. 이 현상은 '매도자 우위' 시장을 더 견고히 하고 있다.
업계 관계자는
"최근 공공재개발 등 영향으로 빌라로 투자 수요가 분산되는 효과가 있었는데 (2·4 대책으로) 빌라 거래는 당분간 어려울 것"이라며 "팔고 싶어도 사는 사람이 없고, (사고자 하는 사람도) 다시 아파트로 눈을 돌리는 결과를 불러올 것"이라고 말했다. 이어 "결국 서울 신축 아파트로 매수세가 흘러가고, (신축 아파트가) 주변 집값을 끌어올리는 부작용이 나타날 것"이라고 덧붙였다.
실제로 대책 발표일 이후에도 아파트 매매 수요는 늘고 있는 상황이다. 한국 부동산원에 따르면 서울 아파트 매매 수급 지수는 111.9로 전주 대비 1.3포인트 상승했다. 매매 수급 지수가 높을수록 시장에 공급보다 수요가 많다는 것을 의미한다. 즉, 2.4 대책 발표 이후 서울 아파트에 대한 수요가 오른 것이다.
그리고 이런 정부의 대책에 호응을 해줘야 할 강남권 재건축 사업장은 이런 정부의 사업에 아무런 반응이 없다. 더 고급단지를 만들 수 있기 때문에 공공의 힘을 빌리지 않아도 된다는 반응이다.
이처럼 정부가 집값을 잡기 위한 대책을 야심 차게 발표했지만, 아직까지는 역효과가 나타나고 있는 상황이다. 언제쯤 집값이 안정화될 수 있을까? 정부의 집값 안정화 정책이 성공할 수 있을지 귀추가 주목된다.
