19일부로 전월세 금지법 시행. 전세대란 시작되나?
19일부터 입주자 모집 승인 신청을 하는 수도권에 공급되는 새 아파트에 당첨되어도 전월세를 줄 수 없도록 하는 이른바 ‘전월세 금지법’이 시행된다.
이를 어길 시 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 과태료를 물게 된다. 수도권 분양가상한제 적용 지역 아파트에 최대 5년의 실거주 의무 거주 기간이 부여된 것인데, 이는 현금이 충분한 사람들만 청약을 하라는 소리가 아니냐는 의견이 나오고 있는 상황이다.
이런 정책에 부동산 커뮤니티에서는
“분양받은 집이 나라에서 공짜로 주는 것도 아니고 내 돈 주고 내가 분양받은 집인데 왜 내 맘대로 못하냐” 며 분통을 터트리고 있다.
현재 정책상 분양가 상한제가 걸린 지역들은 대부분 규제로 묶여서 대출조차 쉽지 않은 상황이다. 그렇기 때문에 자금이 여유롭지 않은 청약 당첨자들이 분양받은 집을 내 돈 주고 사기가 힘들어서 전세를 줬다가 돈을 더 모아서 들어오는 방법으로 내 집 마련을 해왔다. 하지만 정부는 이런 행위조차 투기로 보고 이를 근절하기 위해서 법안을 발의한 것이다. 왜 정부가 이런 행위를 투기로 본 걸까?
최근 정부의 과도한 부동산 대책으로 집값이 오르고, 월세를 구하기도 어려워지면서 분양 시장의 수요가 상당히 증가하는 추세였다. ‘로또 청약’이라는 단어가 심심치 않게 쓰이며 청약 경쟁률이 세 자릿수까지 치솟는 모습을 심심치 않게 볼 수 있었다. 정부는 이 같은 청약 과열 현상을 투기 현상으로 규정하고 분양가를 더 높이기로 한 것이다. 시세보다 싼 가격에 아파트를 분양받아 시세차익을 남기는 행위를 모두 투기로 판단한 것이다.
따라서 정부는 오는 22일부터 고분양가 관리지역의 분양가를 시세의 90%까지 책정하도록 제도를 개편하겠다고 밝혔다. 이 정책으로 ‘로또 청약’을 시도하는 사람이 줄어들겠지만, 좋은 주거지에 살 수 있는 기회마저 박탈하는 것은 너무 과한 처사라고 생각한다. 이런 제도 개편이 이뤄진다면 분양가의 90%에 나와도 이런저런 옵션을 넣어 계약하면 결국 일반 시세와 다를 게 없는 100%로 분양받을 가능성도 생기는 것이다.
이런 정부의 정책을 부동산 업계는 부정적인 시각으로 보고 있다. 한 부동산 업계 관계자는
“정부가 2.4 대책에서 발표한 전국 83만 호 등 앞으로 공급될 공공분양 아파트에 의무 거주 요건이 적용되면 전월세 물량이 나오지 않아 정부가 공언한 대로 전세 시장 안정을 이루기 어려울 것이다. 다만 신규 아파트의 임대차 매물 유통이 크게 줄 수 있어 입주량이 적은 지역은 전세 시장의 가격 불안이 지속될 수 있다.”
라고 말했다.
출처: 헤럴드경제이런 부정적인 시각에 대해 정부는
분양가상한제 주택을 분양받은 무주택자가 거주하던 기존 임대주택이 다시 시장에 공급될 것이기 때문에 전체 임대주택의 총량의 변화가 없다. 그러므로 전세시장이 장단기적으로 큰 영향을 받지 않을 것이다.
이라고 밝혔다.
하지만 이는 지난해 7월 말 임대차 3법(전월세상한제·전월세신고제·계약갱신청구권제)를 도입할 당시에 내놓은 설명과 동일하다.
지난해 8월 2일 국토부는 설명자료를 통해
“계약갱신청구권제 시행과 실거주 요건 확대로 전세주택 공급이 줄 것이라는 주장이 있다”면서 “집주인이 실거주를 목적으로 해당 주택에 입주하면 기존에 거주하던 주택은 다른 임차인에게 임대되므로 전세주택 총량에는 변함이 없다”라고 했다.
향후 공급될 물량을 근거로 전세난이 심화하지 않을 것이라고 본 점도 똑같다. 그러나 국토부는 약 7개월 만에 최근 전세난이 임대차3법 도입의 영향이라는 점을 공식 인정했다. 이번 전월세 금지법을 부정적으로 보는 게 당연하다.
임대차3법 이후 줄어든 전세물량전문가들 역시 주택의 총량만으로는 설명할 수 없다는 입장이다.
2.4대책에 따른 개발 과정에서 대규모 이주 수요가 발생할 가능성이 있는데, 이번 대책에 청약제도 개편으로 청약 대기수요 역시 생길 수 있고 이는 전세시장을 불안케 하는 요인이 될 수 있다는 것이다.
예를 들어, 강남 신축 입주단지에 평소에 100가구의 전세가 나왔는데 이게 10가구로 줄어든다면 다른 지역에 물량이 있더라도 이 지역에는 90%의 물량이 감소한 것이나 마찬가지인 것이다. 신축 단지의 전세물량이 해당 지역의 전셋값 안정을 자연스럽게 유도했는데, 그것이 불가능해지면 자연스럽게 전세가가 상승할 것으로 보인다.
이미 시장에서는 실거주 의무 강화 정책과 임대차3법 등의 영향으로 유통될 수 있는 매물 자체가 줄어든 상황이다. 이에 부동산 전문가들은 아래와 같은 견해를 밝혔다.
실거주 요건 강화가 임대차시장에서 전셋값 상승 압박 요인이 된다는 점은 부인할 수 없다. 시장 안에서도 수요가 몰리는 지역이 있는데 여기에 적절한 공급이 이뤄지는 것이 아니라면 전·월세 총량은 무의미하다.
- 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장
기존 무주택자가 거주하던 주택이 다시 시장에 임대물량으로 풀릴 것이라고 천편일률적으로 볼 수 없다. 정부가 계획한 물량 역시 실제 공급이 돼야 시장에 영향을 미칠 수 있는 것이다.
- 고준석 동국대학교 법무대학 겸임교수
현재 양도소득세를 감면받으려면 2년 동안 실거주해야 하고, 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 사면 6개월 안에 전입해야 한다. 여기에 분양가상한제 아파트 의무거주기간도 더해지면서 전세시장에 나오는 신축 물량의 희소성은 더 부각될 것이다.
- 함영진 직방 빅데이터랩장
최근 규제지역에서는 청약요건부터 까다로운데 이를 뚫고 당첨돼도 실거주하지 않으면 투기세력으로 규정한다는 것 자체도 문제다. 돈 없는 사람은 청약하지 말라는 것이냐는 불만이 나올 수밖에 없다.
- 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원
실거주 요건 강화로 매물을 묶어놓으면 한동안 팔지도 사지도 못한다. 전세시장뿐만 아니라 매매시장도 영향을 받게 될 것이다.
- 권대중 명지대 부동산학과 교수
이렇듯 정부의 행보를 부정적으로 바라보는 전문가들이 많은 상황이며 부동산 커뮤니티 역시 이에 부정적인 반응을 보이고 있다. 이번 정책으로 청약 경쟁률은 줄어들겠지만, 무주택자들이 거주할 공간도 함께 줄어들지 않을까 한다.
정부는 서민들이 목돈을 들여 내 집을 갖고 싶다는 생각 자체를 안 하고, 임대주택에 만족하는 삶을 살기를 원하는 것일까? 그렇다면 임대주택의 퀄리티는 얼마나 좋아질 것인가? 여러모로 많은 의문이 드는 정책이다. 과연 정부의 이런 행보가 부동산 시장에 어떤 결과를 가져올지 궁금하다.
