부동산 세테크의 중요성

세금 공부합시다.

안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 재텍큰타이거 입니다.

부동산 투자할 때는 알아야될 것들이 참 많습니다. 내가 투자하려는 지역의 입지, 호재, 물건 특이사항 등등, 기본적인 것만 나열해도 수도 없을 것 같습니다.

제가 부동산을 처음 공부할 때 배웠던 것이, 부동산은 입지로 시작해서 입지로 끝난다였습니다. 좀더 공부하다보니, 교통, 학군, 편의시설이 가장 중요하다는 것을 알게 됐습니다.

그리고 실전 투자를 하게되고 주택수가 늘어나게 되니, 부동산은 세금이 정말 중요하다는 것을 알게 됐습니다. 

아직도 부동산세금의 중요성을 모르는 분이 계시다면, 지금부터라도 관심가지고 세테크를 준비해야 합니다. 오늘은 세금 관련해서 몇가지 이야기 해보겠습니다.

'얼마가 올랐냐' 보다 중요한 것은 '얼마를 남겼냐' 이다.

최근에 집값 이야기 많이 하셨죠?

우리집이 몇억이 올랐어. 누구 집이 얼마가 올랐다더라. 등등 부동산 이야기하면 억 대 올랐다는 이야기가 일상일 겁니다.

얼마가 올랐느냐 당연히 중요합니다. 하지만 그것보다 더 중요한 것은 얼마를 남겼냐(벌었냐) 입니다.

요즘은 세금, 특히 양도세와 다주택자 중과세가 워낙 높다보니 세금의 파괴력을 인지하는 분들이 많습니다. 수억이 올랐지만 양도세 떼고나면 남는게 없다는 분들도 있고, 다주택자라 중과세가 무서워서 추가 투자를 못한다는 분들도 계십니다.

그래서 집은 팔아야 내돈이다 라는 이야기도 나오는 것 같습니다.

부동산 양도세율 (2021.06.01 부터)

부동산 양도세율 표입니다.

1년미만 보유시 주택 양도세는 70%, 여기에 지방소득세 10% 더하면 77%입니다. 1주택자의 주택이 1억 올랐더라도 1년이내 매도시, 2천여만원 밖에 손에 남는게 없지만, 5천을 벌더라도 2년 보유 비과세를 받으면 5천만원을 그대로 벌게 됩니다.

이처럼 양도세가 중요하기 때문에 부동산은 2년이상 보유하는 것이 기본이라고 생각하는 분들이 많으시고, 2년이상 보유하여 비과세 받거나 기본세율 매도를 하는 분들이 많습니다. 

하지만 다주택자가 되면 2년 이상 보유하더라도 비과세가 없고, 기본세율 +20%p/+30%p 중과세를 맞게 됩니다. 이러다보니 다주택으로 가는 것보다 똘똘한 한채로 가는 것이 트렌드가 되기도 했죠.

(물론 다주택자 취득세 중과세, 종부세 등 문제도 있습니다) 

ⓒ pixabay

부동산 세테크 사례

'세테크 중요해요'라고만 말하면 잘 안와닿을 수 있으니, 사례 한가지 알려 드릴게요.

마곡쪽으로 출퇴근하는 지인이 있습니다.

집값 오르는 것을 보며 아파트 매수를 생각하였으나 서울집을 사기엔 예산이 부족하고, 용인이 오른다고 하니, 용인 아파트를 매수하였다고 합니다. 1년만에 2억이 올랐다고 하네요.

용인집은 갭투자를 해놨고, 회사 인근에 월세 자취를 하고 있습니다. 언제 용인집 들어갈거냐고 물어보니, 회사가 너무 멀어서 실거주 힘들것 같다고 하며 몇년뒤 결혼하고 회사 옮기게 되면 그때 다시 고민해보겠다고 합니다.

실거주하지 않은채 2년뒤 매도하게 되면, 3억이하 기본세율 38%에 해당되고 양도세 61백만원이 나옵니다. 2억 올랐지만, 6천이나 세금으로 잃네요. (장기보유하게되면 더 낮아지긴 합니다.)

차라리 조금작고 구축이더라도 서울 구로구나 인천 쪽으로 찾아봤더라면,  내가 원할 때 실거주도 가능하고 비과세로 팔수 있었을텐데요. 

물론, 아무것도 안했던 것보다는 용인 아파트를 매수한 것이 100% 좋은 선택이었습니다. 세금까지 생각했더라면 조금더 좋은 선택을 할 수 있었으텐데 하는 아쉬움이 들긴 합니다.

12억이하 1주택에서는 2년이상 거주후 양도세 비과세가 가장 좋은 세테크인데, 그걸 놓쳤네요. 세금은 투자 수익에 직접적으로 영향을 줍니다. 조금만 신경쓰고 공부해도 몇백 몇천 많으면 억단위로 절세를 할 수 있습니다.

양도세, 취득세, 보유세, 다주택자중과세 등 다양한 부동산 세금 공부하셔서, 국고에 지나치게 기부하는(?) 일이 없길 바라겠습니다.

by 재텍큰타이거 

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