[그린벨트와 서울 부동산]

내려갈래? 싫어! 내려가긴 할 거야? 아니!.... 아 방법이 없네...

 기본적으로 서울과 수도권의 주택 공급률은 실 가구수의 96% 정도로 전국 평균의 107%보다도 10%가량 낮다. 분명히 공급에 문제가 존재하지만 그린벨트, 서울 도심지와 서울 공항 주변의 개발 높이 제한 등, 현실적인 이유들 때문에 공급 차원의 문제 해결을 분명한 한계점을 갖는다. 또한 공급 차원의 문제 해결은 시장에 상징성만 부여할 뿐 실 주택이 공급되기까지는 10년 가까이 걸리는 정책이며, 아직 분양이 채 끝나지도 않은 수도권의 2기 신도시의 활성화를 저해할 뿐이다. 사실 대한민국의 기형적인 수도권 집중화가 근본적인 원인이다. 수도권의 비정상적인 규모와 인프라, 압도적인 경제능력은 무한한 주택 수요를 창출한다고 해도 무방하다, 공급이 장기적으로 늘어나도 실 가구수 대비 100%를 달성하는 것은 불가능하다고 보는 것이 합리적이다.

  그렇다고 행정수도 이전과 같은 현실성 없는 대안을 정부차원에서 단기적인 부동산 집값 문제의 대안으로 진지하게 고려하는 것은 무능력을 스스로 인정하는 것과 같다. 물론 지역의 균형발전을 위해 행정수도를 이전하는 것은 합리적인 선택이지만 헌법과의 충돌, 형식적이더라도 정치적인 합의 등 당장의 부동산 과열을 막기에는 그린벨트 개발보다 더 장기적인 정책으로 보이는 것이 사실이다. 부동산의 투기 수요를 줄이기 위해서는 부동산 시장에서 움직이는 자본의 흐름을 소비 시장으로 옮기는 법이 가장 합리적이나, 이미 대한민국의 1세대 1 주택자들의 자산은 경제위기에 상대적으로 둔감하고, 어느 유가증권보다 물가상승과 같이 가격이 오른 부동산으로 몰릴 수밖에 없다. 사실 부동산 가격은 인플레이션율과 밀접한 연관이 있다. 인플레이션율이 오르면 시장에서 대출금리를 높여 인플레이션을 억제하려고 하지만 오히려 이 말이 시장에는 이자율이 지금보다 더 오를 것이라고, 경기가 나빠질 것이라고 인식이 되어, 사람들이 빚을 더 내서라도 현금을 자산화 시키려는 욕구를 강화한다. 서브프라임 모기지 사태 이후 경제위기 속에서 오히려 부동산 가격이 오른 이유가 바로 이것이다.

 기본적으로 부동산은 안정성이 강한 자산이다. 부동산의 자산 가능성 자체를 없애 버릴 의지나 능력이 있다면 바람직한 방향이겠지만, 부동산에 대한 투기는 잡아도, 투자는 잡을 수 없는 것이 원칙이고, 투자와 투기의 경계가 상당히 모호한 것이 현실이다. 집값이 어느 가격 수준 정도까지 안정화되는 것이 합리적 인지도, 부동산 학자 들과 경제학자, 심지어 정권의 컨트롤 타워마다 의견이 분분하여, 부동산 버블 규제에 대한 이론적 견해도 사실 약한 편이 사실이며, 국민이 피부로 느끼는 불안감, 심리적 괴리감에 근거한 정책이 대다수이다. 이번 그린벨트 해프닝이 시사하는 바는, 정부 컨트롤 타워와, 여야 관계자들, 정치권과 부동산 시장, 어느 하나 지금 부동산이 버블인지 아닌지 확신하지 못한다는 점에 있었다. 여권으로 대표되는 정치권은 당연히 버블이라고 말하고 안정성을 추구하겠지만 코로나로 인한 경제위기로 유동성이 커진 지금, 부동산 가격이 적정 수준보다 높은 것인지에 대한 확신을 갖고 있지 못하고, 부동산 시장은, 정치권이 버블이라고 하고, 언론과 경제학자들이 위험하다고 하니, 그런가 보다 하는 경향이 있는데 거래 가격은 떨어질 기미가 보이지 않고, 탄탄한 수요가 항상 밑받침돼있으니 손을 떼기도 어려운, 모두가 무엇이 최선인지 알지 못하는 혼란스러운 상황이다. 

 재정 안정성과 위기관리 측면에서 가장 효율적인 정책은 단연 세금 부과일 것이다. 다주택자의 보유세를 늘리고, 거래세를 낮춰 시장의 활성화를 꾀해야 한다. 이미 존재하는 매물들로 최대한 보급률을 높이고 장기적인 관점으로 준 행정수도의 역할을 하고 있는 세종시와, 수도권의 신도시들을 거점 개발을 통해 연계성을 높여야 한다. 부는, 가치를 따라간다. 수도권의 높은 집값은 높은 수요로 인해 발현된 투기가 그 원인이기에, 수요를 분산시켜주는 것이 먼저다, 투기는 투자를 잡겠다고 나서지 않는 영원히 완벽하게 잡히지 않는다. 

 증여세와 양도, 상속세는 부의 양극화와는 관련이 있어도 부동산 버블과 직접적인 연관은 없다고 보는 시각도 있기에 깊게 논하지는 않겠지만, 실제로 지금 1세대 다주택자들이, 높은 증여세와 양도, 상속세를 내면서도 자녀들에게 주택을 양도하는 형태는 사실 실수요 해결의 모습에 가깝다고 생각한다. 물론 근본적으로 다주택자들이 공급을 억제하고 있는 것은 사실이다. 또한 정책입안자들이 다주택자인 경우도 있기에 아주 급진적인 정책이 나올 수 없다는 태생적 한계도 명확하다.

 이러한 상황에서 서울 집값을 잡기 위한 옵션 중 하나가 그린벨트 해제가 될 수 있다는 점에 이론적으로는 동의하지만, 미래세대가 아닌 현재 세대를 위해서라도 도심의 그린벨트 해제는 원칙적으로 허용하지 않는 방향이 맞다. 그린벨트 해프닝이 비록 부동산에 대한 낮은 인식과 무능력함을 보여주었다고는 해도, 결론이 청와대에서 그린벨트  해제 불가로 나왔기에 아직 희망이 있다고 믿는다. 정권과 정책의 부담이 오더라도 미래세대를 고려한다는 그 결정이, 그래도 장기적 관점에서 문제를 인식하고 있고, 이번 정권에서 해결하는 실패했고, 다음 정권이 해야 할, 아니 앞으로도 모든 정권이 달려들고 관리해도 될까 말까 한 어려운 문제라는 것을 적어도 현 정부의 지도층들이 대외적으로 인정했다는 점에서 발전의 가능성이 있다고 생각한다.