불과 몇 개월 전만 해도 '금리 인하'를 예상하는 전망이 대다수였다. 나또한 앞으로 대출이자 부담이 줄어들 것이란 기대를 바탕으로 주택담보대출을 받은 게 사실이다.
분위기는 지난해 말부터 달라지기 시작했다. 동결은 차치하고 '인상' 가능성까지 언급될 정도다. AI 관련한 산업만 호황인 'K자형 성장'이 뚜렷해지면서, 증권사들마저 '시장 뷰'를 잡기가 어려워졌다. 인하 2차례부터 인상 2차례까지, 그들의 뷰가 하나로 통일되지 않았다.
그러다 올해 1월 한국은행 금융통화위원회에서 금리 인하 기조 문구를 지우면서, 국고채 금리는 인상 가능성을 반영해 큰 폭 상승했다. 시간을 두고 대출 금리에 영향을 주는 지표다.
이것이 바로 한 신혼부부가 부동산 커뮤니티에 "은행에서 실질금리가 계속 오르고 있으니 경매 매물을 기다리며 2년 정도 매수를 버텨보라는 조언을 들었다"고 고민 글을 올린 배경이다.
하지만 대출을 '영끌'한 입장에서는, 금리가 부동산 급매 폭탄을 유도하진 않을 것으로 판단된다.
우선 소득 대비 대출 한도를 의미하는 'DSR 40%'라는 큰 틀은 사실상 지난 2022년부터 반영됐고, 2024년부터는 스트레스 DSR로 더 강화됐다. 내 월급의 최대 40%까지만 대출을 받을 수 있다는 의미다.
당장 대출금리가 인하되지 않더라도 문제가 되지 않을 수준이다. 금액 기준 부부 합산 월급이 최소 333만원 이상이라면, 9억원 아파트를 DSR 40% 한도를 꽉 채워서 대출했다고 했을 때, 생활비 200만원은 확보할 수 있다.
짧은 식견으로, 9억원 아파트를 매수할 정도면 부부 합산 월급이 333만원 이하일 가능성은 매우 낮을 것이라고 본다. 월급이 그 이하라도 부모님의 도움을 받을 수 있을만한 배경은 돼야, 생활비 200만원도 확보 못하는 대출을 받지 않았을까.
금리가 올랐을 때 허덕이는 사람이 생길지 언정 '급매 폭탄'까지는 가지 않을 것으로 예상하는 이유다.
여기에 더해 '금리 인상'을 하더라도 그저 2022~2025년 수준으로 복귀하는 수준이라는 점에서, 이미 대출을 못 버틸 사람들은 다 떨어져나갔다고 생각한다. 기준금리는 2022년 10월부터 2.5%에서 3%로 오른 뒤로 단계별 인상되며 2024년 10월까지 3.5%를 유지했다. 작년 2월이 돼서야 2%대로 떨어졌다
가장 주목하는 포인트는 기준금리 인하가 대출금리에 연동되는 시장금리까지 번지진 않았다는 점이다.
지표금리는 하락했지만, 은행들이 가계대출 관리를 위해 가산금리를 대폭 인상한 영향이다. 은행 대출금리는 은행채 금리에 가산 금리를 더한 수준으로 정해진다. 나 또한 기준금리가 2.75%이던 시기에 대출을 받았으나 대출금리는 4.1%였다.
물론 기준금리가 3.5%까지 올랐을 때 대출금리가 5%까지 오른 전례가 있긴 하지만 현 2.50%에서 세 차례나 인상돼야 하는 수준이기에 현실성 없다.
특히 AI 관련 산업만 호황인 'K자형 경제회복'이 이어지고 있는 상황에서는 지표에서 보이는 경기는 좋더라도, 금리 인상으로 수반되는 고통을 감수하면서까지 금리 인상을 단행하긴 어려울 것으로 보인다.
시장에서도 현 경제 상황 기준 최소 올해 상반기까지는 한국은행이 정책금리를 현 수준인 2.50%를 유지할 것으로 바라보고 있다.