2025년 서울 아파트값은 9% 가까이 오르며 연간 기준 역대급 상승률을 기록했다. 올해도 상승 행렬은 끝이 없는 듯이 이어지는 형국이다.
부동산 유튜브에서는 '상승장 초입이냐 끝자락이냐'를 주제로 한 영상이 쏟아진다.
다만 주식과 마찬가지로 부동산 또한 시장을 예상한다는 건 참 어려운 일이다. 전문가도 뷰를 틀리는 마당에 우리 같은 직장인은 더욱더 그렇다.
나의 경우 2025년 초 신혼집 매수 때 조언해 준 한 전문가는 대선 이후 정책이 확실시될 때까지 기다려보자고 제안했었다. 정책 불확실성을 안고 가는 것보단 조금 가격이 오르더라도 경로를 확실히 알고 가자는 의미였다.
하지만 성격 급한 나는 당장 실거주할 집이 필요한데 전세 따로 매매 따로 하긴 귀찮아서 매수를 질렀다. 결론적으로 전문가의 의견을 따랐다면 지각비를 꽤나 냈어야 했다.
물론 지금은 그때와는 또 상황이 다르다. 너무 오르긴 했다. 상승장 초입으로 보긴 힘들다.
이럴 땐 하락장에는 갈아타기로 대응한다는 관점으로 시장을 바라볼 필요가 있다. 하락장에는 금액 기준 상급지의 급락폭이 더 크기 때문이다. 부동산 관련 콘텐츠로 유명한 송희구 작가가 항상 강조하는 원칙이다. 인플레이션을 방어하는 차원에서의 부동산 한 채를 마련하는 건 의미 있는 자산 배분 전략이다.
그다음으로는 '나'를 분석해야 한다.
현금이 충분하다면, 무조건 언젠가는 반등할 필승공식인 '한강+강남(또는 일자리) 접근성+학군+신축' 조건을 가진 아파트를 빨리 사는 걸 추천한다. 대출을 6억까지만 받을 수 있는 데다 특히 LTV까지 40%로 빡세진 환경에서는 현금이 충분해야 대출도 100% 활용할 수 있다.
서울 외곽만 가능한 현금을 가지고 있을 때는 각자의 판단이 필요하다. 1) 서울 외곽이라도 인플레이션 방어 차원에서 내집마련을 하거나 2) 신혼부부를 위한 전세자금대출이나 신혼희망타운 등 정부 정책을 적극 활용해 볼 수 있다. 시장을 관망하면서 동시에 청약을 노리는 방법이다. 신혼특공이 가능한 소득을 보유하고 있다면 더더욱 청약 가능성이 높다.