도달 못할 이상향
갭투자는 집값과 전세보증금 차이만큼의 소액으로 주택을 매수하는 방식이다. 사실 갭투자 자체는 불법도 아니다. 정상적인 부동산 투자 방식 중 하나로 분류된다. 전세를 활용해 실투자금(매매가 - 전세가)을 최소화하고 부동산을 매입하는 방식으로, 자본이 비교적 적은 개인도 부동산 시장에 진입할 수 있게 해주는 구조다. 이러한 전략은 자산을 늘리려는 목적으로 금융과 부동산이 결합된 일종의 레버리지 수단으로 기능한다.
다만, 어떤 맥락과 방식으로 활용되느냐에 따라 사회적 평가가 달라진다. 시장이 과열되고 부동산 가격이 급등하는 시기에는 갭투자를 통해 여러 채를 동시에 매입하는 ‘문어발식 투자’가 성행하게 되고, 이는 가격 폭등으로 이어져 실수요자들의 내 집 마련 기회를 박탈하거나 전세 시장을 왜곡시키는 부작용으로 이어질 수 있다. 또 단기간에 시세차익을 노리고 매도하는 방식은 투기적 행태로 비치며, 시장의 건전성에 악영향을 끼친다는 지적도 많다. 또 매매가나 전세가가 하락하면 투자금을 잃을 위험이 있고, 역전세난으로 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통주택'이 될 수 있다는 문제도 생긴다.. 반면 자신이 거주하는 집 외에 또 다른 집 한 채를 구입하여 전세나 월세로 운용하는 경우는 비교적 관대하게 여겨졌었다. 자산 포트폴리오의 다변화, 노후 대비, 안정적인 수익 창출이라는 맥락에서 이해되기 때문이다. 같은 갭투자 방식이라도 그 규모나 목적, 매입 시기와 지역에 따라 ‘합리적 투자’와 ‘투기’ 사이의 평가가 갈리는 것이다.
서민이 현찰만을 가지고 대출 없이 집을 사는 것은 사실 불가능하다. 수십업의 현금을 보유한 이들도 대출을 끼고 주택이나 건물을 사는 일명 레버리지는 투자를 하는데, 이 레버리지가 없으면 대다수의 서민들은 작은 아파트나 빌라 한 채를 가지는 것 자체가 불가능하다. 어릴 적 집을 사는 방법은 직장을 얻고, 보증금이 마련되면 원세를 내고 살다가 주택 부금등이 일정 액수에 도달하면 주택 청약을 하고 부족한 부분은 대출을 받아 집을 사는 것으로 배웠었다. 물론 부유한 부모를 뒀다면 이런 단계를 거치지 않아도 되지만 대부분은 아마도 지금도 이렇게 하지 않으면 내 집을 가질 길은 요원하다. 전 세계적으로 집값은 상승 중이다. 그리고 임대료는 사실 우리나라도 많지만 , 그네들의 임대료를 보면 안전하고 괜찮은 주거지역은 눈 튀어나올 정도였다. 누구나 주변 환경이 좋은 곳에서 살면서 자녀를 키우고 살아가길 원한다. 특히 한국인들은 부동산 즉 내 집에 대한 집념이 강했다. 집 한 칸 마련하면 하는 데 성공하면 할 일 다 했다는 뭐 그런 정서도 있었고 말이다. 그런데 앞으로는 어떻게 될지 모르겠다. 여당의 간사는 15억 정도의 서민 주택을 장만할 길은 막지 않았다며 사다리 걷어차기가 아니라 말하는데, 15억 정도의 주택을 마련할 길도 없는 천민(나 포함)은 영원히 내 집을 가질 길이 없겠구나... 뭐 어차피 나는 영원히 비자발적 무소유의 삶을 살 처지이지만...
정부는 레버리지를 하지 말고 돈을 모아 현금을 준비해 집을 사란다. 아니면 월세를 내며 살란다. 월세를 내고돈을 모아 집을 사려해도 대출은 필요한 텐데.... 옛날에 아파트 장만한 친구에게 축하한다 했더니 , 현관만 우리 거야 나머지는 은행 거고 뭐 이렇게 말했지만 열심히 노력해 나머지도 자기 것으로 하겠다는 투지에 빛나는 그 아이 얼굴이 아름다워 보였었다. 그러나 이젠 현관만 가졌어 나머지는 은행 거야 하는 농담도 할 수 없는 세상 되는 것 같다. 10. 15 부동산 대책을 보면 레버리지 자체를 투기로 보고 아예 길을 막는 극약 처방으로 보인 다.. 뭐 래드라... 돈을 벌어 저축을 해서 집을 사라. 전세자금 대출도 조카가 시도해봤는데 거의 불가능했다. 청년 첫 주택 마련 대출이라나 뭐 그런 거였는데, 조카가 살아야 하는- 직장 가까운- 지역은 대출 가능 액이 필요한 금액의 1/3 정도였다. 조카는 대출을 포기하고 직장에서 아주 먼 서울 외곽에 월세를 얻어 거주하며 직장에 다닌다. 낭비를 하는 아이도 아니고 학교 다니면서도 열심히 저축해 목돈 까지는 아니어도 돈을 만들었지만, 그 아이가 가진 돈은 변변한 전세금도 안 되었다. 월세 말고 전세를 얻지 그랬냐 물으니 그 전세 대출로 지금 사는 동네에서도 괜찮은 전세를 얻을 수 없단다.
대출을 막고 부동산 과열을 안정시키겠다. 풍선 효과를 막겠다고 전 지역을 토지거래 허가 구역으로 묵은 것 이해한다 치자. 그럼 대안은? 엄청난 돈을 대출해 집을 사지 않아도 이사 다니지 않아도 되는 때마다 보증금 월세 올리는 집주인 때문에 마음 상하지 않아도 되는 그런 대책은 과연 있는지 묻고 싶다. 전세사기 당해 월세 살게 된 우리 가족, 변변한 전세 하나 만들기 힘들어 월세방 얻어 직장 생활하는 우리 조카와 같은 서민 축에도 못 드는 천민에게 정부는 희망을 보여줄 수 있는지 묻고 싶다.