2장. 집값이란 무엇인가?

집값이란 주택이나 아파트와 같은 주거용 부동산의 가격을 의미한다. 집값은 단일 요인으로 결정되지 않고 복합적인 요인들이 동시에 작용한다. 첫째, 거시경제 환경은 금리, 소득, 물가, 경기 변동과 직결되며 대출 여건과 구매력을 통해 주택 수요에 직접 영향을 미친다. 둘째, 지역 입지 요인은 교통 접근성, 교육·생활편의시설, 환경, 도시 개발 계획 등으로, 동일한 도시 내에서도 가격 격차를 만들어낸다. 셋째, 주택의 물리적 특성인 건축연한, 면적, 층수, 브랜드, 단지 규모 등은 개별 주택의 프리미엄을 좌우한다. 넷째, 정부 정책은 대출 규제, 세제, 분양가 규제, 공급 정책 등을 통해 수요와 공급을 동시에 조절하는 가장 직접적이고 즉각적인 영향 요인이다. 다섯째, 인구·사회 구조는 1~2인 가구 증가, 고령화, 저출산, 수도권 집중 등 장기적인 수요 기반을 형성한다. 결국 집값은 표 1과 같이 이들 결정요인들이 얽히고설킨 결과로서 형성되며, 단기적 변동성과 장기적 추세 모두를 이해하기 위해서는 이들을 종합적으로 고려해야 한다.

1. 집의 구조와 속성

집의 구조와 특성에 따른 가격 차이는 크기, 건축 및 마감 재료, 부가적인 시설 등 다양한 요소에 의해 결정된다. 이러한 요소들이 모여서 각 주택 유형의 시장 가치를 형성하며, 집의 수요와 공급의 상호작용도 중요한 역할을 하게 된다. 또한, 현대식 주방, 에너지 효율이 높은 가전제품, 스마트 홈 기술 등 특수 기능, 새 주택이나 최근에 개조된 부동산은 일반적으로 더 높은 가격이 형성하는 요인이 되기도 한다.

이와 더불어 전반적으로 개별 집의 가치는 필지 또는 면적의 크기와 유형에 따라 결정되는 경향이 있다. 먼저, 전반적으로 집의 필지(면적)의 크기가 커짐에 따라 집값이 증가하는 이유는 현재와 미래의 잠재적 가치로 나누어 설명할 수 있을 것이다. 먼저, 더 큰 필지로 인한 현재 가치, 즉 유용성으로 공간 활용성, 프라이버시, 조망과 환경 등으로 나눌 수 있다. 첫째는 공간 활용성이다. 큰 필지는 더 많은 공간을 제공하며, 이는 다양한 용도로 활용될 수 있다. 단독주택의 경우에는 더 넓은 정원, 추가 주차 공간을 설치하거나 부가적인 건축물(예: 별채)을 설치할 수 있으며, 공동주택의 경우에는 방이나 화장실 등의 개수가 많아지거나 크게 설계할 수 있어 매력적이다. 이러한 활용 가능성은 집의 가치를 높인다. 둘째는 개인 생활의 보호, 즉, 프라이버시와 밀접하게 관련되어 있다. 단독주택의 경우에는 더 큰 필지는 이웃과의 거리가 더 멀어져 프라이버시가 더 잘 보장된다. 공동주택의 경우에는 더 큰 면적의 집은 일반적으로 다양한 부대시설과 조망 등의 이유는 건물 간 떨어진 거리가 넓어져 프라이버시의 보장이 더욱 원활하다. 이는 많은 사람이 선호하는 요소로 작용하여 집값이 비싸지게 된다. 셋째는 조망과 환경이다. 더 큰 필지는 대체로 더 좋은 조망과 환경을 제공할 가능성이 크다. 예를 들어, 큰 필지에 있는 집은 더 좋은 경관을 감상할 수 있는 위치에 있을 수 있다.

이러한 현재의 가치뿐만 아니라 더 큰 필지나 면적을 가진 집은 미래가치로 인하여 집값이 높아지게 된다. 첫째는 집이라는 자산의 부가 가치이다. 더 큰 필지에 있는 집은 종종 더 고급스럽고 잘 관리된 정원, 여가 공간 등을 포함하고 있어 더 큰 부가 가치를 제공한다. 이는 집의 총 가치를 높이는 요소이다. 둘째는 재건축의 가능성과 밀접하게 관련되어 있다. 큰 필지는 더 큰 건물을 짓거나 증축, 개축 등의 건축 활동을 더 자유롭게 할 가능성을 제공한다. 이는 투자 가치가 높아져 집값에 긍정적인 영향을 미친다. 셋째는 미래의 개발 가능성이다. 큰 필지는 향후 나누어 매각하거나 개발할 가능성이 있다. 이는 부동산 투자자들에게 매력적인 요소로 작용한다. 일곱째는 주택 시장의 수요와 공급과 관련되어 있다. 더 큰 필지는 상대적으로 희소할 수 있으며, 이로 인해 수요가 많고 공급이 적으면 집값이 상승한다. 특히 도심 지역에서는 큰 필지가 매우 귀중할 수 있다. 마지막으로 법적 제한이다. 일부 지역에서는 필지 크기에 따라 건축 규제가 다를 수 있다. 더 큰 필지는 건축 규제가 덜 엄격할 수 있으며, 이는 건축 및 개발 가능성을 높이는 요인이 된다. 이러한 이유로 인해 필지의 크기는 집값에 큰 영향을 미치며, 큰 필지는 일반적으로 더 높은 가격을 형성하게 된다.

집의 필지 또는 면적의 크기 뿐만 아니라 단독, 다가구, 다세대, 아파트, 오피스텔 등의 각 주택 유형별로 집값은 다양한 원인으로 인하여 그 차이가 발생하게 된다. 이를 주택 유형별로 살펴보면, 먼저 단독주택은 개인적인 공간, 주거 공간의 크기, 입지와 주변 경치, 그리고 재투자와 자산가치에 의하여 그 집의 가치가 결정된다. 단독주택은 개인적인 생활 공간을 제공하며, 독립성과 프라이버시를 강조한다. 이는 공간적 자유와 생활의 편안함을 원하는 사람들에게 가치가 있다. 또한, 일반적으로 단독주택은 다른 주택 유형보다 큰 부지와 더 넓은 실내 공간을 제공한다. 큰 부지와 개인 정원은 특히 가족과 자녀를 키우는 가구에 매우 매력적이다. 많은 경우에 단독주택은 조용하고 고급스러운 지역에 있으며, 자연 경치나 전망을 감상할 수 있는 장점이 있다. 이는 주거 환경의 품질을 높이며 가격을 올린다. 마지막으로 단독주택은 장기적인 투자 관점에서도 매력적이다. 잘 유지된 단독주택은 시간이 지남에 따라 자산가치가 오를 수 있다.

다세대 주택과 다가구 주택은 모두 하나의 건물에 여러 가구가 거주하는 주택이라는 공통점이 있다. 그러나 이들 두 주택의 유형은 표2와 같이 소유권과 법적 규제, 주거 공간 구성 등의 면에서 차이점과 그리고 각각의 장단점이 있다고 할 수 있다. 먼저, 다가구 주택은 3층 이하의 주택으로, 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하, 19세대 이하 거주 가능하며, 건물 전체를 한 명이 소유하고 있지만, 다세대 주택은 4층 이하의 주택으로, 1개 동의 연면적이 880㎡ 이하, 38세대 이하 거주 가능하며, 세대별로 소유권의 분리가 가능하다는 특징이 있다. 집값과 관련하여 다세대와 다가구의 주택에서의 주요 특징과 이에 따른 집값의 차이가 나는 이유를 설명하면 다음과 같다.

첫째, 소유권에서의 차이이다. 다세대 주택은 호실마다 별도의 소유권이 설정되어 있으며, 독립적인 등기가 가능하다. 예를 들어, 6세대 다세대 주택의 경우 6개의 독립적인 주택으로 분리하여 소유하거나 매매할 수 있다. 반면에 다가구 주택은 건물 전체의 소유권이 한 명의 소유주에게 속하며, 개별 호실별로 등기를 분리할 수 없. 예를 들어, 다가구 주택의 경우, 소유주가 건물 전체를 임대하여 각 호실을 임대인에게 임대하거나, 호별로 임대차 계약을 체결하는 방식으로 운영된다.

둘째, 법적 규제이다. 다세대 주택은 공동주택으로 분류되므로, 공동주택법에 따른 규제가 적용된다. 주택의 규모, 구조, 안전 등에 대한 기준을 준수해야 하며, 관리위원회 구성 및 운영 등의 규정을 따라야 한다. 반면에 다가구 주택은 단독주택으로 분류되므로, 주택법에 따른 규제가 적용된다. 다만, 다세대 주택처럼 여러 가구가 거주하는 경우에는 특별 관리가 필요할 수 있으며, 지자체 조례에 따라 추가적인 규제가 있을 수 있다.

셋째, 주거 공간 구성이다. 다세대 주택은 호실마다 독립적인 주방, 욕실, 거실 등이 구성되어 있으며, 호실별 면적도 다양하다. 일반적으로 아파트 형태로 건축되며, 다양한 편의 시설을 갖추고 있다. 다가구 주택은 공간 분리가 모호할 수 있으며, 공용 주방, 욕실을 공유하는 곳도 있다. 단독주택의 일종으로, 다세대 주택과 비교하면 규모가 작고, 편의 시설이 부족한 경우가 많다. 그리고 다세대 주택은 일반적으로 도심 지역에 많이 분포하고 있으며, 교통, 상업, 교육 등의 편의 시설이 양호하지만, 높은 관리비를 부담해야 할 수 있으며, 소음, 프라이버시 침해 등의 문제가 발생할 수도 있다. 다가구 주택은 주로 도심 외곽 지역에 많이 분포하고 있으며, 다세대 주택과 비교하면 임대료가 저렴한 편이다. 다만, 교통, 상업, 교육 등의 편의 시설이 부족할 수 있으며, 보안 문제가 발생할 수도 있다.

다세대 주택은 투자수익, 공공 비용 분담, 위치와 입지에 따라 가격이 달라진다. 다세대 주택은 여러 개의 주거 단위가 있는 구조로, 임대 이익을 얻을 수 있는 투자 수단으로 매우 인기가 있다. 여러 가구가 한 건물 내에 거주할 수 있어 임대 수익이 안정적이며 높을 수 있다. 다세대 주택의 공동체에서 유지보수 및 공용 시설의 비용을 다수의 가구가 분담할 수 있어 개별 가구의 부담이 적을 뿐만 아니라 다세대 주택은 도심지나 교통이 편리한 지역에 많이 자리 잡고 있어 생활의 편리성을 제공한다. 이는 수요를 증가시켜 가격을 높이는 요소가 된다.

다가구 주택은 토지이용의 효율, 가족형 주거 공간, 재투자 가능성 등에 따라 그 가치가 달라진다. 다가구 주택은 한 대지 내에 여러 가구가 거주할 수 있어 토지 이용 효율이 높다. 특히 도시화가 진행된 지역에서는 가치가 높다. 다가구 주택은 대개 다양한 크기의 가구를 수용할 수 있어 가족 주거에 적합하다. 이는 다가구 주택을 필요로 하는 다양한 가구 구성을 수용하고 시장에서의 유연성을 높이다. 다가구 주택은 여러 가구의 임대 소득을 통해 투자수익을 극대화할 수 있는 잠재력이 있다. 특히 경제적으로 다양한 수입원을 필요로 하는 가구에게 매력적이다.

아파트는 2층 이상의 건물을 층마다 여러 개의 독립된 주거 공간으로 나누어 만든 공동주택의 한 형태로, 1960년대 이후 한국 사회의 빠른 도시화와 경제 성장에 따라 대중화되었다. 아파트는 초기에는 저렴한 주거 공간으로 공급되었으나, 현재는 주거의 질을 높이고 도시 공간을 효율적으로 활용하는 주거형태로 자리 잡았다는 특징이 있다. 아파트는 생활의 편리성, 시설 및 보안, 그리고 수요와 공급에 따라 그 가치가 결정되어 진다. 아파트는 도시의 중심에 위치하고, 교통 편의성이 좋으며, 다양한 생활 인프라와 서비스에 접근하기 쉽. 이는 도시 주거 환경에서 매우 중요한 요소이다. 아파트는 공동주택 시설을 제공하며, 보안 시설이 강화되어 있어 안전하고 편리한 주거 환경을 제공한다. 도시의 주거 공간 부족으로 인해 아파트는 공급이 제한적일 경우 가격이 상승할 수 있다. 또한, 대도시의 주거 수요가 높아 아파트 시장이 활성화된다.

아파트는 다른 주택 유형보다 집값이 비교적 비싸게 거래되는 특징이 있다. 이는 편의 시설과 관리, 공간 효율성, 그리고 접근성 및 기반시설 인프라 등의 아파트의 특성 측면에서 우선 살펴볼 수 있을 것이다. 먼저, 아파트는 엘리베이터, 주차장, 보안 시스템, 헬스장 등 다양한 편의 시설을 갖추고 있으며, 전문적인 관리 서비스를 제공하고 있다. 이러한 차별화된 서비스는 단독주택, 다세대 주택, 다가구 주택 대비 추가적인 가치를 제공하며, 가격 프리미엄으로 반영된다. 또한, 아파트는 단독주택 대비 훨씬 적은 토지 면적에 더 많은 주택 단지를 건설할 수 있어 공간 효율성이 높다. 이는 토지 가격이 높은 도시 지역에서 특히 중요한 요소이며, 아파트 가격에 영향을 미친다. 그리고 아파트는 대부분 도시 중심부나 교통이 편리한 지역에 위치하여, 주요 시설과의 접근성이 뛰어나다고 할 수 있다. 그뿐만 아니라, 상권, 학교, 병원 등 다양한 공공시설과 인프라가 잘 구축되어 있어 생활 편의성을 높인다. 이러한 접근성과 인프라의 우수성은 아파트 가치를 높이는 요소가 된다.

대중화되고 많은 사람의 수요가 높은 아파트는 이 주택 유형의 공급과 수요 측면에서 다른 주택 유형보다 더욱 높은 가격에 거래되는 특징이 있다. 아파트는 일반적으로 더욱 큰 개발면적이 필요하고, 대규모 공급되는 특징이 있으므로 도시 공간 부족, 행정규제, 개발 제약 등으로 인한 아파트 공급 부족을 유발하고, 이에 따라 가격이 상승하는 것이 가장 근본적인 요인이다. 특히, 대도시나 인구 밀집 지역에서 공급 부족 현상이 심각하며, 이는 가격 경쟁을 심화시키고 있다. 그리고 높은 편의성, 안전성, 접근성 등의 장점으로 인해 아파트에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있고, 특히, 젊은 층과 도시 거주자들의 선호가 높아지면서 수요 증가 압력이 가중되고 있어서 아파트는 상대적으로 다른 주택 유형에 비하여 높은 가격을 형성하고 있다. 마지막으로 아파트는 안정적인 투자 수단으로 인식되어 투자자들의 수요 또한 증가하고 있다고 할 수 있다. 특히, 저금리 환경 속에서 부동산 투자 매력이 높아짐에 따라 투자 목적의 아파트 구매가 늘어나고 있어, 이로 인하여 아파트의 가격은 상대적으로 다른 주택 유형에 비하여 높은 가격에 거래된다는 특징이 있다.

오피스텔은 사무실과 호텔을 합친 형태의 건축물로, 업무와 거주를 동시에 가능하게 만든 공간이다. 영어권에서는 '오피스텔'이라는 용어가 없으며, 비슷한 개념으로는 스튜디오 아파트먼트 또는 스튜디오라고 불린다. 오피스텔의 주요 특징은 다음과 같다. 첫째, 1인 가구 또는 소규모 가구를 위한 소형 공간으로 구성되어 있다. 둘째, 주방, 욕실, 침실, 거실 등 기본적인 생활 공간이 통합되어 있다. 셋째, 사무 공간으로 사용할 수 있도록 책상, 의자, 컴퓨터 등이 비치된 경우가 많다. 넷째, 호텔과 유사한 편의 시설을 제공하는 경우가 많 (예: 프런트데스크, 경비, 청소 서비스 등). 오피스텔은 1인 가구 또는 소규모 가구, 저렴한 임대료를 원하는 사람, 도심이나 주요 교통편 인근에 거주하고 싶은 사람, 편리한 생활을 원하는 사람, 사무 공간이 필요한 사람 등에게 더욱 적합한 주거형태이다. 오피스텔의 장단점을 정리하여 비교하면 다음의 표와 같다.

오피스텔은 일반적으로 단기 체류 수요, 작은 공간에서의 생활, 시장 독점성 등에 의하여 가격이 결정되어 진다. 오피스텔은 단기 체류나 임시 주거가 필요한 사람들에게 매우 인기가 있다. 이는 관광객, 임시 출장자 등 다양한 수요층을 대상으로 하여 시장 가치를 높일 수 있다. 오피스텔은 작은 면적에도 필요한 생활 공간을 제공하여 도시 생활에서 공간 절약이 필요한 사람들에게 매력적이다. 일부 지역에서는 오피스텔 건축 규제가 강화되어 있어 공급이 제한적일 수 있다. 이는 오피스텔의 시장 독점성을 높이고 가격을 상승시키는 효과가 있다.

오피스텔이 주택법상 주택유형이 아님에도 불구하고 주거 대체제로 부상한 이유는 도시 공간구조의 변화, 정책·제도 요인, 사회·인구 구조 변화, 투자상품화 등을 들 수 있다. 먼저, 산업이 발달하고, 도시가 외연적으로 확산되면서 직장과 주거의 공간적으로 불일치하는 공간구조의 변화이다. 업무 중심지에서 적절한 주거공간이 없지만 업무와 주거의 근접성 필요가 증대되어 도심에 소형 주거 수요가 집중되어 오피스텔이 직주근접이 가능한 주택 유형으로 부상하였다. 둘째, 정책적 제도적 요인으로,일반 아파트보다 규제가 적음에 따라 건설업자에게는 건축규제 완화로 상대적으로 아파트 보다는 개발·공급이 용이하고, 임대사업자에게는 2010년대 중반까지 취득세와 재산세 감면, 양도소득세 중과와 종합부동산세 합산 등의 배제, 임대소득세 감면 등의 적극적인 세제혜택으로 임대사업자에는 투자상품으로 인식되어 공급 확대가 이루어졌다. 셋째 사회·인구 구조와 변화에 따른 주택 수요의 변화이다. 중산층이 줄어들고, 고령층과 청년층의 1인 가구·2인 가구가 특히 1990년대 이후부터 증가하면서 청년·직장인, 신혼부부의 저렴한 도심 거주 욕구와 맞물리면서 오피스텔이 도심과 대학가 등 수요가 있는 입지에 오피스텔의 공급이 확산되었다. 마지막으로 부동산 투자상품화로, 소액으로 분양·투자 가능가 가능하여 개인투자자의 선호, 수익형 부동산의 대표 상품으로 자리매김한 것도 공급 확대의 요인이 되었다고 볼 수 있다. 즉, 오피스텔이 아파트보다 면적이 작고, 분양가가 낮으며, 청약이나 규제가 덜해 개인 투자자도 적은 자본으로 쉽게 분양받아 임대·투자할 수 있다는 특징으로 인한 것이라 할 수 있다.

미국, 일본, 중국, 싱가포르처럼 해외에도 우리나라의 오피스텔과 유사 사례는 있으나, 우리나라와 같이 오피스텔이 법적으로는 업무시설, 현실에서는 주거시설이라는 이중적 성격을 제도적으로 유지한 채 대규모로 확산된 경우는 드물다. 가장 유사한 사례는 중국의 SOHO이다. 2000년대 베이징·상하이에서 확산되었으며, 법적으로는 사무공간이지만, 실제로는 주거와 업무 겸용으로 사용된다. 오피스텔과 유사하게 중국의 SOHO는 개발사는 주거용 규제를 피하고, 소비자는 상대적으로 저렴한 가격에 입주 가능하다는 공급과 수요가 맞물려 증가하게 된 것이다. 반면에 일본의 원룸 맨션은 ‘주택법’의 주택 범주 안에 포함되며, 업무시설로 분류되지 않으며, 미국과 영국의 “Live-Work Units / Loft Apartments”은 뉴욕의 소호(SoHo) 지역, 런던의 Docklands 재개발지에서 산업시설·사무공간을 리모델링하여 거주와 업무를 겸할 수 있는 공간으로 법적으로는 대부분 주거용으로 전환(리모델링 허가)되어 공급되었다. 싱가포르의 SOHO 아파트는 2000년대 민간 개발업체가 주거+업무 기능을 함께 강조하며 공급하였으며, 고소득 전문직·외국인 투자자 선호가 선호하였다. 정부는 “주거공급 통계와 실제 사용 불일치”를 우려해 규제를 강화하며, “주거와 업무의 경계” 문제와 주택 공급과 수요의 공간적 불일치의 문제에서는 우리와 비슷한 문제를 경험하고 있는 것으로 볼 수 있다.

2. 지역 및 입지

2.1 입지

집의 가치는 그 집이 어디에 입지(location)하고 있느냐에 따라 달라진다. 특히, 특정 지역의 인프라, 교육 시설, 교통 편의성 등의 물리적 환경이 집값에 큰 영향을 미친다. 뿐만 아니라 인기 있는 지역일수록 집값이 일반적으로 높아진다. 즉, 집값은 그 집이 어디에 어떤 지역에 위치하고 있는 냐는 다양한 요인들이 총체적으로 결합되어 지역별 집값의 차이를 뚜렷하게 미치는 경향이 있다.

다음 그림은 2025년 7월 기준 전국 시도별 단위면적당 중위 아파트 매매 실거래가격(천원/m2)을 보여주고 있다. 서울 (11,556천원/m²)은 전국 평균(4,180천원/m²)의 약 2.8배로, 압도적으로 높은 가격 수준을 보이며, 이는 수도권 내 주택 수요 집중과 공급 제약이 복합적으로 작용였다고 볼 수 있다. 그 다음으로 높은 집값을 보이는 지역은 세종 (6,801천원/m²)으로, 전국 평균의 1.6배 수준. 행정도시 특성과 최근 개발·수요 집중으로 나타난 결과라 할 수 있다. 그 다음이 경기(5,814천원/m²) 지역으로, 전국 평균 대비 1.4배 수준이며, 서울 접근성이 좋은 주요 신도시 및 수도권 확장 수요가 반영된 결과라 할 수 있다. 전국 평균과 비슷한 지역은 부산 (3,780천원/m²), 울산 (3,330천원/m²), 대전 (3,808천원/m²), 제주 (3,685천원/m²)이다. 전국 평균보다 낮은 지역 대구 (3,180천원/m²), 광주 (2,825천원/m²) 등 대부분의 비수도권 광역시와 강원 (2,264천원/m²), 충북 (2,319천원/m²), 충남 (2,368천원/m²), 전북 (1,966천원/m²), 전남 (1,946천원/m²), 경북 (1,906천원/m²), 경남 (2,388천원/m²)으로, 평균의 절반 수준 혹은 그 이하로, 주택 수요가 수도권에 집중되면서 그 지역 부동산 경기의 침체가 반영된 것으로 보인다. 이는 수도권 집중 현상, 행정수도 기능 강화(세종), 지역 경기·인구 구조 차이가 복합적으로 반영된 결과로 나타난 것으로 보인다.

이 뿐만 아니라 집의 가격은 그 집이 위치한 구체적인 입지에 따라 달라진다. 그 지역별 수요와 공급의 차이 뿐만 아니라 그 이유가 보다 매우 다양하고 복합적인 데, 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 교육 시설이다. 좋은 학교가 위치한 지역은 학군이 우수하다고 평가되어, 많은 가정이 자녀 교육을 위해 이 지역에 거주하기를 원한다. 이러한 수요가 집값을 높이는 요인이다. 둘째, 교통 편의성이다. 대중교통이 잘 갖추어져 있거나 주요 도로에 접근하기 쉬운 지역은 출퇴근이 쉬우므로 인기가 높다. 지하철역, 버스 정류장, 고속도로 출입구 등의 근접성은 집값을 올리는 요소이다.

셋째, 상업 시설 또는 편의 시설이다. 쇼핑몰, 레스토랑, 병원, 공원 등의 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역은 거주하기에 편리하고 삶의 질을 높여주었다. 이런 시설들이 많은 지역은 집값이 높다. 넷째, 안전성이다. 범죄율이 낮고 치안이 잘 유지되는 지역은 사람들이 살기에 안전한 곳으로 평가된다. 이러한 안전성은 집값에 긍정적인 영향을 미친다. 다섯째, 환경이다. 자연경관이 좋거나 공원이 많은 지역은 쾌적한 환경을 제공하여 집값을 높이는 요인이다. 해변, 산, 강 근처의 주택도 가치가 높을 수 있다. 여섯째, 문화 및 여가 시설이다. 극장, 박물관, 스포츠 경기장 등 문화 및 여가 시설이 가까운 지역은 다양한 활동을 즐길 수 있어 주거지로 인기가 높다. 이러한 요소들도 집값을 올리는 데 이바지한다.

물리적인 주변 환경뿐만 아니라 집이 위치한 곳에서의 고용시장, 지역 이미지, 개발계획 등이 그 값에 영향을 미친다. 첫째, 노동 시장이다. 대기업이나 주요 산업 단지가 위치한 지역은 고용 기회가 많아 사람들의 유입이 증가한다. 이로 인해 주택 수요가 높아지며 집값이 상승한다. 둘째, 지역 이미지이다. 특정 지역의 브랜드 가치나 이미지도 집값에 영향을 미친다. 전통적으로 부유층이 많이 거주하는 지역이나 유명인들이 사는 지역은 그 자체로 높은 집값을 형성할 수 있다. 셋째, 지역 개발 계획이다. 정부나 지자체의 개발계획이 있는 지역은 향후 발전 가능성이 커 집값이 상승하는 경향이 있다. 예를 들어, 새로운 상업지구나 교통 인프라가 들어설 예정인 지역은 미래의 가치를 반영하여 집값이 높아질 수 있다. 넷째, 재개발 및 리모델링: 오래된 주택이 많거나 재개발이 예정된 지역은 집값이 낮을 수 있지만, 리모델링이 이루어지면 집값이 상승할 가능성이 있다. 이처럼 입지는 주거지의 가치를 결정하는 중요한 요소이며, 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 집값에 영향을 미친다.

2.2. 수요와 공급

주택의 수요가 많고 공급이 적을 때는 집값이 오르고, 공급이 많고 수요가 적을 때는 집값이 하락한다. 주택 시장에서 수요와 공급의 원리는 기본적인 경제 원칙으로, 집값에 큰 영향을 미친다. 먼저, 수요가 많고 공급이 적을 때 집값이 오르는 이유는 희소성과, 경쟁 심화, 그리고 기대 가격 인상 등의 요인이 작용한다. 특정 지역에 주택 공급이 제한적일 때, 주택은 희소한 자원이 된다. 사람들이 원하는 주택이 적으면, 그 주택의 가치는 높아지게 된다. 많은 사람이 같은 주택을 원하면, 내 집 마련자 간의 경쟁이 심화한다. 이는 집값을 올리게 되는 경매 효과를 일으킨다. 사람들이 더 높은 가격을 제시하게 되므로 집값이 상승한다.

그리고 사람들이 집값이 계속 오를 것이라고 기대하면, 더 빨리 집을 사려고 한다. 이는 단기적으로 수요를 더욱 증가시키며, 공급이 제한된 상황에서는 집값 상승으로 이어진다. 수요가 많고 공급이 적은 경우는 인기 지역이거나 경제 호황기일 때가 주로 발생하는 경향이 있다. 좋은 학교, 편리한 교통, 높은 치안 수준 등을 갖춘 인기 있는 지역에서는 주택 수요가 항상 높. 그러나 이 지역의 주택 공급은 제한적일 수 있다. 따라서, 이 지역의 집값은 수요와 경쟁 때문에 상승하게 된다. 또한, 경제가 호황일 때는 사람들이 더 많은 돈을 벌고, 주택을 구매하려는 수요가 증가한다. 만약 주택 공급이 이 수요를 따라가지 못하면, 집값이 오르게 된다.

이와 반대로 공급이 많고 수요가 적을 때 집값이 하락하는 이유는 과잉 공급, 경쟁 감소, 기대 가격 하락 등의 요인이 작용하게 된다. 주택 공급이 수요보다 많으면, 주택이 남아돌게 된다. 이는 집주인들이 주택을 빨리 팔기 위해 가격을 낮추는 결과를 초래한다. 구매자들이 선택할 수 있는 주택이 많으면, 한 주택을 위해 경쟁할 필요가 줄어듭니다. 이는 집값 협상에서 구매자에게 유리하게 작용하여 집값이 하락하게 된다. 사람들이 집값이 내려갈 것이라고 예상하면, 내 집 마련을 미루게 된다. 이는 수요를 더욱 줄이고, 공급 과잉 상황에서는 집값이 더 하락할 수 있다. 공급이 많고 수요가 적은 경우는 주로 신도시 등의 택지개발사업이 일어난 지역이거나 경제 불황기일 때 많이 발생한다. 새로운 주택 단지가 대규모로 개발되면, 일시적으로 공급이 수요를 초과할 수 있다. 이 경우 집값은 하락하거나, 초기 분양 가격이 낮아질 수 있다. 또한, 경제가 침체되면 사람들은 내 집 마련을 미루거나, 경제적 이유로 주택을 구매할 여력이 없어진다. 이 경우 주택 수요가 줄어들며, 공급 과잉 상황에서는 집값이 하락하게 된다.

집의 수요 변화요인으로는 소득 수준, 이자율, 인구 증가, 소비자 신뢰, 경제 전망 등이 있으며, 공급 변화요인으로 건축 허가, 토지이용 규제, 건설 비용, 정부 정책, 재개발 프로젝트 등이 있다. 집값은 수요와 공급이 균형을 이루는 지점에서 형성되는 가격을 일반적으로 이야기한다. 이 가격에서는 주택을 사고자 하는 사람과 팔고자 하는 사람이 일치한다. 수요나 공급 곡선이 이동하면 균형 가격도 이동한다. 예를 들어, 수요 증가 또는 공급 감소는 균형 가격을 상승시키고, 수요 감소 또는 공급 증가는 균형 가격을 하락시킨다. 이는 시장 균형 가격의 이동이라고 한다.

3. 거시경제

3.1 시장 및 경제 상황

경제가 호황일 때는 사람들의 소득이 증가하고, 집을 사려는 수요가 늘어나 집값이 오르는 경향이 있다. 반대로 경제가 침체되면 집값이 하락할 수 있다. 경제가 호황일 때는 소득 증가, 소비자 신뢰 증가, 저축과 투자 증가, 대출 접근성 향상, 인플레이션 기대, 건설 및 개발 활동 증가, 투자자 활동 증가, 정부 정책 및 세금 혜택 등으로 인하여 집값이 전반적으로 오르는 경향이 있다.

경제 호황은 기업의 수익 증가, 고용 기회 확대, 임금 상승 등을 초래한다. 이는 사람들의 가처분 소득, 즉 실소득을 늘리며, 더 많은 사람이 내 집 마련를 고려할 수 있는 재정적 여유를 갖게 된다. 경제가 호황일 때 사람들은 미래에 대한 경제적 불확실성이 줄어들면서 소비자 신뢰가 증가한다. 이는 사람들이 큰 지출을 결정하는 데 있어서 더 자신감을 느끼게 하며, 내 집 마련를 촉진한다. 그리고 소득이 증가하면 사람들은 더 많은 돈을 저축하고 투자하게 된다. 부동산은 안정적인 투자처로 인식되기 때문에, 더 많은 사람이 부동산 시장에 자금을 투입하게 된다. 이는 주택 수요를 증가시키고 집값을 올리게 된다. 경제 호황기에는 주택을 투자 목적으로 구매하려는 사람들이 늘어난다. 투자자들은 주택을 임대하거나, 향후 매매 차익을 기대하면서 주택을 구매하게 되며, 이는 주택 수요를 더욱 증가시키게 된다.

경제가 호황일 때 건설업도 활발해져 새로운 주택 공급이 장기적으로는 증가하여 그 가격을 안정시키겠지만, 단기적으로는 수요 증가 속도를 공급이 따라가지 못할 수 있어, 이로 인해 집값이 상승하는 경향이 있다. 경제 호황기에는 금융 기관들이 대출 조건을 완화하고, 저금리 정책을 유지하는 경향이 있다. 이는 사람들이 더 쉽게 주택담보대출을 받을 수 있게 하여 내 집 마련를 촉진한다. 경제 호황기에는 정부가 내 집 마련를 촉진하기 위한 정책을 시행할 가능성이 높. 예를 들어, 내 집 마련자에게 세금 혜택을 제공하거나, 주택담보대출의 금리를 낮추는 등의 정책이 이루어지면 주택 수요를 증가시키고 집값 상승에 이바지하는 역할을 하게 된다. 경제 호황은 종종 인플레이션을 동반한다. 사람들은 부동산을 인플레이션에 대한 헤지(hedge) 수단으로 인식하며, 인플레이션이 예상될 때 부동산을 구매하려는 경향으로 인하여 집값 상승을 초래한다. 경제 호황기에는 이러한 요소들이 복합적으로 작용하여 경제가 호황일 때 주택 수요가 증가하고, 이는 집값 상승으로 이어지게 된다.

3.2. 금리

주택담보대출의 금리가 낮으면 사람들이 집을 사기 위해 대출을 받기 쉬워지므로 집값이 오를 수 있다. 반대로 금리가 높아지면 대출 비용이 증가하여 수요가 줄어들고 집값이 하락할 수 있다. 일반적으로 금리가 낮아지면 집값이 상승하는 이유는 대출 비용 감소와 구매력의 향상, 구매 가능성 확대, 주택 시장 경쟁 심화, 대출 상품의 다양화, 재융자 증가 등을 들 수 있다.

먼저, 대출 비용 감소와 구매력의 증가이다. 낮은 금리는 대출을 받은 후 매달 갚아야 하는 금액을 줄여준다. 예를 들어, 30년 고정 금리 대출의 금리가 낮아지면 동일한 금액을 빌리더라도 매달 갚아야 할 금액이 줄어듭니다. 월 상환액이 낮아지면 같은 소득을 가진 사람도 더 큰 대출을 받을 수 있다. 이는 사람들이 더 비싼 주택을 구매할 수 있게 되어, 주택 수요가 증가하는 결과를 초래한다. 또한, 낮은 금리로 인해 더 많은 사람이 내 집 마련를 고려하게 된다. 이는 특히 첫 내 집 마련자나, 현재의 집을 팔고 더 큰 집으로 이사하려는 사람들에게 큰 영향을 미친다. 주택담보대출 금리가 낮으면, 주택을 구매하는 데 필요한 자금의 상당 부분을 대출로 충당할 수 있어서, 내 집 마련가 더 쉬워진다. 주택담보대출 금리가 낮아지면 부동산 투자자들도 저렴하게 자금을 조달할 수 있다. 이는 투자자들이 더 많은 주택을 구매하게 만들어, 주택 시장의 수요를 더욱 증가시킨다.

둘째, 주택 시장의 경쟁 심화이다. 낮은 금리는 주택담보대출 이자율을 낮추고, 이는 구매자의 자금 조달 능력을 크게 향상하게 시킨다. 더 저렴한 대출 덕분에 이전에는 감당하기 어려웠던 집을 구매할 수 있게 된다. 그뿐만 아니라 낮은 금리는 저축보다는 투자를 더 매력적으로 만들어 투자자들의 주택 시장 진출을 유도하는 역할을 하게 된다. 그리고 투자자들은 높은 수익률을 기대하며 집을 구매하여 임대하거나 재판매하려 한다. 더 많은 사람이 내 집 마련를 고려하게 되면서 시장의 전체적인 수요가 증가하였다. 이는 특히 저소득층이나 내 집 마련를 망설였던 사람들에게 큰 영향을 미친다. 투자자들의 진출 또한 수요 증가 요인이 되었다. 투자자들은 수익을 위해 집을 구매하려는 경쟁을 심화시켜 가격 인상 압력을 가중한다. 이처럼 잠재적 수요자들을 포함한 많은 사람이 동시에 주택을 구매하려고 하면, 주택 시장에서의 경쟁이 치열해진다. 이는 집값을 상승시키는 요인이다.

주택 시장의 경쟁이 심화 되면 구매자들은 주택을 얻기 위해 더 높은 가격을 제시하게 된다. 금리가 낮아지면 사람들은 집값이 오를 것이라고 기대하게 된다. 이는 더 많은 사람이 주택을 빨리 구매하려고 하며, 수요를 더욱 자극하여 집값을 상승시킨다. 낮은 금리로 인한 수요 증가는 단기간에 공급량을 늘리는 것이 어려워 공급 부족 현상을 초래하였다. 공급 부족은 경쟁을 더욱 심화시키고, 이는 판매자에게 유리한 시장 상황을 조성하게 되어 가격이 증가한다. 낮은 금리는 자산 가격 상승 기대감을 높여 투기 심리를 조장하였다. 투자자들은 집값이 앞으로 더 오를 것이라고 예상하여 투자 목적으로 집을 구매하려 한다. 이러한 투기 심리는 실제 수요보다 가격 상승에 더 큰 영향을 미칠 수 있다. 투자자들은 실제로 거주하지 않더라도 수익을 기대하며 집을 매수하려는 행위가 활발해지고, 이러한 수요는 집값 상승에 기폭제 역할을 하게 된다.

셋째, 대출 상품의 다양화와 재융자 가능성 증가이다. 금리가 낮아지면 금융 기관들은 다양한 주택담보대출 상품을 제공하게 된다. 이러한 상품들은 더 많은 사람에게 대출을 받을 기회를 제공하며, 이는 내 집 마련를 촉진하게 된다. 낮은 금리는 금융 기관들이 대출 승인을 더 쉽게 내리게 한다. 이는 신용도가 낮은 사람들도 대출을 받을 수 있게 하여 내 집 마련자의 범위를 넓히는 결과를 초래한다. 기존에 높은 금리로 대출을 받은 사람들이 낮은 금리로 재융자를 하게 되면, 월 상환액이 줄어들어 가처분 소득이 증가하게 된다. 이는 사람들이 더 큰 주택을 구매하거나 추가 주택을 투자할 수 있는 여력을 제공한다.

넷째 부동산 시장의 상승작용이다. 수요가 증가하면서 집값이 오르면, 사람들이 더 빨리 주택을 구매하려고 한다. 이는 다시 수요를 자극하여 가격 상승의 악순환을 만들 수 있다. 집값이 오르면, 기존 주택 소유자들의 자산가치가 상승하게 된다. 이는 그들이 더 큰 대출을 받아 더 비싼 주택을 구매할 수 있게 하여 시장 전체에 영향을 미친다. 이러한 이유들로 인해 주택담보대출 금리가 낮아지면 내 집 마련가 촉진되고, 이는 주택 수요의 증가와 함께 집값 상승으로 이어지게 된다. 집값 상승은 내 집 마련 어려움으로 이어져 저소득층이나 청년층의 주거 문제를 심화시킬 수 있다. 또한, 가계 부채 증가, 소비 위축, 경제 불평등 심화 등의 사회적 문제로 이어질 수 있다.

3.3. 인플레이션

물가 상승이 지속하면 부동산 가격도 함께 상승하는 경향이 있다는 것은 여러 경제적 요인과 상호작용 때문이다. 인플레이션에 따른 화폐 가치의 감소, 대체 투자처로서의 부동산, 건설 비용의 상승, 대출과 금리의 관계 임대료 상승 등에 의하여 복합적으로 집값에 영향을 주게 된다. 먼저, 인플레이션이 발생하면 화폐의 실제 구매력이 감소한다. 즉, 같은 금액으로 살 수 있는 상품이나 서비스의 양이 줄어든다. 이로 인해 사람들이 화폐의 가치를 보호하기 위해 실물 자산에 투자하려는 경향이 강해진다. 부동산은 이러한 실물 자산 중 하나로 인식된다.

대체 투자처로서의 부동산이다. 인플레이션 시기에는 주식이나 채권과 같은 금융 자산의 실질 수익률이 감소하는 경향이 있어서 부동산이 안전한 투자처로 그 수요가 높아지게 된다. 이에 따라 사람들이 상대적으로 안정적인 수익을 제공하는 부동산에 투자하게 된다. 이는 부동산 수요를 증가시키고, 결과적으로 가격 상승을 초래한다. 또한, 인플레이션이 발생하면 건축 자재(예: 철강, 목재, 시멘트 등)의 가격도 상승한다. 건설 비용이 증가하면 신규 주택의 가격이 상승하게 된다. 이는 기존 주택의 가격에도 상승 압력을 가한다. 인플레이션으로 인해 임금도 상승한다. 건설업체는 더 높은 임금을 지급해야 하며, 이는 전체 건설 비용을 증가시킨다. 결과적으로 주택 공급 비용이 상승하고, 이는 시장 전체의 부동산 가격 상승으로 이어진다.

인플레이션은 대출과 금리의 관계에 영향을 미쳐 집값에 영향을 주게 된다. 인플레이션을 억제하기 위해 중앙은행이 금리를 인상할 수 있다. 금리 인상은 주택담보대출 금리 상승으로 이어지며, 이는 내 집 마련자의 월 상환액을 증가시켜 내 집 마련를 어렵게 만듭니다. 그러나 초기에는 낮은 금리로 대출을 받은 사람들이 많아지면서 단기적으로 주택 수요가 증가할 수 있다. 명목 이자율이 인플레이션율보다 낮으면 실질 이자율은 감소한다. 이는 대출 비용이 실질적으로 낮아져 부동산 구매를 촉진하게 된다.

인플레이션이 발생하면 생활비가 상승하고, 이는 임대료 상승으로 이어질 수 있다. 높은 임대 수익은 부동산 투자 수익률을 증가시키며, 부동산 구매 수요를 촉진한다. 또한, 사람들이 인플레이션이 지속할 것이라고 예상하면, 그에 맞춰 행동하게 된다. 미래에 더 높은 가격을 예상한 사람들이 지금 부동산을 사두려는 경향이 생깁니다. 이는 현재 수요를 증가시키고 집값 상승을 초래한다. 이와 같이, 물가 상승이 지속되면 다양한 경로를 통해 부동산 가격이 함께 상승하는 경향이 나타나게 된다. 이러한 요인들은 상호작용하며 시장 전체에 복합적인 영향을 미친다.

4. 정부 정책

세금, 보조금, 규제 등 정부의 부동산 관련 정책도 집값에 영향을 미친다. 예를 들어, 세금 감면이나 내 집 마련 보조금이 있으면 집값이 오를 수 있다. 이에 대하여 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 부동산 취득세, 등록, 재산세, 양도소득세 등 세금 정책이다. 부동산을 구매할 때 발생하는 세금인 부동산 취득세 및 등록세 등의 정책 변화는 집값에 영향일 미친다. 이들 세금이 높으면 내 집 마련 비용이 증가하여 수요가 감소할 수 있다. 반대로 세금이 낮으면 내 집 마련 비용이 줄어들어 수요가 증가할 수 있다. 예를 들어, 특정 지역의 취득세를 인하하면, 그 지역의 내 집 마련가 활발해져 집값이 상승할 수 있다.

소유한 부동산에 대해 매년 부과되는 세금인 재산세에 대한 정부 정책의 변화도 집값에 영향을 준다. 재산세가 높으면 주택을 소유하는 비용이 증가하여 주택 수요가 줄어들 수 있다. 이는 집값 상승을 억제하는 효과가 있다. 반대로 재산세가 낮으면 주택 소유 비용이 줄어들어 수요가 증가할 수 있다. 예를 들어, 재산세를 인상하면, 일부 소유자들이 세금을 감당하지 못해 주택을 매물로 내놓을 수 있어 공급이 증가하고 집값 상승이 억제될 수 있다.

부동산을 매도할 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금인 양도소득세에 대한 정부 정책의 변화도 집값에 영향을 미친다. 양도소득세가 높으면 부동산 매매가 줄어들어 시장의 유동성이 감소할 수 있다. 이는 공급 감소로 인해 집값 상승을 초래할 수 있다. 반대로, 양도소득세를 인하하면, 투자자들이 주택을 매도하는 것이 더 매력적으로 되어 시장에 매물이 늘어나고 집값 상승이 억제될 수 있다.

정부의 내 집 마련 보조금, 저리 대출 지원 등 보조금 정책의 변화에 따라 집값이 영향을 받는다. 정부가 특정 계층이나 집단(예: 첫 내 집 마련자, 저소득층, 청년층, 신혼부부 등)에 내 집 마련를 지원하는 금전적 혜택인 내 집 마련 보조금이 제공되면 내 집 마련력이 향상하여 수요가 늘어날 수 있다. 이는 집값 상승을 초래할 수 있다. 예를 들어, 첫 내 집 마련자에게 보조금을 지급하면, 이들이 주택을 구매할 수 있는 여력이 늘어나 주택 수요가 증가하고, 이에 따라 집값이 상승할 수 있다. 정부가 저금리로 주택담보대출을 지원하는 대출이 가능하면 더 많은 사람이 주택을 구매할 수 있어 수요가 증가하고 집값이 상승할 수 있다. 예를 들어, 정부가 저소득층을 대상으로 저리 대출 프로그램을 운영하면, 이들이 주택을 구매할 기회가 늘어나 주택 시장의 수요를 증가시키고 집값 상승을 초래할 수 있다.

셋째, 정부의 주택 규제나 공급 정책의 변화도 집값에 영향이 미치게 된다. 특정 지역에서의 건축 허가, 용적률, 건축 높이 제한 등 건축 규제가 엄격하면 주택 공급이 제한되어 수요가 공급을 초과해 집값이 상승할 수 있다. 예를 들어, 특정 도심 지역의 건축 높이 제한이 완화되면 더 많은 주택이 지어져 공급이 증가하고 집값 상승이 억제될 수 있다. 임대료 상승을 억제하거나 일정 기간 임대료를 동결하는 규제 등의 임대료 규제가 있으면 임대 수익이 줄어들어 투자 수익성이 낮아져 투자자들이 내 집 마련를 꺼릴 수 있다. 이는 임대 시장의 안정성에는 도움이 되지만, 내 집 마련 수요가 감소해 매매 시장에 영향을 줄 수 있다. 예를 들어, 임대료 상한제를 도입하면 임대 수익률이 낮아져 투자자들이 다른 자산으로 눈을 돌릴 수 있고, 이는 매매 시장의 수요 감소로 이어질 수 있다. 공공 주택 건설, 재개발 촉진 등의 공급 확대 정책도 집값에 영향을 주게 된다. 주택 공급이 늘어나면 시장에 공급되는 주택이 많아져 수요와 공급의 균형을 맞추게 되어 집값 상승을 억제할 수 있다. 예를 들어, 대규모 공공 주택 단지를 건설하면 공급이 증가하여 시장의 집값 상승을 억제할 수 있다. 정부의 부동산 정책은 복합적으로 작용하여 주택 시장에 영향을 미친다. 세금, 보조금, 규제 등이 각각 주택 수요와 공급에 영향을 미쳐 집값을 결정하게 된다. 정책의 방향에 따라 집값이 상승하거나 하락할 수 있으며, 이는 경제 전반에도 큰 영향을 미친다.

5. 인구 및 사회 구조 변화

우리나라 집값은 거시경제와 정책 요인 못지않게 사회·인구 구조적 변화에 크게 영향을 받는다. 첫째, 1~2인 가구의 급격한 증가가 주택 수요의 중요한 동력이 되고 있다. 통계청 자료에 따르면 전체 가구 중 1인 가구 비중은 이미 30%를 넘어섰고, 2인 가구까지 합치면 절반을 훌쩍 넘는다. 이로 인해 소형 아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택에 대한 수요가 꾸준히 증가하면서 해당 주택 유형의 가격을 밀어 올리고 있다. 둘째, 고령화와 베이비붐 세대의 은퇴도 주택시장에 구조적 영향을 미친다. 은퇴 후 노후자금을 마련하기 위해 보유 주택을 매각하거나, 반대로 안정적인 수익을 위해 다주택을 유지·임대하는 경향이 나타난다. 특히 수도권에서는 고령층의 “현금화 수요”와 젊은 층의 “내 집 마련 수요”가 충돌하면서 가격 변동성을 키운다. 셋째, 도시화와 수도권 집중은 지역 간 주택 가격 격차를 심화시켰다. 교육, 일자리, 문화 인프라가 서울과 수도권에 집중되면서 지방 청년층이 대거 유입되고, 이는 수도권 집값을 지속적으로 자극하는 요인으로 작용한다. 넷째, 혼인율 저하와 출산율 하락은 가구 형성 패턴을 변화시키며 장기적으로 주택 수요를 둔화시킬 가능성이 있다. 그러나 단기적으로는 “결혼 대신 1인 가구로 독립”하는 사례가 늘어나는 만큼, 도심 소형 주택에 대한 수요는 오히려 확대되는 중이다. 이처럼 인구 구조와 사회적 변화는 집값의 수요 기반을 재편하고 있으며, 특히 한국의 경우 수도권 집중과 초저출산·고령화라는 이중적 압력이 집값의 중요한 결정 요인으로 작용하고 있다.