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Sep 15. 2022
서울경기 미분양 현황과 4가지 시사점
22.3Q 서울경기 계란생활권 미분양 분석
지난 글을 통해 동일한 시장 흐름을 가진 계란생활권을 소개해드렸습니다. 시장 흐름을 공유하기에 수요(=미분양 물량)와 공급을 분석할 때도 시/도 별로 각각 분석하는 것보다 생활권 전체의 수급을 볼 수 있는 넓은 시야가 필요하다고 말씀드렸습니다.
하지만 미분양이나 입주물량 데이터는 각각의 시/도 행정구역 별로 발표하지요. 그래서 제가 말씀드린 것처럼 생활권 단위의 수요와 공급 분석하기 쉽지 않습니다. 국토부에서 발표하는 자료를 생활권에 맞게 분류하고 다시 조합해야 하기 때문에 적지 않은 시간이 듭니다. 하지만 시장을 제대로 읽고 어느 지역에 투자해야 할지 올바른 의사결정을 하기 위해선 꼭 필요한 작업이기도 합니다.
도저히 데이터를 정리할 시간이 나지 않거나, 생활권 개념이 아직 확실히 들어오지 않은 분들을 위해 제가 투자를 위해 분석한 내용을 공유드리고자 합니다. 도움 될만한 자료나 내용이 있다면 마음껏 공유하고 사용하시기 바랍니다.
│서울경기 미분양 현황
아래 지도는 서울경기 생활권의 대장아파트 평당가와 상승 시점을 기준으로 만든 지도입니다. 노른자 지역일수록 평당가가 비싸고, 빠르게 상승을 시작한 곳이라고 이해해주시면 되겠습니다. 그리고 지도의 노른자, 흰자 색깔 구분에 맞게 연도별 미분양 물량을 분석한 것이 지도 아래쪽의 미분양 그래프입니다. 찐한 노란색 막대그래프는 핵심지에 발생한 미분양이며, 하얀색 막대그래프는 최외곽지역에 발생한 미분양입니다.
서울경기생활권 미분양 (출처 : 국토부)시사점 1. 미분양 추세가 증가에서 보합으로 전환
22년 6월을 기점으로 3,539세대였던 미분양이 3,401세대로 약 100세대 정도 감소했습니다. 서울경기 미분양은 주택 구매 수요가 싸늘하게 식으며 지속적으로 증가하진 않을까 우려됐습니다. 하지만 7월 미분양 추세가 보합으로 전환되며 2년 전인 2019년처럼 미분양이 잠깐 증가했다가 다시 감소할 수도 있겠다라는 가능성이 보입니다.
시사점 2. 아직 걱정할 단계는 아닌 미분양 물량
서울경기 지역이 대세하락장에 접어든 2007년 말 미분양 물량을 보면 약 1.4만 세대 정도입니다. 이후 국제금융위기와 2기 신도시 입주로 인해 미분양은 2.5만 세대까지 늘어나며 줄어들지 않았습니다. 하지만 현재 서울경기지역 미분양은 모두 합쳐 3,400세대 수준입니다. 2008년 서울경기 대세하락장과 근본적인 배경이 다른 이유가 바로 이것입니다.
시사점 3. 22.3Q 미분양 증가 원인은 최외각지역
현재 미분양의 대부분의 비중을 차지하는 것은 최외곽지역의 분양물량들입니다. 전체 미분양 물량의 약 55% 정도가 안성, 양주, 연천군 등 서울경기 최외각지역에 쌓여있습니다.
'22.07 서울 경기 지역별 미분양 비중 (출처 : 국토부)반면 서울경기 하락장 초창기인 2008년 서울경기 지역의 미분양 비중은 현재와 사뭇 다릅니다. 최외곽지역의 미분양 비중은 20%에 불과하고, 보다 상급지인 일반 지역의 미분양이 52.6% 였습니다. 위쪽에 2008년부터 2015년 사이 미분양 그래프를 보시면 하락기에 쌓인 미분양의 비중은 일반지역이 압도적으로 크다는 것을 알 수 있습니다. 중산층의 수요를 흡수하는 일반지역의 분양물량이 소화가 되지 못하며 미분양으로 나온 것이죠. 이와 같은 이유로 앞으로 일반지역 이상의 입지에서 미분양 비중이 증가하는지 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있습니다.
'08.12 서울 경기 지역별 미분양 비중 (출처 : 국토부)시사점 4. 외곽지역 투자는 피해야 할 때!
몇 년간 없던 노른자 지역의 미분양이 발생하기 시작했습니다. 마포구를 비롯한 몇 개 주요 지역에서 미분양이 발생한 것이죠. 알고 보면 아파트가 아닌 도시형 생활주택이나 오피스텔인 경우가 대부분이지만, 어쨌든 주요 지역의 부동산에서 미분양이 발생하고 있다는 것은 사실입니다. 이럴 때, 일반지역 포함 외곽지역 투자는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 안쪽의 수요가 차지 않는데 바깥쪽의 수요가 충족될 리 없기 때문이죠.
│미분양 증가가 걱정되는 이유
첫 번째 불안요인은 높아지는 분양가입니다. 분양가 상한제 합리화로 주변 아파트 시세 대비 40% 수준의 분양가로 분양하던 로또 분양은 점차 사라질 것으로 예상됩니다. 분양가가 오르면 당연히 청약경쟁률은 낮아지고, 미분양 물량 증가라는 최악의 결과로 이어질 수 있습니다. 따라서 분양가 상한제 합리화에 따라 건설사들의 분양가가 얼마나 큰 폭으로 오르는지, 주요 단지의 청약 경쟁률은 어떤지 관심 있게 봐야 할 필요가 있습니다.
두 번째 불안요인은 금리인상입니다. 대부분의 사람들은 분양받은 집에 입주하기 위해 대출을 받습니다. 금리가 오를수록 입주를 위해 받은 대출의 원리금 상환 부담도 커지게 됩니다. 이 또한 청약경쟁률을 낮추고 미분양률을 높일 수 있는 위험요인입니다.
세 번째 불안요인은 핵심지(노른자 지역)의 정비사업 물량 증가입니다. 윤정부가 약속한 정비사업 규제완화로 서울의 핵심지역과 1기 신도시의 정비사업이 대거 증가할 시, 평균 이하 평당가 수준의 입지에 쌓이는 미분양 물량은 급증할 위험이 있습니다. 하지만 현재 부동산 정책을 봤을 때, 세 번째 불안요인은 크게 신경 쓰지 않아도 될 것으로 보입니다. 정비사업 확대 현실화를 위한 구체적인 계획과 후속조치가 없어 보이기 때문입니다.
│예측보단 대응하기
미분양이 증가할 수 있는 위험요소들이 여기저기서 생기고 있지만, 역시 시장은 예측할 수 없는 존재입니다. 사람들의 예상을 뒤엎고 갑자기 반등하기도 하고 하락하기도 합니다. 저 역시 "앞으로 서울경기 지역 미분양은 증가할 확률이 높겠는데?"라는 생각이 들기도 합니다. 하지만 시장은 언제나 개인의 예측을 뛰어넘기에 함부로 예측하기보다, 매달 발표되는 미분양 지표를 직접 챙겨보며 시장에 대응하려 노력하고 있습니다.
│오늘의 결론
증가하던 미분양 물량이 보합으로 전환되었습니다. 또한 22년 7월 기준 서울경기 생활권의 미분양 물량은 양적으로 아직 걱정할만한 수준이 아닌 것으로 판단됩니다. 위험 수준인 1.4만 세대까지 증가하지 않았기 때문이죠. 미분양의 비중을 살펴봐도 대부분이 수요가 구조적으로 적을 수밖에 없는 최외각지역에서 발생한 미분양임을 알 수 있었습니다. 하지만 노른자 지역의 미분양이 늘고 있는 것 또한 사실이기에 외곽지역의 투자는 보류하시길 추천드립니다.
│서울경기 생활권 목록
위의 표기된 지도와 미분양의 구체적인 지역 정보입니다. 저와 다른 생각을 가지신 분들은 개인의 판단에 맞게 급지를 수정하신 뒤 위에서 제가 한 것처럼 미분양을 정리해보시길 추천드립니다.
