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Aug 06. 2022
집 값, 앞으로 떨어진다는데? (3)
부동산과 짝귀
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두 번째 이유, 전국을 놓고 보면 기회는 항상 존재하기 때문입니다.
│투자는 위험하다던 경제전문가들
부동산 투자에 대해 처음으로 공부하던 시절, '장기적으로 집값은 화폐가치 하락에 의해 오를 수밖에 없다'라는 방향성에 대한 확신은 가질 수 있었습니다. '그래 맞아 장기적으로 보면 결국 오르겠지, 그런데 이곳이 내가 집을 팔고 싶은 2~3년 후에도 올라있을까?'에 대한 확신은 없었습니다. 이 확신이 없는 한 힘들게 모은 내 돈을 투자하기란 불가능이었죠.
'17년, 경제전문가들의 조언 ① 정책과 맞서지 마라"하필 제가 첫 투자를 시작했던 2017년은 여러 가지 변수가 참 많았던 시기였습니다. 문재인 전 대통령의 당선과 함께 강력한 규제가 예정되어 있는 상황이었습니다. 미디어와 이미 많은 투자를 해왔던 몇몇 투자자들에게 가장 많이 들었던 말 중 하나는 "정책과 맞서지 마라"였습니다. 정부가 마음만 먹으면 전국의 집값을 좌지우지할 수 있으니 섣불리 집 사지 마라는 경고였지요.
'17년, 경제전문가들의 조언 ② 금리인상에 장사 없다또 다른 투자를 주저하게 만들었던 이유 한 가지는 바로 금리 인상 이슈였습니다. 2016년 상반기부터 미국이 기준금리를 인상하고 있었고 한국은 저금리 상태를 유지하고 있어 곧 있으면 한국과 미국 간 금리가 역전될 상황이었죠. 그래서 경제전문가들(특히 금융권 리서치센터장, 경제학 교수)은 뉴스와 책을 통해 연일 이런 말을 하곤 했습니다. "금리 앞에 장사 없다"
'17년, 경제전문가들의 조언 ③ 집 사면 망한다 (출처 : KBS 뉴스)그래서 위와 같은 부동산 폭락 기사들만 연일 쏟아져 나오곤 했습니다. 공급도 증가되고, 금리도 올라가고 정부도 부동산 규제 정책을 강화할 것이니 집값은 내려갈 것이라는 기사였습니다. 투자도 한번 해본 적 없던 부린이가 어떻게 이런 상황에서 투자를 시작할 수 있었을까요?
영화 '타짜' 개인적으로 명작 중 하나 생각하는 영화 '타짜'에 이런 장면이 있습니다. 자신이 화투 고수의 경지에 이르렀다는 것을 느끼고 있던 고니 앞에 인생 패배자와 같은 몰골을 한 진짜 고수 짝귀가 나타납니다. 고니는 자신 있게 평소 사용하던 속임수를 능숙하게 사용해보지만 짝귀에게 모두 간파당한 채 무너지게 됩니다. 그리고 짝귀에게 이런 질문을 던지죠.
고니 : 지금 이 일곱 끝이 구라다, 이 새끼가 지금 이 타이밍에 나한테 구라를 치고 있다. 이걸 어떻게 아십니까?
짝귀 : 그 사람의 마음을 읽어야지. 화투는 손이 아니라 마음으로 치는 게지
고니 : 그러니까 그 마음을, 그걸 어떻게 읽죠?
짝귀 : 내도 모르지. 헤헤헤...
짝귀 : (정색하며) 구라칠 때 절대 상대방의 눈을 보지 마라
짝귀는 고니에게 눈을 보면 상대방의 속임수를 간파할 수 있다는 가르침을 줍니다. 저 또한 하루에 수없이 쏟아지는 경제와 집값이 순차적으로 붕괴될 것이고 빨리 투자에서 손을 떼고 열심히 일하는 게 최고로 안전한 길이다라고 주장하는 전문가들의 조언 앞에서 어떻게 진실과 거짓을 가려낼 수 있는지가 너무도 궁금했습니다.
영화 '국가부도의 날'너무 답답한 마음에 국가부도의 날 유아인 씨가 연기했던 실존 인물에게 찾아가 이렇게 물어보고 싶었습니다. 당신은 어떻게 그렇게 모든 사람들이 언론과 기사에 속아 넘어가는 상황에서 진실을 꿰뚫어 볼 수 있었냐고, 어떻게 그들에게 절대 속아 넘어가지 않을 것이라고 다짐할 수 있었냐고요. 다행히 제겐 그보다 쉽고 정확하게 부자들의 생각과 경험을 알아낼 수 있는 방법이 있었습니다. 지금 이 글을 읽고 계신 여러분도 모두 가능한 방법입니다. 바로 투자나 사업으로 자수성가한 부자들의 책을 찾아 읽는 것 이지요.
레이 달리오 저서 '원칙' 그들의 책들을 읽으며 알아낸 한 가지 사실은 성공한 투자자들 대부분이 현재 일어나고 있는 사건은 과거에 있던 수많은 일들의 반복이며 전혀 새로운 것이 아니다는 생각을 가지고 있다는 것이었습니다. 나이도, 국적도, 투자를 하는 자산(주식, 부동산)도 모두 달랐지만 그들은 똑같이 제게 이런 조언을 해주었습니다. ● "과거를, 자신의 손으로, 직접, 돌아봐라".
│상대의 거짓을 꿰뚫어 보는 방법 : 과거를, 자신의 손으로, 직접, 돌아봐라
대부분의 미디어에서 나오는 콘텐츠의 출처는 부자가 아닌 직장인(금융회사 또는 신문사)이나 교수들이 대부분이 었으므로, 직접 자신의 손으로 부를 이룬 자수성가형 부자(투자자, 기업가)의 조언에 따라 전국 과거 집값의 추이를 직접 살펴보고 판단하기로 했습니다.
결국 오르는 건 마찬가지지만 동시에 오르고 내리지 않았던 전국의 집값 (출처 : KB 부동산)그래프를 그려보니 두 가지를 알게 되었습니다. 한 가지는 ● "전국 대도시의 집값은 등락을 반복했지만 결국 우상향 했다"는 것이며, ●나머지 한 가지는 "전국 대도시의 집 값은 동시에 같은 폭으로 오르고 내리지 않았다"는 것이었습니다. 왜냐하면 짧게는 2년, 길게는 5년 단위로 놓고 가격 변화를 살펴보았을 때, 전국의 아파트 값은 제각각 따로 놀고 있었기 때문이지요. 위에 그래프는 너무 복잡해서 시기별로 전국 집값의 변동률을 따로 그려보았습니다.
│전국의 집 값은 동시에 같은 폭으로 오르거나 내리지 않았습니다.
카드대란이 있던 2003년 이후 1년 간, 수도권과 부산은 집값이 소폭 내리고 있었지만 광주, 울산, 대전의 집 값은 상승하고 있었습니다.
수도권과 부산의 집값이 주춤했던 시기 (출처 : KB 부동산)이후 2004년 ~ 2008년 사이 잠깐의 조정을 거친 수도권의 집값은 무섭게 오르고 있는 동안 부산, 대전, 대구의 집값은 하락하거나 보합하고 있었습니다.
대전의 집값이 주춤했던 시기 (출처 : KB 부동산)반대로 국제금융위기가 있던 2008년 말부터 2012년 사이에는 그동안 많이 올랐던 서울과 인천의 집값이 하락했고 그동안 많이 오르지 못했던 부산을 비롯하여 울산, 대전, 대구, 광주까지 5대 광역시가 큰 폭으로 대세 상승을 하던 시기였습니다.
서울과 인천의 집값이 주춤했던 시기 (출처 : KB 부동산)지나고 나서 보니 수도권 빼고 모든 곳의 집값이 오르던 이 시기가 아이러니하게도 폭락론이 가장 많이 나왔던 시기였던 것 같습니다.. 대중의 이목이 집중되는 서울의 집값만 놓고 봤을 때, 서울에 살며 아직 집을 사지 못했거나 중간에 집을 팔고 무주택자가 된 사람들 입장에선 그동안 무섭게 오르던 집 값이 절망적이었을 것입니다. 집을 먼저 산 친구들과 집 한 채 있다고 부자인 것처럼 행세하는 사람들이 점점 더 꼴 보기 싫어질 때쯤, 서울의 부동산 통계수치가 하락으로 돌아서며 권위 있는 국내 최고의 금융전문가와 서울시의 전 정책 전문관께서 부동산 대폭락을 외쳐주니 얼마나 반갑고 고마웠을까요?
서울 아파트값 하락 반전으로 유행하던 부동산 폭락론2013년부터 2015년 사이에는 대구의 집값 상승이 돋보였던 시기였습니다. 2009년부터 2014년까지 2만 세대라는 역대급의 미분양이 2014년 500세대까지 꾸준히 줄어들며 수요가 증가하고 있던 반면, 공급은 2016년이 될 때까지 부족한 상황이 이어졌기에 어찌 보면 당연한 결과였습니다.
대구의 집값이 독보적으로 오르던 시기 (출처 : KB 부동산)이후 2016년부터는 2008년부터 8년이란 긴 시간 동안 지지부진했던 서울의 집값이 다시 큰 폭으로 오르기 시작했습니다. 반면 그동안 선방하고 있던 부산과 대구, 울산의 집값은 약세를 보였습니다. 2019년 이후 집값은 이 글을 읽고 있는 분들이라면 모두 알고 있듯, 전국적으로 상승하는 모습을 보여주었습니다.
울산과 부산의 집값이 주춤했던 시기 (출처 : KB 부동산)과거 대한민국 모든 지역의 집 값이 1년 이상 동시에 하락한 적은 딱 1번, IMF 때를 제외하곤 없었습니다. 외환위기를 겪던 1997년 말부터 1999년 말까지 약 2년 정도 전국 집값은 약 7% 정도 하락했습니다. 중소기업뿐 아니라 대기업이 줄줄이 파산신청을 하며, 수많은 사람들이 직장을 잃고 사업가들과 자영업자들은 자신의 집을 팔지 않으면 살 수 없는 상황이 아니라면 전국의 집값이 모두 동시에 하락하는 상황이 오기 쉽지 않다는 것이죠. 하지만 최악의 상황인 IMF 때조차 이후 정부가 양적완화(종이돈을 찍어내기)를 통해 경기부양에 집중한 결과, 2000년부터 2002년 사이 전국 모든 곳의 집값은 42% 상승했습니다.
│거시경제요소만으론 지역별로 다르게 움직이는 집값을 설명해 줄 수 없습니다.
과거 20년간 전국의 집값 변화를 살펴보니 어떠셨나요? 이상하지 않으셨나요? 과거에도 금리 인상기는 있었고 부동산 규제도 있었는데 왜 그 시기에 전국 집값은 각자 다르게 움직였을까요? 서울 집 대출 금리와 부산 집 대출금리가 달랐던 것일까요? 아니면 대구 집만 종부세를 더내고 서울 집을 사면 종부세를 안내도 됐던 것일까요? 아무리 찾아봐도 그런 일은 없었습니다. ● 경제전문가들이 말했듯이 정책과 금리가 집값에 압도적인 영향을 주는 요인이었다면 금리가 낮아지면 전국이 모두 한꺼번에 오르고 규제가 있던 시기에는 한꺼번에 조정되었어야 합니다. 그런데 막상 전국의 아파트 매매 가격 변동 추이를 살펴보니 그런 일은 없었던 것이죠. 결국 위에 그래프들이 말해주는 사실은 하나였습니다. ● 모든 지역에 영향을 주는 거시경제 요소는 가격 변동의 폭을 조금 더 키워주거나 줄여줄 수는 있어도, 집값이 오르고 내리는 방향을 결정지어주는 본질적 원인이 되지 못한다는 것입니다.
※ 우리나라의 집값은 왜 금리에 영향을 덜 받았는지, 앞으론 어떨지 궁금한 분들은 아래 글을 참고해주세요
https://brunch.co.kr/@06940728e2564fd/53
│지역 내에 수요와 공급을 파악하는데 집중하면 숨겨진 기회를 발견할 수 있습니다.
위에 과거 신문기사에서 언급된 3가지 악재(금리, 정책, 공급과잉)중 나머지 한 가지. 공급 과잉만이 위에 그래프에서 보이는 집값의 변동의 이유를 설명할 수 있었습니다. 왜냐면 공급과잉은 지역마다 다른 시기에 나타날 수 있기 때문에 집값이 지역별로 다르게 움직이는 것은 당연하기 때문이죠. ●그리고 만약 공급과잉으로 인해 부동산의 가격이 조정된다면 공급이 부족한 지역에 투자하면 될 것이라는 생각이 들었습니다. 그리고 그 말은 곧 이 말과 같았습니다. ● 전국의 아파트가 모두 같이 오르고 내리지 않는다면, 오르는 곳도 항상 있고 기회도 항상 있다.
저는 제가 직접 확인한 이 사실을 토대로 전국 어디나 투자의 기회는 있다는 믿음에 따라 지난 6년간 서울을 비롯해 강원과 제주를 제외한 전국 모든 곳에 전세레버리지, 분양권, 법인, 월세 투자를 거침없이 해왔습니다. 처음 19년 서울의 아파트를 매도하고 부산에 투자를 준비할 때, 주변으로부터 얼마나 많은 걱정과 우려를 받았는지 모릅니다. 서울 나가면 다신 못 돌아온다는 조언도 수차례 받았습니다. 처음 50만 명 이하의 중소도시에 법인으로 투자를 시작할 땐, 사는 건 쉬워도 팔기는 힘들 것이 하는 투자 선배들의 조언도 많이 받았지요. 청주에 투자를 할 땐, 서울과 부산 빼고는 지방은 소멸할 것이라며, 욕심부리다가 패가망신할 수 있다는 부동산 소장님의 진심 어린 충고도 받았었습니다. 임대사업자로 광양에 산 아파트의 대출을 알아볼 땐 은행 직원들의 이곳에 집 사면 안된다는 만류를 뿌리치느라 고생했었습니다. 시간이 지나 자산이 늘어나고, 재벌 2세나 연예인이 아니면 못 산다는 서울숲과 한강이 보이는 초고층 신축 아파트를 매수하고 나니 넌 참 운이 좋은 놈이다라는 이야기를 자주 듣고 있는 요즘입니다.
│사실 저도 운이 좋았던 사람에 불과합니다.
주변에서 이야기하는 대로 전 참 운이 좋은 사람임에 틀림없습니다. 과거를 뒤돌아봐도 지난 5년처럼 미분양 이 전국에 동시에 쌓인 적도 많이 없었고, 예정된 공급물량이 많지 않았던 적도 별로 없었기 때문이죠. 전 단순히 모을 수 있는 돈을 최대한 많이 모아 놓고 전국에 좋은 아파트가 어디에 있는지 임장 다니며 알아보고, 산더미처럼 쌓인 미분양이 언제부터 큰 폭으로 감소하기 시작하는지 주시하고 있으면 될 일이었으니까요. 요즘은 안타깝게도 이런 곳은 잘 보이지 않습니다. 하지만 조정을 거치고 있는 몇몇 곳에서 미분양이 다시 쌓이고 있어 당장 투자는 힘들지만 1, 2년 후 좋은 투자처가 한 두 곳씩 생기지 않을까 예상하며 주시하고 있습니다.
하지만 같은 장소, 같은 시간을 보냈음에도 저와 같이 지나고 보면 운이 좋았을 선택하지 못한 분들도 여럿 있습니다. 그분들은 왜 기회를 잡지 못했던 것일까요? 여러 사정이 있었겠지만 자금상황이 되었음에도 기회를 잡지 못한 분들 중 대다수는 지금 가진 돈으로 누릴 수 있는 많은 것들을 포기하고 어떻게 될지 모르는 미래에 내 모든 것을 배팅할 수 있는 "확신"이 부족했기 때문 아닐까요?
│5년 후 운이 좋았다고 이야기할 당신에게 말씀드리고 싶습니다.
지금 이 글을 읽고있는 당신이 지금껏 수많은 기회를 놓쳐왔건, 아니면 자기 자신의 능력이 부족하다며 난 다시돌아가도 그렇게 못해라고 생각하건 상관없습니다. 왜냐면 위에서 줄곧 이야기했듯이, 기회는 항상 존재하기 때문입니다. 앞으로 5년 이후 미래에서 2022년 8월을 돌아보면 그곳에 집을 샀어야 하는데라고 이야기할 지역들이 있을 것입니다. 주변 사람들의 만류에도 불구하고 자신만의 투자원칙을 세워 확신을 가지고 그 지역을 선점한 분들은 미래에서 이렇게 이야기하고 있겠죠. 사실 전 운이 좋았을 뿐이라고.. 저 또한 앞으로 다가올 기회를 잡아 지속될 인플레이션으로부터 제 자산의 가치가 하락하는 것을 방어하며, 여러분에게 투자에 대한 확신을 심어드리기 위해 이렇게 글을 쓰고 있습니다. 그런 의미에서 다음 글은 조정이 있는 곳에 기회가 있는 이유를 설명드리며 "집 값, 떨어진다는데?" 시리즈 글을 마무리 지을까 합니다.
https://brunch.co.kr/@06940728e2564fd/55
끝으로 운이 정말 좋았던 사람의 이야기를 들려드리며 글을 마치겠습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
"엠제이는 행운아야!" 이것 아는가? 그들의 말이 옳다. 사실, 나는 이 이상한 '운'을 지난 20년 동안 경험해 왔다.
예를 들자면, 나는 운이 좋아서 내 또래 친구들처럼 주말이면 술과 약에 절어 지내지 않고 대학에 들어가서 힘들게 공부하기로 선택했다. 나는 운이 좋아서 대학 졸업 후 취직을 하지 않는 대신에 기업가 정신에 초점을 맞추기로 선택했다. 나는 운이 좋아서 영양보충제 사업, 장신구 사업, 모기지 사업을 시작하기로 선택했고 또 거기서 실패했다. 나는 운이 좋아서 네 가지 네트워크 마케팅을 시작하기로 선택했고 또 거기서 실패했다. 그 후로 세 번이나 사업을 말아먹었지만 나는 운이 좋아서나의 기업가적 꿈들을 붙잡고 나아가기로 선택했다. 나는 운이 좋아서 나의 자존심을 버리고 고등학교 중퇴자에게나 걸맞은 직업들을 받아들이기로 선택했고, 그런 일을 하면서 있는 고생 없는 고생 다 해보았다.
내가 피자나 꽃이나 신문을 배달하는 동안 내 친구들은 취직해서 수월한 나날을 보내고 있었다. 나는 운이 좋아서 리무진 운전사로 일하기로 선택했는데, 그것은, 어쩌면 , 내가 언젠가는 리무진 사업체를 운영하기 원해서였을 것이다. 나는 운이 좋아서 공항, 결혼식장, 술집 밖에서 죽치고 기다리면서 새롭게 부상하는 인터넷 기술에 대해 매일 책을 읽기로 선택했다. 나는 운이 좋아서 리무진 사업에서의 새로운 필요를 발견하고는 무엇인가를 시작하기로 선택했다.
나는 운이 좋아서 여기저기 파티에 다니거나 드라마 재방송에 빠져 지내지 않고 하루도 빠짐없이 내가 시작한 사업에 열중하기로 선택했다. 나는 운이 좋아서 프리미엄 도메인들이 수십만에서 수백만 달러의 가격에 팔려나갈 때 훌륭한 도메인 URL을 두고 벌인 협상에서 승리했다. 나는 운이 좋아서 2001년에 어느 실리콘밸리 스타트업에게 내 회사를 팔기로 선택했다. 나는 운이 좋아서 닷컴 붕괴 시적에 나의 회사를 헐값으로 재매입하기로 선택했는데, 시장을 질식시키고 있던 비합리적인 공포에 움츠리기보다 그 회사의 재무 상태에서 희망이 보인다는 이성적 판단을 내렸기 때문이었다. 나는 운이 좋아서 닷컴 붕괴에서 단순히 살아남는 것이 아니라 그것을 번창의 발판으로 삼기로 선택했다. (중략)
나는 당신이 나의 말속에서 어떤 경향을 발견했기를 바란다. 나는 줄곧 운이 좋았던 것이 아니다. 내가 선택을 하자 운이 좋았고, 나는 선택에 머물지 않고 행동했다. 그리고 나는 계속 행동을 이어갔다.
- 엠제이 드마코, 부의 추월차선 中 -
