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Aug 07. 2022
집 값, 앞으로 떨어진다는데? (4)
부동산과 위기
앞선 세편의 글을 통해 집값의 향방이 헷갈리는 혼돈의 기로에서도 우리는 변함없이 부동산 투자 공부를 놓지 말아야 한다는 말씀을 드렸습니다.
https://brunch.co.kr/@06940728e2564fd/50
첫 번째 이유는 ● 세계 각 국의 정부가 통화량을 지속적으로 늘리는 선택을 할 수밖에 없기 때문이라고 했습니다. 통화량이 늘어날수록 화폐의 가치는 떨어지기 때문이지요. 특히 수요가 견고한 지역의 아파트는 공급마저 쉽지 않기 때문에 장기적으로 부동산 가격은 오를 수밖에 없다고 했습니다.
https://brunch.co.kr/@06940728e2564fd/52
두 번째 이유는 ● 전국으로 시야를 넓혀 투자 공부를 하면, 어떠한 상황에서도 기회는 항상 있기 때문이라고 했습니다. 대한민국 역사상 집값이 1년 이상 동시에 하락했을 때는 IMF 한 번뿐이며, 이마저도 2년 후 급등이라는 결과로 이어졌다고 말씀드렸습니다. 그리고 현재나 과거에서나 부동산 폭락을 들먹이며 사용하는 기사 재료인 금리인상에 대해서도 과민 반응하실 필요가 없는 이유를 같이 설명해드렸습니다. 한 두 개의 거시경제요소가 전국의 부동산값을 동시에 좌지우지 한 역사는 없기 때문입니다.
https://brunch.co.kr/@06940728e2564fd/51
오늘은 드디어 우리가 부동산 투자 공부를 계속해야 하는 마지막 이유를 전해드리고 저는 다시 2030 세대가 부를 마련할 수 있는 기반으로써의 부동산 투자 전략에 대한 글을 쓸 예정입니다. 흔들림 없이 굳건한 자기 확신으로 미래의 부를 이뤄가는 우리 모두가 되길 바랍니다.
마지막 이유, 조정되는 곳에 기회가 있기 때문입니다.
조정되는 곳에 기회가 있다는 것은 비단 부동산 투자만의 이야기는 아닙니다. 부동산보다 변동성이 훨씬 크고 리스크도 큰 주식시장에서 거장이 된 투자자들은 우리에게 이런 조언을 해주고 있습니다.
"시장이 탐욕적일 때 공포에 떨고, 시장이 공포에 떨 때 탐욕을 가져라."
- 워런 버핏 -
"최적의 매수 타이밍은 시장에 피가 낭자할 때다. 설령 그것이 당신의 피일지라도 말이다."
- 존 템플턴 -
"깊은 시장 조정을 일으키는 요인이 무엇인지는 분명치 않지만, 그런 깊은 시장 조정이 없었다면, 훌륭한 장기 투자자들 대부분이 그런 엄청난 수익률을 얻지 못했을 것이다."
- 피터 린치 -
"정치적 위기와 금융위기는 투자자들의 주식 매도를 부채질한다. 위기에 매도하는 것은 분명히 잘못된 대응이다. "
- 데이비드 드레먼 -
"주가 하락은 공포에 사로잡혀 폭풍우 치는 주식시장을 빠져나가려는 부화뇌동자들이 내던진 좋은 주식을 싸게 살 수 있는 기회이다."
- 피터 린치 -
│부동산에서도 조정장이 기회인 이유
부동산 시장의 조정은 아래 그림과 같이 4개의 단계를 거쳐 진행됩니다. 1단계로 시작되어 4단계를 지나 다시 대세승기에 진입하는 것이죠. 각각의 단계에서 아파트의 매매가격과 전세가격의 움직임이 어떻게 나타나는지 하나씩 설명드리겠습니다. ● 각 단계의 매매와 전세가의 흐름을 알아야 전세레버리지 투자의 타이밍을 잡을 수 있기 때문입니다.
부동산 조정기 수요-공급 곡선첫 번째, ● ① 공급> 수요 단계는 지금 분양하면 대박을 칠 수 있을 것이라는 건설, 시행사들의 탐욕이 불러온 과잉공급으로 인해 미분양이 하나둘 쌓이기 시작하는 단계입니다. 이 단계에서 매매가와 전세가는 아래 그림처럼 동시에 하락하게 됩니다. 과잉된 공급이 매매수요와 전월세 수요를 동시에 압도하며 매매와 전세 가격이 동시에 하락하는 양상을 보입니다. ● 이 단계에서는 어느 입지의 어떤 상품이건 투자 시기를 뒤로 미뤄야 합니다. 자산 가격이 하락할 뿐만 아니라 전세 가격도 같이 빠지기 때문에 투자 이후에도 전세입자를 못 구하거나 처음보다 싼 가격에 다음 세입자를 구해야 한다면 추가적인 돈이 들어가야 할 수도 있기 때문입니다. 현재 이와 같은 단계에 있는 대표적인 지역은 대구입니다.
부동산 조정기 1단계두 번째, ● ② 공급 ≥ 수요 단계는 미분양이 점점 증가하며 최고치에 이른 후, 공급이 점차 줄어드는 시기입니다. 과거 아파트 수요 : 미분양이 감소 중인가? 글에서 이야기했듯이 미분양이 쌓이면 아파트 개발에 필요한 돈을 쥐고 있는 금융시장에서는 주택시장의 위험신호로 간주하고 건설사와 시행사에 돈을 빌려주지 않습니다. 건설사들도 분양하면 모두 미분양이 나오는 지역에 더 이상 공급은 위험하다는 판단을 하고 당분간 새 아파트를 지을 계획을 하지 않지요. 그래서 서서히 공급이 줄어드는 양상을 띠게 됩니다. 내 집 마련을 계획했던 사람들도 아파트 가격이 자꾸 내려가니 주택 구매를 다음으로 미루게 됩니다. 조금만 더 기다리면 집값이 더 떨어질 것이라는 기대감 때문입니다. 하지만 집은 주식이나 비트코인처럼 없어도 상관없는 것이 아니죠. 집을 사면 안 될 것 같지만 그래도 살(live) 집은 필요하기에 전월세를 택하게 됩니다. ● 새 아파트의 공급은 서서히 줄어든 반면, 전월세에 대한 수요는 매매수요가 줄어드는 만큼 증가하기에 하락하던 전셋값은 보합으로 바뀌게 됩니다.
부동산 조정기 2단계세 번째, ● ③ 공급 ≤ 수요 단계는 지속되는 집 값 하락에 공급은 점점 줄게 되고, 마침내 지역마다 필요한 수요량보다 적은 공급이 이루어지는 단계입니다. 이 단계에서는 그동안 계속 증가해오던 미분양이 하나둘씩 없어지기 시작합니다. 지역 내의 모든 사람들이 살기 원하는 대장 아파트에서부터 실거래가가 오르고 있다는 소문이 들려오고, 입지가 좋은 곳에 쌓여있던 미분양이 급격히 소진됩니다. 하지만 아직 대다수 지역의 구축 아파트들은 여전히 가격이 하락하거나 보합하고 있기에 아직 실수요자들은 집을 내 돈 주고 사기보다 전월세로 들어가 살고 싶어 합니다. 앞으로 집값이 더 떨어지면 어떡하지? '이렇게 오랫동안 집값이 안 오르는 거 보면 계속 떨어질 수 있어, 조금만 더 전월세로 살다가 집값이 오르면 집을 사자'라는 생각을 하게 되고 이런 선택들이 하나둘씩 모여 전월세 값을 올리기 시작합니다. ● 자연스럽게 매매와 전셋값의 차이인 '갭(gap)'은 줄어들게 되고 부동산 시장의 수급을 선제적으로 읽어낼 수 있는 투자자들은 하나둘씩 작아진 투자금을 활용해 최대 수익을 노리고 주택을 매수하는 시점입니다. (참고로, 대장 아파트에 투자를 고려하고 있다면 전세와 매매의 갭이 줄어들 때까지 기다리지 마시고 이전 단계인 전세가는 보합인데 매매가가 조정되는 시기를 노려 투자하시길 바랍니다. 대장 아파트의 수요는 일반 아파트의 수요보다 훨씬 크고 빠르게 움직이기 때문에, 수요 대비 공급이 부족해졌다는 판단이 들면 전월세 가격보다 매매 가격이 먼저 움직이기 때문입니다. 이런 이유로 전세가 매매보다 먼저 오를 것이라고 기대하며 타이밍을 재다보면 점점 더 대장 아파트를 살 수 있는 기회와 멀어질 수 있습니다.)
부동산 조정기 3단계네 번째, ● ④ 공급 < 수요 단계는 그동안 산더미처럼 쌓여있던 미분양이 거의 대부분 없어지며 매매가가 조금씩 상승하기 시작하는 시점입니다. 그동안 인기가 없던 부동산들의 가격도 하나둘씩 오르고 입지가 별로 좋지 않다고 생각했던 지역의 미분양까지 모두 다 없어지는 것이 특징입니다. 이 구간을 지나게 되면 대세 상승기에 진입하게 되고 건설사들도 맘 놓고 공급할 수 있다는 판단이 들어 다시 공급이 늘어나게 됩니다. 이때는 전세 가격과 매매 가격이 함께 오르기 때문에 투자금은 늘어나거나 유지됩니다. ● 집값이 오르는 것을 확인한 발 빠른 실수요자들이 용기 있게 주택을 구매하기 시작하는 단계이기도 합니다.
부동산 조정기 4단계│조정기 2, 3단계가 최고의 수익률을 가져갈 수 있는 시기입니다.
위에서 확인할 수 있듯, ● 부동산의 수요-공급을 파악하지 않고 집값만 보는 대부분의 실수요자들은 집을 살 수 없는 타이밍이 조정기 2단계와 3단계입니다. 이 때가 시장을 읽을 수 있는 투자자의 최적의 투자시점이 됩니다. 아직 투자금이 넉넉하지 않은 2030 세대에겐 3단계가 투자에 적합할 것입니다. 대장 아파트가 아닌 일반 아파트는 조정기의 바닥을 찍고 회복할 때, 매매가보다 전세가가 먼저 움직이는 경향이 있고 매매가가 횡보하며 전세가가 오르는 순간을 활용하면 우리의 투자금을 획기적으로 줄일 수 있기 때문입니다. 반면, 넉넉한 투자금을 가지고 있는 5060 세대나 대장 아파트 진입을 원하시는 분들은 전세가가 올라가는 것을 확인하기 전 2단계에서 한발 빠르게 대장 아파트를 과감히 매수하시는 것을 추천드립니다. 저 또한 부산과 청주, 구미에 투자할 때 이와 같은 타이밍에 대장 아파트들을 남들보다 먼저 선점하여 큰 수익을 볼 수 있었습니다.
이렇듯 부동산 투자 공부를 통해 남들이 보지 못하는 부동산이 오르고 내리는 원리를 이해하여 핵심지표를 보고 리스크가 해소되는 시점에서 조정장을 활용해 좋은 부동산을 매수한다면, 시간을 뛰어넘어 커다란 부를 빠르게 축적하는 것이 가능해 집니다.
● 그렇기에 우리에게 중요한 것은 ①지역 선정을 위해 필요한 시장을 꿰뚫는 눈 , ② 아파트를 선정할 수 있는 입지와 상품 분석력, ③ 자신의 선택을 믿을 수 있는 자기 확신입니다. ● 앞으로 제 글을 통해 여러분이 얻어가셔야 할 것도 이 3가지입니다. 아직은 부족한 게 많은 미숙한 투자자임이 확실하지만 제 글을 읽는 분들께서 위에 3가지 영역에 대한 역량이 나날이 늘어갈 수 있도록 제가 가진 모든 노하우와 경험을 공유하겠습니다.
시장이 탐욕적일 때 두려워하고 시장이 두려움에 떨 때 탐욕을 가지라는 워런 버핏의 조언을 새기며 글을 마무리하겠습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
