묵시적 갱신 주택도시보증공사가 보증이행 거절한다면 1탄
김상수 변호사 | 법무법인 선린
1. 들어가면서
주택도시보증공사 허그는 서민 주거 안정과 주거복지 향상을 위해 설립된 공기업이며, 전세보증금반환보증은 주택도시기금법에 근거한 주요 보증업무입니다. 법령에서는 임대차계약 또는 전세계약이 종료될 때 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받도록 책임지는 제도로 규정하고 있습니다.
허그는 내부 규정과 보증약관을 통해 보증 조건과 책임 범위, 면책 사유 등을 세부적으로 마련해 두고 있으며, 법원은 이러한 약관 내용을 중심으로 보증책임 여부를 판단합니다.
최근에는 부동산 가격 하락과 전세 수급 불안정으로 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하는 사례가 빠르게 늘고 있습니다. 이와 함께 허그에 보증이행을 청구하는 분쟁도 많아졌고, 보증기간이 지난 뒤 계약 해지로 종료된 임대차계약이 보증책임의 범위에 포함되는지에 대해 법원의 판단이 서로 엇갈려 왔습니다.
그중 서울남부지방법원에서 임차인의 청구를 인정한 사례가 있어 이를 소개합니다.
2. 임차인의 청구를 인용한 사례
사실관계는 다음과 같습니다.
1) 임대차계약 체결
2020년 10월 임차인은 임대인과 보증금 2억 3500만 원, 임대차기간 2020년 11월 27일부터 2022년 11월 26일까지의 임대차계약을 체결했습니다.
2) 전세보증금반환보증계약 체결
임차인은 허그와 보증기간을 2020년 11월 27일부터 2022년 12월 26일까지로 정한 보증계약을 체결했습니다. 임대차 종료일보다 한 달 더 긴 기간이 보증기간으로 설정된 형태입니다.
3) 임대차계약의 묵시적 갱신
임차인은 계약 만료일까지 갱신 거절 의사를 표시하지 않았고, 계약은 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었습니다.
4) 계약 해지 통지와 효력 발생
임차인은 2023년 1월 27일 임대인에게 계약 해지를 통지했고, 임대인이 이를 1월 30일에 수령했습니다. 주택임대차보호법에 따라 해지는 통지 후 3개월이 지난 2023년 4월 30일 효력이 발생했습니다.
5) 보증금 미반환과 보증이행 청구
임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않자 임차인은 허그에 보증이행을 청구했습니다. 그러나 허그는 이를 거절했습니다.
3. 허그의 항변
허그는 보증약관에서 정한 보증기간 내에 보증사고가 발생해야만 책임이 생긴다고 주장했습니다. 이 사건에서는 보증기간이 2022년 12월 26일에 끝났고, 임대차계약 종료일은 그보다 훨씬 뒤인 2023년 4월 30일이므로 보증사고가 보증기간 밖에서 발생한 것으로 보아야 한다는 입장이었습니다.
4. 법원의 판단
법원은 허그의 주장을 받아들이지 않았습니다. 핵심은 허그가 약관의 규제에 관한 법률상 명시와 설명 의무를 다했는지가 쟁점이었습니다.
법원의 판단 요지는 다음과 같습니다.
1) 일반 임차인의 기대
임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 보증계약 역시 자동으로 연장되리라고 기대하는 것이 일반적입니다. 묵시적 갱신만으로 보증 효력이 완전히 사라진다고 예상하기는 어렵습니다. 따라서 보증책임이 배제되는 약관 조항은 임차인의 권리에 중대한 영향을 미치는 중요한 내용입니다.
2) 설명 의무 위반
허그가 이러한 중요한 약관 내용을 계약 당시 임차인에게 충분히 설명했다는 점을 입증하지 못한다면, 해당 약관은 계약 내용으로 인정되기 어렵습니다.
결국 법원은 허그가 설명 의무를 다하지 않았다고 보았고, 보증기간 만료 이후 묵시적 갱신을 이유로 책임을 면할 수 없다고 판단했습니다. 허그는 임차인에게 전세보증금반환보증에 따라 보증금을 지급해야 한다는 판결이 내려졌습니다.
5. 결론
최근 법원의 경향은 임차인의 보증금 회수를 보다 폭넓게 보호하려는 방향으로 움직이고 있습니다. 이는 공기업으로서 허그가 가진 설립 취지와도 맞닿아 있습니다. 임대인과 허그 모두로부터 보증금을 반환받지 못한 상황이라고 하더라도, 법적 절차를 통해 정당하게 회수할 수 있는 방법은 존재합니다.
필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받아 문제를 해결해 보시기 바랍니다.
김상수 변호사 | 법무법인 선린
계약서만큼 중요한 건 ‘질문’입니다.
서류만 믿지 말고, 중개사에게 다른 세입자의 보증금 규모와 임대 현황을 꼭 확인하세요.