저희 임차인닷컴은 오랜기간동안 상가 세입자들의 권리 보호를 위해 앞장 서 왔습니다. 임차인닷컴은 상가임대차 관련 분쟁에서 임차인을 대리해 승소한 다수의 성공사례를 보유하고 있습니다.
상가임대차보호법과 관련된 분쟁은 실제 거래계에서 매우 빈번하게 일어나는 편입니다. 그리고 임대인(건물주)과 임차인(세입자) 모두 자신의 권리행사, 생계유지와 직결되는 문제를 다루고 있기 때문에 절박한 심정으로 분쟁 절차에 임하곤 합니다.
상가임대차보호법 계약갱신청구권 10년 적용 대상
상가임대차보호법은 세입자의 권리보호를 위해 만들어진 법률입니다. 상가 세입자들은 이를 잘 활용하면 위기의 순간에 좋은 무기가 될 수 있습니다. 임대인 분들은 상가임대차보호법을 잘 알고 있어야 손해를 보지 않을 수 있습니다.
상가임대차보호법은 정치적 이해관계에 따라 개정이 빈번하게 일어나는 법입니다. 그렇기 때문에 관련 사건을 전문적으로 다뤄보지 않으면 그 미묘한 부분을 캐치하기가 힘든 특성이 있습니다.
법 자체는 그렇게 잘 만들어진 편이 아니라는 것이 대체적인 평가인데, 이로 인해 임대인과 임차인 간의 치열한 해석 다툼이 벌어지곤 합니다. 임대인은 임대인대로, 임차인은 임차인대로 자신에게 유리한 방식으로 법률을 해석하는 것입니다.
대표적인 것이 바로 "상가임대차보호법 계약갱신청구권 10년 적용 대상"에 관한 것입니다. 2018. 10. 16.자로 상가임대차보호법에 계약갱신청구권 행사기간이 5년에서 10년으로 연장되었습니다.
상가임대차보호법의 계약갱신청구권은 임대인의 동의가 없어도 임차인이 일방적으로 계약갱신의 의사표시를 하면 계약이 갱신되는 제도입니다.
상가임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사하면 임대료 상승률은 5% 이내로 제한됩니다. 이는 기본적으로 임차인에게 유리하고, 임대인에게 불리한 제도입니다.
법에서 허용되는 예외적인 경우를 제외하고 임차인은 계약갱신청구권을 행사해 영업 시작 시점부터 10년간 안정적으로 영업을 계속할 수 있습니다.
그런데 이는 임대인의 재산권을 상당부분 제한하는 측면이 있습니다. 이에 임대인은 상가임대차보호법상 계약갱신청구권이 5년이냐, 10년이냐에 관한 논쟁에서 어떻게든 5년을 주장하려는 경향이 있습니다. 기존 임차인의 계약을 종료시켜야 새로운 임차인을 받을 수 있기 때문입니다.
반면 월세가 올라가는 것을 제한하고 원래 장사를 하던 곳에서 안정적으로 영업을 하고 싶어하는 상가 임차인은 계약갱신청구권 행사기간을 10년이라고 주장을 하는 경향이 있습니다.
이는 특히나 법률 개정 시점인 2018. 10. 16. 이전에 체결된 상가임대차 계약에서 많이 일어나는 분쟁입니다. 임대인은 계약갱신청구권이 5년이라고 주장하고, 임차인은 10년이라고 주장하게 됩니다. 그리고 원만히 분쟁이 해결되지 않으면 소송전으로 비화가 됩니다.
저희 임차인닷컴에도 이와 관련된 문의가 상당히 많이 들어오는 편입니다. 상가임대차보호법 계약갱신청구권 행사기간이 정확히 얼마인지를 판단하기 위해서는 먼저 구체적인 계약조건을 따져보아야 합니다.
오해하지 말아야 할 것은 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차 계약이 모두 개정전 법률이 적용되어 계약갱신청구권 행사기간이 5년이 되는 것은 아니라는 점입니다. 이는 거래계에 널리퍼져 있는 오해이고, 많은 임대인들이 이와 같이 주장하곤 합니다.
상가임대차보호법은 임차인을 보호하는 것을 목적으로 하고 있고, 이러한 목적을 달성하기 위하여 개정된 법률에 어느정도의 소급효를 인정하고 있습니다. 즉, 요건만 되면 2018. 10. 16. 이전에 체결된 상가임대차 계약의 경우에도 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 경우가 있습니다.
법을 개정할 때는 개정법의 효력발생시기를 정하기 위해 '부칙조항'이라는 것을 두게 됩니다. 상가임대차보호법의 경우 계약갱신청구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하면서 그 법의 적용시기를 두는 부칙 조항을 제2조로 두게 되었는데, 그 내용은 다음과 같습니다.
제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)
제10조 제2항의 규정은 이 법 시행후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
위 부칙 조항에 따르면 10년으로 행사기간을 연장한 계약갱신청구권에 관한 조항(상가임대차보호법 제10조 제2항)은 법 개정 시점인 2018. 10. 16. 이후에 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차 계약에 적용되는 것입니다.
즉, 2018. 10. 16. 이후에 최초로 체결되는 임대차 계약의 경우에는 당연히 개정법이 적용되고, 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차 계약이라고 하더라도 그 이후에 '갱신되는' 경우에는 개정법이 적용되어 상가 임차인은 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 것입니다.
따라서 법 개정시점인 2018. 10. 16. 이전에 체결된 임대차 계약이 모두 개정전 법률이 적용되어 계약갱신청구권 행사기간이 5년이라는 이야기는 사실이 아닙니다. 계약갱신청구권 행사기간이 5년인지, 10년인지는 구체적인 계약 조건에 따라 달라질 수밖에 없습니다.
상가임대차보호법은 관련 사건을 진행해보지 않으면 알기 어려운 미묘한 부분들이 많이 있습니다. 그런데 이러한 부분들이 당사자들에게는 결과적으로 승소와 패소라는 매우 큰 차이를 가져오게 됩니다.
상가임대차보호법과 관련된 분쟁은 임대인에게는 재산권 행사와 밀접한 관련이 있고, 임차인에게는 생계 유지와 밀접한 관련이 있습니다.
양 측 모두에게 중요한 권리를 다루고 있는만큼 상가임대차보호법과 관련된 분쟁이 발생하였을 경우에는 관련 분야에 풍부한 경험과 노하우를 보유하고 있는 임대차법 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 다수의 상가임대차보호법 관련 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 임차인닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
상가임대차보호법 계약갱신청구권 10년 적용 대상