부동산 계약금 반환이 가능한 경우는?
부동산은 가장 좋은 재테크 수단이면서도, 우리의 삶을 구성하는 중요 부분 중의 하나입니다. 부동산은 인간 생활의 필수요소인 의식주 중 "주거"에 관한 것이기 때문에, 우리는 부동산 계약을 체결하며 살아갈 수밖에 없습니다.
세상을 살아가는 사람에게는 누구나 주거지가 필요하기 때문에, 우리가 원하든 원하지 않든 부동산 계약을 체결할 수밖에 없는 것입니다.
부동산 계약의 대표적인 유형으로는 "매매"와 "임대차"가 있습니다. 매매는 전 소유자에게 금액을 지불하고 부동산에 관한 소유권을 취득하는 것을 의미하고, 임대차는 소유자에게 일정 금원을 지급하고 일정기간 동안 부동산을 빌려서 사용하는 계약 형태입니다.
부동산에 관한 계약은 거래가액도 크고, 일단 분쟁이 발생하면 굉장히 복잡한 양상을 띄게 되는 경향이 있습니다. 소송을 진행하다 잘못되면 거액의 금원을 상대방에게 물어줘야 하기 때문에, 일단 소송이 제기되면 소송에서 이기기 위해 양쪽 모두 전력을 다하게 됩니다.
부동산에 관한 법적 분쟁이 발생하는 이유는 다양하지만, 가장 큰 이유 중의 하나는 부동산 계약의 법률적 의미를 잘 알지 못한 상태에서 계약을 체결하기 때문입니다.
부동산을 거래하는 당사자 모두 거래를 통해 얻게 되는 경제적 이익에 주된 관심을 기울이게 되어, 법률적인 부분을 다소간 소홀히 하게 되는 경향이 있습니다. 또한 당사자 간 거래를 중개하는 공인중개사들이 법률적인 지식이 부족한 경우가 많습니다.
하지만 부동산 계약은 법률적인 부분이 어그러지면, 모든 것이 잘못되고 거액의 손실을 보기 때문에, 진행 단계에서부터 법률적인 부분을 신경쓰시는 것이 필요합니다.
매매, 임대차 등 부동산과 관련된 계약은 일정한 기간을 두고 진행이 되는데요. 민법에서는 이를 "계속적 계약관계"라고 합니다.
매매로 부동산을 구입할 대 매매대금을 일시불로 지급하고 소유권을 가져오는 사례는 매우 드뭅니다. 부동산 매매 계약은 계약금, 중도금, 잔금 등 일정한 기간을 두고 진행되는 것이 일반적입니다. 임대차 계약 역시 마찬가지입니다.
부동산 계약을 체결한 후 당사자는 계약금을 주고받게 되는데요. 계약금을 주고받은 상태에서 계약 당사자 일방이 변심하여 계약을 파기하는 경우에는 "부동산 계약금 반환"의 문제가 발생하게 됩니다.
실제 거래계에서는 계약금을 주고받은 후 부동산 계약이 진행되지 않아 부동산 계약금 반환이 문제되는 경우가 굉장히 많은데요. 부동산 계약금을 지급받은 쪽에서는 어떻게든 계약금을 돌려주지 않으려고 하고, 지급한 쪽에서는 배액배상을 요구하기 때문에 분쟁이 쉽게 해결되지 않는 경우가 많습니다.
부동산 계약금 반환 가능여부는 구체적인 계약 조건에 따라 달라지는데, 일반적으로는 아래 세 가지 사항을 체크해본다면 가능여부에 대한 어느정도의 판단이 가능합니다.
(1) 계약의 중요부분에 대한 의사가 일치되었는지(계약이 성립되었는지)
(2) 누구의 귀책사유로 계약이 파기된 것인지
(3) 위약금 약정이 존재하는지
첫번째로 부동산 계약금 반환이 가능하기 위해서는 "계약이 성립"되어야 합니다. 당연한 소리 아니냐고 반문하실 수도 있겠지만, 막상 부동산 계약금 반환에 관한 소송이 진행되면 한 쪽 당사자는 "계약이 성립되지 않았다"고 주장하는 것이 일반적입니다.
이러한 상황은 정식 계약서를 쓰기 전에 공인중개사들 간의 문자메시지로 계약 조건에 대해 주고받은 경우에 주로 발생하게 됩니다. 계약을 파기한 당사자가 계약금 반환 책임을 회피하기 위해 "계약서를 쓰지 않았기 때문에 계약이 성립된 것이 아니다."라고 주장하곤 하는 것이죠.
하지만 계약서를 쓰지 않았다고 해서 계약이 성립되지 않는 것은 아닙니다. 계약이라는 것은 기본적으로 계약의 중요조건에 대해 당사자들 간의 의사의 합치만 있으면 성립되는 것이기 때문입니다. 계약의 중요부분에 대해 쌍방간 동의가 있었다는 사실에 대한 입증만 있다면 계약서가 없어도 계약 체결은 인정됩니다.
두번째로 부동산 계약금 반환을 위해서는 내 귀책사유가 아닌 상대방의 귀책사유로 계약이 파기되었다는 사실에 대한 입증 자료가 있어야 합니다. 아래에서 살펴보겠지만 계약금은 별도의 약정이 있는 경우 "위약금"의 성격이 있습니다.
위약금이란 귀책사유 발생에 대해 당사자가 받게되는 일종의 페널티라고 할 수 있습니다. 내 귀책사유로 계약이 진행되지 않아 상대방이 손해를 받은 경우, 위약금으로 상대방이 입게 된 손해를 배상하는 것입니다. 따라서 소송을 통한 부동산 계약금 반환이 가능하기 위해서는 상대방의 귀책사유로 계약이 파기되었다는 것에 대한 입증이 필요합니다.
마지막으로, 부동산 계약금 반환이 가능하기 위해서는 "위약금 약정"이 존재해야 합니다. 이 부분은 당사자들이 놓치기 쉬운 부분인데요. 간혹 부동산 계약이 체결되었지만 위약금 약정이 존재하지 않는 경우가 있습니다. 이 경우에는 귀책사유 있는 상대방에게 손해배상을 청구하는 것이 불가능한 것은 아니지만, 위약금 약정이 있는 경우보다 훨씬 더 복잡한 과정을 거쳐야 합니다.
위약금 약정은 손해배상청구소송에서 당사자의 입증책임을 경감시켜주는 기능을 하기 때문입니다. 위약금 약정이 있는 경우 손해의 발생사실만 입증이 되면 손해배상액 등을 입증하지 않아도 됩니다.
"계약을 임의대로 해지한 경우 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환한다. 특별한 사정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다."는 내용이 바로 위약금 약정입니다. 부동산 계약금 반환 소송을 준비하시는 분들은 계약서나 주고받은 문자메시지에 위약금 약정이 존재하는지 잘 따져보실 필요가 있습니다.
위에서 말씀드린 것처럼 부동산 계약금 반환 가능여부는 구체적인 계약 조건에 따라 달라지기 때문에, 이에 관한 정확한 판단을 원하시면 계약서 등 관련자료를 지참해 전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다. 의뢰인의 입장에서는 부동산 계약금 반환 소송을 실제로 수행해서 승소 경험을 보유하고 있는 변호사와 상담을 하시는 것이 바람직합니다.
